Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое строительство многоквартирных домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
О чем говорят сами дольщики
В общественной организации Обманутых дольщиков России считают прогнозы решения проблемы обманутых дольщиков за три года «очень оптимистичными». «Сейчас в едином реестре проблемных объектов зарегистрировано свыше 2,8 тыс. проблемных дома. Согласно нашему опросу, почти каждый десятый (8,6%) респондент заявил, что его дом не зарегистрирован в Едином реестре проблемных объектов. Местные власти всячески скрывают проблемы, не публикуют их в едином реестре. Поэтому в реальности число проблемных домов и обманутых дольщиков больше. Объективно на решение проблемы может уйти до пяти лет», — рассказала координатор движения Обманутых дольщиков России, учредитель межрегиональной общественной организации «Жилье» (дольщик проблемного ЖК «Шишкин лес», который строится с 2011 года) Мила Рябова.
По ее словам, сейчас есть много открытых вопросов (рефинансирование ипотеки, выплата компенсаций, достраивание объектов), связанных с обманутыми дольщиками. При этом по судьбе многих проблемных объектов решение еще не принято, многие такие дома месяцами ждут принятия решения Наблюдательным советом Фонда дольщиков, говорит Мила Рябова. По ее словам, большое количество дольщиков в 2019–2020 годах получили компенсации, но за последний год цены на жилье сильно выросли и сегодня выплаты не соответствуют рыночной стоимости, хотя это закреплено законодательно.
Что такое «долевое строительство изменения»
В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».
Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:
- повышение надежности рынка недвижимости;
- создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
- повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
- двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
- возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
- консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
- Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
- Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
- Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
Что нужно сделать до внесения денег?
Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:
- отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
- запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
- обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.
Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?
Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.
Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Особенности договора долевого участия
Квартиры по ДДУ реализуются при условии строительства в рамках требований Федерального закона №214 – это безопасный метод приобретения квадратных метров, при котором закон гарантирует, что в случае задержки ввода в эксплуатацию здания девелопер должен будет выплатить неустойку дольщику.
По сути, договор долевого участия представляет собой письменное соглашение между девелопером и покупателем, в котором прописано, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом за счет вложенных дольщиком средств. ДДУ является легитимным только в случае, если составлен согласно букве закона и подписан обеими сторонами. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре и оплачивается только после этого. Регистрация ДДУ защищает дольщика от двойных продаж и других негативных последствий. Кроме того, именно наличие регистрации позволяет в случае неисполнения одной из сторон обязательств требовать в судебном порядке восстановления прав.
Важно помнить, что договор долевого участия и предварительный ДДУ – это разные документы. ПДДУ не регистрируется в Росреестре и имеет малую юридическую силу – это черновик будущего договора, который подписывают, чтобы согласиться с условиями в неофициальной форме. Оплачивать квартиру по ПДДУ крайне не рекомендуется.
На первый взгляд создается впечатление, что ДДУ и договор инвестирования очень похожи, ведь у них одна цель – зафиксировать факт вложения средств в строящийся жилой объект, а после – получить готовую недвижимость. Однако различий между документами больше, чем сходств. Вот некоторые из них:
· ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, а договор инвестирования не регистрируется;
· По ДДУ можно внести оплату только денежными, причем безналичными средствами – по ДИ есть возможность заплатить имуществом, правами, наличными, принесенными с собой на подписание;
· В ДДУ стороной, выступающей участником долевого строительства, может являться только одно лицо, в ДИ – несколько (причем одновременно в одном договоре могут участвовать и физические, и юридические лица);
· По ДДУ конечным получателем выступает лицо, которое подписало документ – по ДИ владельцем может стать как сам инвестор, так и вписанные им лица;
· Покупатель по ДДУ становится полноправным владельцем одного объекта недвижимости, а по ДИ можно разделить объект на любые по размеру доли;
· Ответственность сторон при подписании договора долевого участия определяется как сторонами, так и законом (в частности, ФЗ №214), в договоре инвестирования все ограничения и права прописываются сторонами;
· По договору инвестирования невозможно осуществить переуступку – она запрещена на законодательном уровне, в то время как по ДДУ такая возможность имеется (достаточно найти покупателя, оформить договор уступки и зарегистрировать его в Росреестре);
· Взыскание неустойки по договору ДДУ осуществляется согласно ФЗ «О долевом строительстве» и не представляет особых трудностей, в то время как взыскать неустойку по ДИ очень непросто (скорее даже почти нереально).
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Договор долевого строительства — юридический документ, и он не может быть расторгнут в одностороннем порядке без весомых на то причин. Обязательно нужно указывать основания для этого действия.
Согласно практике, в 90% случаев подобные договоры расторгаются в случае невыполнения условий долевого участия.
Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе инвестора, (дольщика, покупателя) и компании застройщика. Бывают случаи, когда договор расторгается по согласию дольщика и строительной компании.
Дольщик может подать заявление о расторжение договора по таким причинам:
- Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта дольщику. Если просрочка составляет более двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
- Состояние квадратных метров для жилья может не соответствовать общепринятым нормам строительства. Например, скошенные проемы, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недочеты устраняемы, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для разрыва договора.
- Несоблюдение пунктов в договоре. Например, несоответствие размеров комнат по площади. Это проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если поступает официальный отказ, то дольщик имеет права на расторжение соглашения.
- Гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. В течение этого срока строители должны устранять неполадки, если это не происходит, то имеет место быть расторжение договора дольщиком.
Договор расторгается и по инициативе застройщика – строительной компании. Это предусмотрено законодательно.
Вот причины для расторжения:
- Если просрочка по платежам превышает более 3 месяцев;
- Регулярное нарушение сроков по платежам.
В чем суть подобного метода покупки жилья
30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу
под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.
Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:
- Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
- Объект договора и подробное его описание;
- Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.
Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.
Порядок отмены или расторжения ДДУ
Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.
Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:
- По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
- Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
- Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.
Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.
Проектная декларация на объект строительства
Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.
Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:
- его наименование и адрес;
- сведения о регистрации и учредителях;
- сведения о финансовой стабильности компании;
- разрешения на строительство;
- срок получения разрешения на ввод;
- проект жилого дома, его местоположение, состав;
- сроки строительства;
- общее имущество;
- стоимость;
- подрядчики.
Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.
Долевое строительство – что это такое?
В условиях рыночной экономики в строительной отрасли наряду с государственным инвестированием существуют различные механизмы вовлечения средств физических лиц. В приоритете при возведении жилых комплексов застройщиками используется долевое финансирование – привлечение заёмных средств населения, на которые возводится жилой комплекс и предоставляется право приобретения конкретно выбранной квартиры. Застройщик имеет право на привлечение инвестиций только после оформления земельного участка в соответствующих организациях и получения разрешения на строительство. Согласно ДДУ застройщик обязан к конкретной оговоренной дате сдать построенный дом, а дольщики – оплачивают установленную по договору сумму и принимают объект. Застройщиком выступает юридическое лицо, оформившее участок для строительства в собственность или долгосрочную аренду. Дольщик – вкладывает собственные средства для дальнейшей покупки выбранной квартиры, которая затем переходит ему в собственность.