Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда утрачивается право пользования жилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.
Чтобы прекратить право пользования жильем, важно действовать последовательно и в строгом соблюдении законодательства. В первую очередь необходимо постараться мирно договориться о выселении и выписке из квартиры или дома. Если гражданин не идет на контакт, выполняются следующие действия:
- Письменное предупреждение. Его можно составить в двух экземплярах и передать лично под роспись. Если жилец отказывается его принимать, предупреждение можно направить заказным письмом с уведомлением. Последнее будет служить в качестве подтверждения исполнения процедуры.
- Подготовка искового заявления в суд. Необходимо составить заявление, в котором четко определяется причина, на основании которой прекращается подобное право. В конце заявления высказывается просьба о принудительном выселении.
- Процедура выселения. Если суд вынес положительное решение, а бывший жилец не согласен выезжать, его выпроводят судебные приставы. Они действуют на основании решения суда, вступившего в законную силу и исполнительного производства.
Последствия использования жилого помещение не по прямому назначению
В 17 статье Жилищного Кодекса РФ указано, что главное предназначение жилого помещения — проживание. Тем не менее, законом не возбраняется вести в жилом помещении разрешенную профессиональную деятельность собственнику, если она не будет угрожать правам граждан и не будет противоречить правилам, предъявляемым законом к жилым помещениям. Использование территории жилого помещения для профессиональной деятельности требует разрешения уполномоченных государственных структур и должно быть оформлено должным образом.
ЖК РФ устанавливает прямой запрет на производственную деятельность в жилом помещении. Иными словами, запрещено устройство в жилище производств, выпускающих продукцию с привлечением специального оборудования.
Если собственником жилого помещения игнорируются требования закона и производится деятельность, несущая угрозу безопасности, противоречащая назначению жилища, нарушающая права граждан, его право собственности прекращается в суде.
Комментарии к статье 292 ГК РФ, судебная практика применения
Правам членов семьи собственников жилого помещения на это помещение посвящена не только статья 292 ГК РФ, но и нормы жилищного законодательства (ст. 31 ЖК РФ). В частности, в статье 31 ЖК РФ дается определение членов семьи собственников жилого помещения как проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника.
По общему правилу у членов семьи собственника равные с собственником права, однако иное может быть установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Равные у них и обязанности, и прежде всего обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Право членов семьи собственника на вселение иных лиц. Пункт 1 ст. 292 ГК РФ не наделяет членов семьи собственника правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (абз. 4 п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Кто может быть признан членом семьи собственника жилого помещения? Вопросам о признании лица членом семьи собственника жилого помещения посвящен пункт 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Ответственность членов семьи собственника. В ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ говорится о солидарной ответственности членов семьи собственников жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Таким образом, к каждому из должников требование может быть предъявлено в полном объеме. При удовлетворении этого требования одним из должников он приобретает регрессное требование по отношению к другим должникам.
Такая ответственность возлагается как на полностью дееспособных лиц, так и на лиц, ограниченных в дееспособности (ст. 21 ГК РФ).
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу согласно п. 2 ст. 292 ГК является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В частности, исключения из общего правила установлены п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Таким образом, законодатель отказался от ранее существовавших гарантий членов семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение. Эти гарантии заключались в том, что при смене собственника они сохраняли право пользования жилым помещением. Наличие подобных изменений обусловлено в первую очередь потребностями оборота жилых помещений. Переход права собственности на жилое помещение может осуществляться в результате различных гражданско-правовых сделок, а также в результате наследования.
Вещный характер права пользования жильем членов семьи собственника. В соответствии с п. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения рассматриваются в качестве титульных владельцев (см. ст. 305 ГК РФ). В связи с этим они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
В положениях п. 3 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника, говорится о вещном характере права членов семьи. Следовательно, речь идет об особом вещном праве.
В ст. 305 ГК РФ говорится о защите прав владел��ца, не являющегося собственником, о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.
Гарантии прав некоторых категорий членов семьи при переходе права на жилое помещение. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, в нем говорится о дополнительных гарантиях членов семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой (несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные в установленном порядке недееспособными — ст. 32 ГК РФ), попечительством (несовершеннолетние от 14 до 18 лет и лица ограниченные судом в дееспособности — ст. 33 ГК РФ), а также несовершеннолетних членов семьи собственника, оставшихся без родительского попечения (ст. 121 СК РФ).
Вопрос о согласии (об отказе в согласии) на совершение сделки рассматривается в данном случае государственным органом (органом местного самоуправления) в порядке осуществления им публичной функции и не затрагивает интересов соответствующего публично-правового образования как участника гражданских правоотношений.
Права на жилое помещение бывших членов семьи собственника. Статья 292 ГК РФ неразрывно связана со ст. 31 ЖК РФ, которая специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным).
Правила и порядок подачи искового заявления
В первую очередь, еще на этапе составления иска, необходимо определиться с подсудностью дела, то есть, понять, в какой именно судебный орган подавать исковое заявление.
Подсудность бывает территориальная и предметная:
Территориальная – адрес, по которому находится требуемый судебный орган, в нашем случае это районный или городской суд по месту проживания ответчика.
Предметная подсудность – уровень судебной инстанции: мировой, районный (городской), вышестоящий суд. В нашем случае это районный, либо городской суд.
Таким образом, исковое заявление вы должны будете подать в городской или районный суд по месту жительства ответчика.
Далее, истец выбирает способ подачи иска. Их несколько, а именно:
- Личный порядок. Истец посещает канцелярию суда, где самостоятельно передает иск и приложенный к нему пакет документов.
- По почте. Пакет документов отсылается заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
- Через представителя. Если вы привлекаете для помощи юриста, то, обычно он берет на себя все действия по судебной тяжбе, в том числе и передачу иска в суд. В этом случае необходимо наличие нотариально заверенной доверенности на представление ваших интересов.
Особенности муниципального жилья
Выезд нанимателя на постоянное место жительства по другому адресу. В таком случае он теряет право на данное помещение из-за неисполнения обязанностей нанимателя. С дня выезда договор с ним считается расторгнутым. Но если члены его семьи продолжают жить в этой квартире, то договор не расторгается, а права на пользование жильём лишается только покинувший его наниматель. Положения, регулирующие этот процесс, указаны в 83 статье ЖК РФ.
Но нужно учитывать, что если несовершеннолетний вынужденно покинул такое помещение, то он не утратит право пользования им.
Вторая распространённая причина лишения прав на муниципальное жильё – нарушение закона. А именно:
- Повреждение или разрушение имущества муниципалитета.
- Невыплата долгов по коммунальным услугам и за само жильё в течение полугода.
- Систематическое нарушение прав соседей.
- Использование помещения не по назначению.
Также суд может принять решение о выселении родителей, лишённых родительских прав, по причине запрета на их проживание вместе с детьми.
Во всех описанных случаях будут учтены обстоятельства ситуации. Поэтому для участия в судебном процессе важна помощь профессионального юриста, специализирующегося в области жилищного прав.
Сложности с прекращением права пользования квартирой
Иметь право использовать жильё – это значит иметь право проживания на конкретных квадратных метрах. Безусловно, именно владелец имеет такое право в первую очередь. Ранее люди получали жилые метры по договору социального найма, поэтому зарегистрированный на них человек имел право неограниченного проживания. А его домочадцы, в случае оставления ими жилья, выписывались из него автоматическим образом.
В наше время порядок и основания этой процедуры существенно изменены: теперь наниматели жилья не выписываются автоматом из помещения даже в том случае, когда они покидают его на добровольных началах. В связи с этим часто возникают большие сложности:
- Невозможно заселить других жильцов при отсутствии их согласия.
- Произвести процедуру приватизации невозможно без согласия нанимателей.
- Сумма коммунальных выплат, начисляемых новым жильцам, будет значительно больше.
В случае, когда наниматели уезжают, пропадают и явно не планируют вернуться в конкретное жильё, возникает много проблем. Решить их можно лишь одним способом – подав исковое заявление. Только суд имеет право признания утраты прав на пользование конкретным жильём конкретного человека.
Лишь после вынесения судебного вердикта появляется возможность расторжения социального найма и аннулирования регистрации.
Имейте в виду! Закон позволяет всего единожды обращаться в суд с подобным иском: следует отлично подготовиться к процессу, ведь при проигрыше повторный иск невозможен.
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. - Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Иск о сохранении права пользования жилым помещением
При написании искового заявления следует руководствоваться ст. 131 ГПК РФ. Особо важно в нем изложить следующие факты:
- Ваш бывший супруг является собственником жилого помещения на основании свидетельства о праве собственности (№ свидетельства, дата выдачи),
- Дата прекращения брачных отношений (свидетельство о расторжении брака, №, дата, кем выдано).
- До расторжения брака вы совместно проживали с бывшим супругом (выписка из домовой книги).
- Совместно с вами проживали или не проживали иные лица. Особое внимание следует уделить наличию несовершеннолетних детей, которые обязательно должны быть указаны в заявлении.
- У вас нет возможности приобрести или осуществить право пользования иным жилым объектом (справка из Росреестра).
- У вас сложное финансовое положение в силу уважительных причин (справка о доходах и иные документы).
Для того, чтобы Ваше заявление выглядело убедительным его необходимо подкрепить нормами жилищного и гражданского законодательства (в частности ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 ЖК РФ), международной Конвенции о правах ребенка (если есть дети), а также ссылками на разъяснения Пленума Верховного суда РФ (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Для того чтобы подать исковое заявление в суд, необходимо оплатить госпошлину. Узнать размер госпошлины, а также сформировать саму квитанцию можно на сайте суда, в который подаем иск. Затем оплачиваем госпошлину в банке и прикладываем оригинал к исковому заявлению, также делаем копию квитанции для ответчика.
Основания для прекращения права пользования жилым помещением
Владелец квартиры может в любое время потребовать от пользователя соблюдать все обязанности жильцов, определенные ЖК и ГК РФ. В тех случаях, когда имеется факт нарушения со стороны жильца, собственник жилого помещения должен предупредить его о необходимости их устранения. При этом обязательно оговариваются сроки, в течение которых нарушения должны быть устранены.
Если гражданин игнорирует требования, либо отказывается их выполнить, владелец квартиры на основании п. 2 ст. 35 ЖК РФ имеет право потребовать, чтобы нарушитель покинул жилое помещение.
В соответствии с той же ст. 35 ЖК РФ собственник может инициировать выселение даже граждан, вселенных в квартиру по решению суда, либо проживающих на основании завещательного отказа, если пользователь:
- использует жилое помещение ненадлежащим образом, в том числе, не по назначению;
- злостно нарушает права и интересы соседей;
- наносит вред жилому помещению в результате бесхозяйственности, либо по злому умыслу.
Например, Нина Ильина была вселена в квартиру Кирилла Соловьева по решению суда. Пока Кирилл находился в длительной командировке, Ильина самовольно сделала перепланировку квартиры, снесла часть несущей стены, что стало причиной трещин в стенах на верхних этажах дома. Сразу же по возвращению, Кирилл потребовал, чтобы Ильина вернула стену в первоначальный вид, так как это грозило разрушением дома, но нарушительница отказалась это сделать.
Соловьев подал исковое заявление о прекращении Ильиной права пользования его квартирой с последующим выселением, а также с требованием обязать ответчицу восстановить разрушенную при переделке стену.
Что учитывается судом при вынесении решения об определении порядка пользования квартирой
Из разъяснений, содержащихся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вытекает, что при вынесении решений суды должны учитывать следующие обстоятельства:
- Порядок пользования, который фактически сложился, даже если он не соответствует точно принадлежащим сторонам долям в праве общей собственности
- Нуждаемость сособственников в этом имуществе (наличие другой жилой недвижимости)
- Реальную возможность совместного пользования имуществом.
Если в спорной квартире с течением времени фактически сложился определенный порядок пользования, этот факт подлежит доказыванию сторонами. Доказательствами могут служить любые письменные доказательства (акт, соглашение с прежним собственником, фото и др.), а также свидетельские показания.
Определение порядка пользования исходя из фактически сложившегося, и выделение в пользование одного из собственников комнаты, площадь которой значительно меньше его доли в праве собственности, могло бы привести к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.
Однако, на этот случай закон предусматривает, что собственник, право которого на соразмерность выделяемой в его пользование части жилья размеру его доли в праве собственности не может быть реализовано, вправе требовать от других собственников, в пользовании и владении которых фактически находится приходящаяся на него часть имущества, выплаты соответствующей денежной компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).
Для определения критерия нуждаемости в жилом помещении следует выяснить, использует ли собственник данную квартиру для проживания или же фактически проживает в другом месте; имеет ли другое жилье на праве собственности или другом вещном праве.
Приведем следующий пример из судебной практики:
В квартире два равноправных сособственника ( по ½ доле) и 2 комнаты площадью 15 кв.м. и 19 кв.м. При этом, один из собственников (истец) фактически занимает комнату площадью 19 кв.м., а второй (ответчик) в квартире не проживает.
В суде истец просил выделить в его пользование ту комнату, которую он фактически занимает более двух лет, и ссылается на то, что ответчик лишь изредка бывает в квартире, а проживает совместно с семьей (женой и детьми) по другому адресу.
В суде ответчик возражал против предоставления в пользование истца комнаты большей площадью, ссылаясь на п. 1 ст. 247 ГК РФ, считал, что эта комната должна быть выделена в его пользование, поскольку в противном случае будет нарушено его право на соразмерность комнаты его доле жилья. Тот факт, что в квартире не проживает, он не оспаривал, объясняя это тем, что ему удобно проживать с семьей в отдельной квартире.
Учитывая порядок пользования квартирой, который фактически сложился в течение длительного времени, а также тот факт, что ответчик не использует квартиру для проживания, что расценено судом как отсутствие нуждаемости в имуществе, суд выделил в пользование истца комнату размером 19 кв.м., а ответчику выделил комнату площадью 15 кв.м.
Таким образом, судом принято решение в соответствии с требованиями закона и вышеуказанных разъяснений Пленумов ВС РФ И ВАС РФ.
Возможность совместного использования имущества предполагает, что в квартире должна быть возможность выдела в пользование каждого собственника отдельной комнаты.
К примеру, если в квартире всего одна комната, а собственников двое, то в удовлетворении иска об определении порядка пользования такой квартирой будет отказано, поскольку совместное пользование одним жилым помещением двумя собственниками, являющимися чужими друг для друга людьми, невозможно.
Таким образом, закон не допускает возможности определения порядка пользования жилым помещением, состоящим из одной комнаты.
Также, при рассмотрении дела суды могут учитывать:
- Планировку квартиры, количество проходных и изолированных комнат
- Наличие семейных отношений собственника, малолетних детей и т.п.
В квартире могут быть как изолированные (отдельные), так и проходные (смежные) комнаты. И конечно, каждый собственник претендует на выделение в его пользование изолированной комнаты.
Возможно, в качестве одного из оснований для предоставления в пользование собственника изолированного помещения, суд учтет наличие в семье собственника малолетних детей или инвалида.
Однако, следует помнить, что эти факторы не могут быть единственным основанием для предоставления в пользование собственника комнаты большего размера, поскольку порядок пользования определяется именно для участников долевой собственности, а интересы членов семьи, проживающих с собственником, но не являющихся держателями долей в праве собственности, судом не должны учитываться.
Прием адвокатом ведется по записи
| Часы работы: | |
| Пн — Пт с 10-00 до18-00 | |
|
Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи (запись осуществляется по телефону: 8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн — Вт с 10-00 до 18-00) |
Другой комментарий к статье 292 ГК РФ
1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Например, дочь собственника жилого помещения зарегистрировала брак, и ее муж поселяется на площади собственника. Однако при этом собственник заранее оговаривает условия проживания и выделяет молодоженам отдельную комнату. В этом случае молодожены имеют право не на все жилое помещение, а только на выделенную им долю жилой площади. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
2. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Это положение не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31 ЖК).
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные ч. ч. 2 — 4 этой статьи.
Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
3. Нарушения прав членов семьи собственника на жилое помещение могут иметь место по различным основаниям. Например, член семьи собственника жилого помещения призван на действительную срочную службу в армию. В его отсутствие и без его письменного согласия собственник произвел обмен жилого помещения, при котором существенно ущемляются жилищные права этого члена семьи. В этом случае член семьи собственника жилого помещения вправе обратиться в суд с иском о признании обмена недействительным.
4. Поскольку вслед за принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений не было принято закона об отчуждении приватизированного жилья, который юридически четко и строго регулировал бы все сделки с жильем, на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники (как правило, алкоголики) нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Так, прокурор одного только района Москвы выявил 3000 договоров о передаче жилья в собственность, куда не были включены прописанные на площади дети. Вопрос этот приобретал масштабы социального бедствия. Появились даже детские приюты для жертв квартирных афер, один из них функционирует в подмосковном Зеленограде. Поэтому необходимым и своевременным представляется установленное законом правило о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной.
Прекращение права пользования жилым помещением за гражданином, который отказался от участия в приватизации
Данный тип искового заявления я выделил в отдельный параграф, потому что именно он представляет собой наибольшую сложность, а до 2014 года таких граждан вообще нельзя было снять с регистрационного учета.
Данное право было обусловлено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в которой говорилось, что действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования недвижимостью с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Иными словами, если человек участвовал в приватизации своим отказом, то за ним сохраняется право пожизненного проживания в указанной квартире. Суды не брали в расчет то, что человек выехал из данной квартиры, не живет там, не оплачивает коммунальные платежи.
Судебная практика изменилась после Определения Верховного суда Российской Федерации от 4 февраля 2014 года № 46-КГ 13-6 (дело попало в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации за 1 квартал 2014 года).
Анализ данного определения указывает обстоятельства, при которых можно прекратить право пользования жилым помещением за гражданином:
1) он добровольно выехал из указанной квартиры;
2) ему не чинятся препятствия в пользовании жилплощадью;
3) он длительное время не проживает на указанной жилплощади;
4) в квартире нет личных вещей гражданина;
5) он больше не является членом семьи собственника квартиры;
6) у квартиры поменялся собственник.
Как видно из указанного выше, здесь имеет место симбиоз двух исковых заявлений. Но основное в данном иске – это именно добровольный выезд гражданина и отсутствие препятствий в пользовании указанной квартирой (пункты 1 и 2). Если эти обстоятельства будут доказаны, то суд прекратит право пользования жилым помещением за гражданином.
Иными словами, если человек проживает в указанной квартире, то выписать его из нее будет невозможно ни при каких обстоятельствах. Но как только он добровольно поменял место жительства, то прекратить право пользования становится возможным.
Еще обращу внимание читателей на прекращение права пользования гражданина, который является членом семьи. Об этом очень подробно написано в Определении Верховного Суда РФ от 26 июля 2016 года № 35-КГ 16-14. Я не буду подробно разбирать это определение, но всем желающим советую ознакомиться с ним.
Права бывшего супруга
При разводе прежде всего необходимо определиться с правами на имущество. Если недвижимое имущество приобретено в браке, то при его расторжении оба супруга станут его собственниками, даже если зарегистрировано право было на одного из них. В таком случае право пользования сохраняется.
Члены семьи имеют право проживать в квартире или доме родственника. Те, кто относиться к ним указаны в Семейном Кодексе нашего государства. Супруг входит в их число. Таким образом, при разрыве семейных отношений утрачивается и право пользования жилым помещением (за исключением случая, описанного выше). Если у человека нет иного места для проживания, суд может оставить за ним право пользования на некоторый срок.