Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Право ребенка на долю в имуществе и его права на распоряжение этой собственностью
Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.
Бывают случаи, когда люди, наделенные правами законных опекунов, действуют не в интересах ребенка, а в собственных. В связи с этим любые сделки по отчуждению собственности детей контролируются органами опеки. Договоры, которые уменьшают долю ребенка в собственности или ухудшают положение ребенка, будут запрещены органами опеки.
Если вы выделяете ребенку долю в собственности, вы перестаете быть собственником этой доли. В распоряжении этим имуществом ваши права могут быть ограничены органами социальной опеки. Иногда это может быть крайне неудобно. Перед наделением ребенка долей собственности хорошенько подумайте о том, действительно ли это необходимо.
Факт наличия у родителей собственности до рождения ребенка или приобретения имущества родителями после его рождения не создает у него права собственности на имущество. У ребенка появляется право на наследование имущества, иногда это право даже заключается в обязательной доле наследства, но права собственности на имущество родителей ребенок не имеет.
Право собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Имущество можно:
- продать;
- подарить;
- сдать в аренду;
- распорядиться им иным способом;
Собственность можно даже уничтожить, если способ ее уничтожения не является общественно опасным.
Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке
Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:
- Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
- Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
- Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
- Прибегнуть к помощи другого банка.
Соглашение о выделении доли детям
Обращению за выделением долей детям в ипотечной квартире должно предшествовать заключение соглашения между родителями.
В этом документе они подробно указывают свои данные и данные детей, а также обязательно предоставить детям определённые доли в недвижимости в личную собственность. Нужно указать сроки и порядок передачи доли, а также её размер. По закону он не может быть меньше 12 квадратных метров на одного ребёнка.
Если для покупки квартиры будет использован материнский капитал, то выполнение соглашения окажется под контролем Пенсионной фонда. Если материнский капитал не будут использовать, то контролировать процесс выделения доли будут органы опеки.
Важное требование – заверить соглашение нотариально. Иначе оно не будет иметь юридической силы и не будет принято регистрационным органом.
Выполнить соглашение родители обязаны в течение полугода после последнего платежа по кредиту.
Выделение долей детям
Многие граждане, взявшие ипотечный кредит в банке и купившие за эти средства квартиру, хотят выделить доли своим детям. В этом случае необходимо заручиться согласием банка. Не каждый банк дает согласие на такую процедуру. Этому есть весьма простое объяснение. В любой ипотечной сделке купленный объект недвижимости переходит в залог банка. Если заемщик перестает в какой-то период исправно выполнять свои обязательства перед банком (платить ипотеку), банк имеет право реализовать квартиру и вернуть себе деньги.
Если в квартире будут выделены доли несовершеннолетним детям, реализация данной недвижимости станет для банка серьезной проблемой. Поэтому иногда банки отказывают клиентам без объяснения причин.
С другой стороны, при предоставлении долей несовершеннолетним гражданину придется заручиться также согласием органов опеки. Вопросы выделения долей и осуществление сделок с участием несовершеннолетних не особенно волнуют органы опеки. При покупке квартиры в ипотеку недвижимость передается в залог банку, именно поэтому требуется согласие органов опеки.
Факт предоставления долей несовершеннолетним должен быть подтвержден нотариально удостоверенным договором.
Выделение долей при ДДУ
Если семья решает приобрести квартиру на стадии постройки дома, всегда заключается договор долевого участия — ДДУ. Такой способ покупки жилья не отменяет необходимость выделять доли несовершеннолетним при внесении материнского капитала.
Выделить доли детям можно сразу же при заключении ДДУ. Если на этом этапе выделение долей не осуществилось, это можно сделать до момента получения акта передачи квартиры в собственность. Для этих целей необходимо позаботиться о составлении договора переуступки прав и обязанностей дольщика, туда включаются дети.
Вновь возникшее право собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Как только регистрация пройдет, договор следует передать застройщику, чтобы тот на основании этого документа внес детей в акт приема-передачи квартиры.
Если в силу каких-то обстоятельств выделение долей не сделали и до подписания акта приема-передачи, будет еще одна возможность — после первичной регистрации права в Росреестре на участников ДДУ в строительстве. При этом учитываются такие условия:
- Если ребенок уже старше 14 лет и имеет паспорт, обязательно его личное участие при заключении договора и его личная подпись в нем. Также ребенок от 14 лет присутствует и при передаче документов в Росреестр, ставит подпись в заявление на регистрацию собственности.
- Если ребенок не достиг еще возраста 14 лет, все эти действия выполняет за него законный представитель — мать или отец, без личного присутствия ребенка. Родители должны иметь при себе свидетельство о рождении всех детей.
Можно ли оформить ипотечную квартиру на несовершеннолетнего?
В некоторых случаях отсутствует возможность сразу определить детские доли. Проблему можно решить. Родители, которые получают материнский капитал, в отделении ПФР пишут обязательство о том, что представят доли для малолетних.
Такое обязательство гарантирует, что действительно интересы несовершеннолетних будут защищены, даже если финансовое положение семьи пошатнется. Обязательно требуется заверение, что детям после погашения ипотеки также будет дано право собственности.
4 основных случая, когда нужно обязательство:
- Жильем владеет муж или жена, несовершеннолетние при этом прав не имеют.
- Дом находится на этапе строительства.
- Мать или отец является членом жилищно-строительного кооператива.
- Получение возмещения за объект, который был возведен после 2007 года.
Подводные камни и сложности
- Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
- Во-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.
Согласие составляется и заверяется у нотариуса — только в таком случае документ получает юридическую силу. Без письменного согласия ребенка от 14-ти до 18-ти лет ни банк, ни Росреестр не сможет принять документы и провести сделку до конца.
Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Проблема выделения долей детям в ипотечном жилье
Если квартира приобретена в ипотеку, а для погашения части долга использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. Это является одним из условий использования указанной преференции.
Обычно сначала заключается ипотечный договор, покупается недвижимость, а уже потом семьи сталкиваются с проблемой необходимости исполнения требований закона. Даже если право на средства материнского капитала возникло до совершения сделки купли-продажи, то все равно детей в таких документах в качестве будущих собственников жилья не указывают.
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в случаях, когда данная собственность передается в залог, совершаются исключительно с согласия органов опеки.
Если же изначально речь идет о реализации жилья, в котором есть доля несовершеннолетнего, с целью приобретения другого объекта недвижимости с привлечением ипотечных средств, то лучше сразу в заявке на ипотеку, а впоследствии и в договоре купли-продажи, указывать, что он станет одним из собственников. Тогда нужно брать согласие из органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего в имеющемся жилье и на передачу в залог его доли в новом. С последним могут быть проблемы, ведь существует риск невыплаты ипотеки. Тогда несовершеннолетний останется вообще без жилья.
При совершении такой сделки жилищные условия детей не должны ухудшаться. Опека смотрит и на качество обоих объектов недвижимости, и на фактический размер доли (по сути – площади), что уже принадлежит и предполагается, что будет принадлежать несовершеннолетнему.
Если ребенку исполнилось 14 лет, на совершение сделки купли-продажи и с последующей ипотекой потребуется его согласие.
Как Выделить Долю В Квартире Несовершеннолетнему Ребенку При Ипотеке
Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке.
Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке. Это обещание может быть исполнено, если семья использует средства из материнского капитала для погашения ипотеки.
Это важно знать: Соглашение о выделении долей детям по материнскому капиталу без нотариуса: образец 2020 года
Мы постараемся это исправить, предоставив в настоящей статье максимум полезной информации об особенностях такого кредитования. Рассмотрим подробно, можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего, как наделить долями ребенка до выплаты за ипотечную квартиру или после нее и другие нюансы.
Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке. Это обещание может быть исполнено, если семья использует средства из материнского капитала для погашения ипотеки.
Мы постараемся это исправить, предоставив в настоящей статье максимум полезной информации об особенностях такого кредитования. Рассмотрим подробно, можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего, как наделить долями ребенка до выплаты за ипотечную квартиру или после нее и другие нюансы.
С 1 января вступил в силу новый порядок получения денег, по которому полагающиеся за рождение второго и последующих детей деньги можно сразу потратить на выплату ипотеки.
А по программе Сбербанка «Молодая семья» заемщик при рождении ребенка может получить отсрочку в погашении основного долга или увеличить срок кредитования до достижения ребенком трехлетнего возраста.
У вас наверно мк идёт отдельно от ипотеки и ребёнку больше трёх лет. А у меня меньше трёх лет и он идёт внутри ипотеки как первоначальный взнос, поэтому банк определяет только одного собственника, меня, а члены семьи получат свои доли после погашения ипотеки. И так банку проще квартиру отобрать, если я не буду платить.
За тем, чтобы ребенок не утратил безвозвратно свою собственность, следят органы опеки и попечительства. Именно в этих органах необходимо получать разрешение на операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний ребенок.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.
Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.
Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?
Необходимые документы
Для любого кредита на жильё нужно собрать немало документов. Выделение долей детям в ипотечной квартире также увеличивает их количество.
Для этого нужны:
- Оценка стоимости покупаемого жилья.
- Расписка продавца о согласии продать квартиру.
- Согласие второго супруга на покупку.
- Выписка из ЕГРН с данными приобретаемого жилья.
- Ксерокопия паспорта супруга, на имя которого оформляют кредит.
- Выписка из трудовой книжки или другие документы, подтверждающие наличие у заёмщика заработной платы.
- Справка 2-НДФЛ, подтверждающая его платёжеспособность.
- Копия свидетельства о заключении брака.
Помимо решения проблем с банком оформление доли ребёнка в квартире требует обращения в Росреестр. Там нужно представить следующие документы:
- Свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, для которого выделяют долю.
- Копии свидетельств о рождении остальных детей.
- Свидетельство о браке (копию).
- Договор купли-продажи квартиры.
- Соглашение родителей о выделении доли или дарственная на долю квартиры.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
На основании этих документов в Росреестре зарегистрируют право собственности ребёнка.
Зачем вообще выделять доли?
Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу(жене, если квартира в собственности мужа).
Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.