Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цена продажи участков в Подмосковье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
Будущее первичного рынка жилья
Рынок новостроек ожидают более серьезные потрясения. Люди лишаются возможности оформлять ипотеку по увеличенным процентным ставкам. Для стабилизации рынка первичного жилья государство должно стимулировать банковский сектор, ответственный за строительство. Однако на текущий момент у государства совсем другие цели и приоритеты.
Что касается бизнеса, то для него особенно важны стабильные, прогнозируемые условия, чтобы он мог строить планы на годы вперед. Но сегодня у бизнеса нет никакой уверенности в будущем. Строить какие-либо прогнозы можно только после стабилизации рынка к концу 2022 – началу 2023 года, когда ожидается возврат ипотечных ставок по кредитам к 10-11% годовых. Сейчас сложившаяся ситуация текущие производственные программы компаний-застройщиков вряд ли изменит, однако на 2023 год вероятны корректировки.
Эксперты не могут точно сказать, как будет развиваться рынок. Вероятно, стоимость жилья останется на текущем уровне или увеличится, а спрос на недвижимость упадет. Однако покупка и продажа квартир будут продолжаться.
Свыше 13,2 млн объектов недвижимости в Подмосковье переоценят в 2022 и 2023 году
Кадастровая стоимость земельных участков, в отличие от рыночной, определяется государством.
Она производится не более, чем раз в три года, и не менее одного раза в пять лет, что зависит от целевого назначения участка и его функционального использования.
Процедура регулируется Постановлением Правительства РФ «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель».
Определение стоимости земли по кадастру применяется в следующих случаях:
- при заключении сделки об отчуждении участка в государственном или муниципальном владении;
- при расчёте платы по договору аренды;
- при определении суммы земельного налога;
- при оформлении документации на участок.
Рыночная и кадастровая стоимости почти никогда не совпадают. В России до 2017 года рыночная стоимость земли была выше кадастровой. Однако, после налоговой реформы в 2016 г., когда налог на землю стал рассчитываться по кадастровой стоимости, последняя стала часто превышать рыночную.
Оценивание по кадастру в первую очередь зависит от назначения и предполагаемого использования земли:
- городские, дачные, сельские, садоводческие и огороднические территории оцениваются, исходя из анализа рыночных цен. Также может происходить дополнительное наценки по другим параметрам участка (например, за нахождение объектов на участке);
- сельскохозяйственные угодья, которые расположены за пределами населенных пунктов и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации дохода от ренты.
- другие участки, которые лежат вне городов и сел, оцениваются по капитализации расчетного дохода либо с учетом затрат на поддержание ценности земли.
После произведенной оценки и после подачи документов из территориальных организаций, ответственных за кадастр недвижимого имущества, стоимость земельного участка утверждается исполнительной властью субъектов РФ.
Стоимость земли в различных районах Московской области неодинакова. Среди факторов ценообразования на рынке земельных участков Московской области выделяют следующие:
- Направление от МКАД. Участки на южном или юго-западном направлении дороже, чем на восточном. Наибольшей востребованностью пользуются участки Ярославского, Калужского и Киевского шоссе.
- Удаленность от МКАД. С удалением от МКАД цены на землю будут снижаться.
- Ценность участка. Участки с развитой инфраструктурой будут дороже.
- Количество действительных предложений. Чем меньше предложений на рынке, тем стоимость отдельного предложения выше.
Цена 1 га земли в Москве в первую очередь зависит от ее принадлежности к административному округу. Так, кадастровая стоимость участков под строительство домов многоэтажной жилой застройки в Центральном административном округе Москвы выше примерно в три раза по сравнению с другими округами. В Зеленоградском округе стоимость аналогичных участков будет на четыре порядка ниже.
Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.
Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.
I. По сравнению с 1 полугодием 2021 г. число ДДУ сократилось на 17%
1 и 2 кварталы 2022 г. по динамике и числу сделок стали полностью противоположными друг другу. В 1 квартале 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ — это рекордный для 1 квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Особенно активным оказался март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ — на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц 2021 г. не было совершено столько сделок, даже в рекордном для 2021 г. декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 г. (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой.
В марте спрос шел со стороны ипотечников, которые стремились приобрести жилье до предполагаемого дальнейшего роста ставок по ипотеке. Кроме того, в марте на рынок в более большом количестве, чем обычно, вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотеками, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки. Рекорды для своего месяца были и в январе, и в феврале.
С начала 2 квартала количество сделок на первичном рынке Московского региона стало сокращаться. Показатели числа ДДУ в апреле были почти в 2 раза меньше, чем в марте. В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке (в рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5-10% годовых). Но спрос не удержался на высоком уровне — продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок. Льготная ипотека под 9% поддержала рынок: в мае темпы сокращения спроса замедлились.
На отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых сделки фактически не заключались. С поправкой на это спрос остался на уровне прошлого месяца. В июне после двух месяцев сокращающегося спроса мы фиксируем рост числа сделок на 19,7% — сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса (новой льготной ипотеки под 7%, ипотеки для IT-специалистов). К тому же, на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.
V. Выручка просела не так сильно, как число сделок
В 1 полугодии 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 838,9 млрд рублей (на 7,5% меньше, чем в прошлом году). Разрыв с прошлогодним значением меньше, чем по количеству сделок (там 16,6%), что говорит о том, что увеличилась средняя стоимость квартиры в сделке в годовом выражении. Средняя стоимость лота в сделке в 1 полугодии 2021 г. в Московском регионе составила 10,6 млн рублей, а в 1 полугодии 2022 г. — 11,8 млн рублей. Нужно учесть, что часть заработанных девелоперами средств идет на субсидирование пониженных (относительно ставки по льготной ипотеке) ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.
При этом сократилась средняя площадь проданной квартиры — за счет роста стоимости квадратного метра на рынке наблюдается снижение среднего метража приобретенных лотов. Если в 1 полугодии 2021 г. средняя площадь составляла в среднем по Московскому региону 50,7 кв.м., то в 1 полугодии 2022 г. — 46,8 кв.м.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 1 полугодии 2022 г. Традиционно среди лидеров больше всего проектов Московской области (7 из 10) с более низким уровнем цен и большим выбором. Два проекта находятся в Новой Москве и всего 1 (“Люблинский Парк”) в Москве в старых границах.
Лидеры продаж в 1 полугодии 2022 г. в Московском регионе*
|
Проект |
Локация |
Кол-во сделок |
Средняя стоимость кв. м в сделке., тыс. рублей |
Средний чек сделки, млн рублей |
|
Пригород Лесное |
Московская область |
1573 |
149,5 |
6,32 |
|
Томилино Парк |
Московская область |
1266 |
151,5 |
6,29 |
|
Ильинские луга |
Московская область |
1147 |
178,3 |
7,21 |
|
Восточное Бутово |
Московская область |
1076 |
160,0 |
6,25 |
|
Саларьево Парк |
Новая Москва |
1031 |
248,2 |
10,78 |
|
Мытищи Парк |
Московская область |
1008 |
175,2 |
6,87 |
|
Люберцы 2018-2023 |
Московская область |
1003 |
184,1 |
6,94 |
|
Новые Ватутинки |
Новая Москва |
1000 |
212,4 |
8,82 |
|
Люблинский парк |
Москва |
998 |
238,2 |
9,61 |
|
Пехра |
Московская область |
983 |
145,1 |
4,94 |
*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
“1 полугодие 2022 г. стало очень непростым для рынка недвижимости. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией, девелоперы старались сохранить свою выручку и продолжать начатые проекты в условиях сокращения спроса. Введение льготной ипотеки под 12%, под 9%, а затем и под 7% позволило рынку прекратить падение и стабилизироваться, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В ближайшие месяцы высока вероятность того, что спрос будет восстанавливаться от минимальных показателей весны за счет действия льготных программ и специальных программ от застройщиков, а также сформировавшегося отложенного спроса”.
Кто может оформить «Семейную ипотеку» по ставке до 6%?
- Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года);
- Семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
- Ипотечный кредит можно оформить до 1 июля 2024 года;
- Родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года).
Будьте бдительны и чаще проверяйте кадастровую стоимость вашего имущества!
Как мы видим на примере уже состоявшейся переоценки в Новосибирской области, для многих владельцев земли повышение налога на землю может стать очень неприятным сюрпризом. В российской реальности такая переоценка проходит чаще всего формально на основе старых кадастровых карт или прочих документов из местных органов власти. Оценщиков с рулеткой вы у себя на участке вряд ли увидите.
Все мы еще помним случай, когда в 2015-16 годах дачникам из разных регионов страны приходили налоговые извещения об уплате земельного налога на фантастические суммы (Подробнее ➤). У некоторых землевладельцев налог тогда вырос до 5000%, например тем, кто платил за свои сотки по 200 рублей в год, прислали извещения на сумму 10 тыс. рублей. Нервов и денег тогда люди потратили немало.
Подобная ситуация может повториться и в 2024 году, когда придет налог на землю по новой кадастровой стоимости, которую определят в 2022.
Поэтому, уже начиная с 2022 года рекомендую всем владельцам земельных участков почаще заходить на сайт Росреестра и внимательно изучать Публичную кадастровую карту (Подробнее ➤), чтобы вовремя увидеть изменение кадастровой стоимости вашей земли. Тогда вы сможете как можно раньше начать оспаривание кадастровой стоимости, если на ваш взгляд она будет завышенный, и если повезет, избежать уплаты грабительского налога.
Кстати это касается и кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, которая может резко подняться из-за переоценки в 2023 году, что может повлиять на резкое повышение налога на имущество.
Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.
Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась дизлайк.
Любая оценка для меня важна!
Тариф по трем зонам (пик, полупик, ночь) на электроэнергию в Московской области
| Показатель (группы потребителей с разбивкой по ставкам и дифференциацией по зонам суток) | с 01.07.2022 по 30.11.2022 | с 01.12.2022 по 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Цена (тариф) в руб./кВтч | Цена (тариф) в руб./кВтч | |
| 1. Население и приравненные к нему, за исключением населения и потребителей, указанных в строках 2 -5 | ||
| Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00 | 8,03 | 8,76 (+9,1%) |
| Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00 | 6,17 | 6,73 (+9,1%) |
| Ночная зона 23:00 — 07:00 | 2,82 | 3,24 (+14,9%) |
| 2. Население, проживающее в городских и сельских населенных пунктах в домах, оборудованных стационарными электроплитами и электроотопительными установками, и приравненные к нему | ||
| Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00 | 5,98 | 6,57 (+9,9%) |
| Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00 | 4,60 | 5,05 (+9,8%) |
| Ночная зона 23:00 — 07:00 | 2,11 | 2,43 (+15,2%) |
| 3. Население, проживающее в городских и сельских населенных пунктах в домах, оборудованных стационарными электроплитами и не оборудованных электроотопительными установками, и приравненные к нему | ||
| Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00 | 5,98 | 6,57 (+9,9%) |
| Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00 | 4,60 | 5,05 (+9,8%) |
| Ночная зона 23:00 — 07:00 | 2,11 | 2,43 (+15,2%) |
| 4. Население, проживающее в городских и сельских населенных пунктах в домах, оборудованных электроотопительными установками и не оборудованных стационарными электроплитами, и приравненные к нему | ||
| Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00 | 5,98 | 6,57 (+9,9%) |
| Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00 | 4,60 | 5,05 (+9,8%) |
| Ночная зона 23:00 — 07:00 | 2,11 | 2,43 (+15,2%) |
| 5. Население, проживающее в сельских населенных пунктах в домах, не оборудованных стационарными электроплитами для пищеприготовления и (или) электроотопительными установками, и приравненные к нему | ||
| Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00 | 5,62 | 6,13 (+9,1%) |
| Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00 | 4,32 | 4,71 (+9%) |
| Ночная зона 23:00 — 07:00 | 2,00 | 2,27 (+13,5%) |
| 6. Потребители, приравненные к населению (за исключением садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан) | ||
| Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00 | 8,03 | 8,76 (+9,1%) |
| Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00 | 6,17 | 6,73 (+9,1%) |
| Ночная зона 23:00 — 07:00 | 2,82 | 3,24 (+14,9%) |
К 2022 году, очевидно, следует отнести 30-й катрен 1-й центурии. Такую уверенность даёт система определения датировок катренов Нострадамуса по т.н. формуле Цезаря. Перевод стиха таков:
Корабль, измученный неприятностями на море,
Прибудет в порт неузнанным (или неузнаваемым).
Он подаст мирные приветственные (rameau palmerin – пальмовой ветвью) знаки,
Но будет разграблен и повреждён, поскольку слишком поздно придёт полезный совет.
Что это означает? Возможно, кто-то из сильных мира сего использует чужие проблемы, чтобы отомстить за что-то (дать «адекватный» ответ и т.п.) Или, скажем, некая страна воспользуется слабостью другой, чтобы захватить некие технологии (материальные ценности и др.), которые при обычных обстоятельствах для них будут недоступными.
Итак, этот катрен не даёт конкретных указаний на место действия или людей, которые будут в нём участвовать. И, значит, любые предположения были бы только предположениями.
Однако такой стих даёт достаточно точный прогноз относительно ситуации в мире в целом. Судя по всему, она станет ещё более агрессивной, однако в то же время более простой и просчитываемой.
То есть дипломатия продолжит умирать, а истинные – прагматичные или даже неприкрыто беспринципные – намерения начнут декларироваться всё более открыто.
Причём не факт, что «захватчиком» здесь обязательно будет выступать страна, занимающая одну из лидирующих позиций в мире и, соответственно, имеющих для подобного образа поведения оправданные основания.
Очень даже может быть, что так поступят власти государства не самого влиятельного, которые проявят при этом значительную наглость и в то же время неспособность просчитывать свои действия хотя бы на 3-4 шага наперёд.
На сегодняшний день известно множество несбывшихся пророчеств, которые в разные годы XXI века уже обещали начало самого разрушительного в истории человечества сражения.
Одними из самых правдивых и точных предсказаний считаются пророческие послания алхимика и фармацевта из Франции Мишеля де Нострдам, который более известен человечеству как Нострадамус.
Перу знаменитого ясновидящего принадлежат издававшиеся в 1550‒1566 гг. альманахи, которые принесли предсказателю славу еще во время его жизни. Первые пророчества были опубликованы в «Центуриях» в 1555 году. В письме к сыну Сезару были изложены предсказания глобального характера, которые описывали войны и катастрофы мирового масштаба, невиданные человечеством ранее.
В разные периоды толкователи излагали собственное понимание трактатов, давали им разъяснения и даже находили в произошедших событиях фактическое подтверждение предсказаний. Такими считаются предупреждения человечества о:
- Второй мировой войне 1939‒1945 годов;
- Большом лондонском пожаре;
- атомной бомбардировке городов Нагасаки и Хиросима;
- терактах в Америке, которые случились 11 сентября 2001 года.
Сегодня ученые продолжают изучать тексты знаменитого пророка и считают, что в них зашифрованы предсказания Третьей мировой войны. По мнению ряда ученых, Нострадамус предвещал начало самого разрушительного и ужасающего кровопролития в истории человечества на 2018‒2024 годы.
Некоторые представители СМИ утверждают, что в пророчествах Нострадамуса говорится о том, что Третья мировая война продлится 27 лет, а военные действия развяжут две могущественные силы.
Также в сообщениях отмечается, что Нострадамус, помимо широкомасштабной войны, предсказывал в XXI веке многочисленные разрушительные природные катаклизмы во всем мире и огромное количество террористических актов в Америке и Европе.
Ожидается ли конец света в 2022 году по Нострадамусу
Большинство исследователей относятся скептически к таким трактовкам четверостиший Нострадамуса. По их мнению, грядущий в будущем году парад планет пройдет спокойно, как и многие другие события во вселенной.
Стихотворные катрены Мишеля де Нострадамуса, опубликованные в альманахах в 1550-х годах, уже несколько веков тщательно исследуются экспертами и эзотериками. Яркую вспышку популярности средневековому врачу и алхимику из Франции придало одно из точных предсказаний, прогремевших из-за своей трагичности на весь мир.
Речь идет о башнях-близнецах в США. После столь четкого предсказания, опубликованные катрены стали изучать еще более внимательно с целью предотвратить негативные события.
В стихах от Нострадамуса не было явных намеков на конец света. После расшифровки акварелей, написанных именитым французом, картина стала иной.
Предсказания Нострадамуса на 2022 год указывают на парад планет, что вполне часто происходит в астрономическом понимании. Такое явление можно наблюдать 5 раз за столетие, поэтому в нем нет ничего угрожающего и необычного.
В тоже время именно этот парад планет может стать для Земли очень опасным — астрономическое событие совпадает с невероятно редким космическим явлением.
В этот период будет происходит переход Солнца через некий галактический экватор, что совместно с парадом планет рискует стать фатальным для Земли.
Переход Солнца через этот экватор происходит значительно реже, чем выстраивание планет в одну линию. Если парад планет случается раз в 20 лет, то пересечение галактического экватора не чаще, чем в 26 000 лет.
Именно совокупность этих факторов способна крайне негативно повлиять на магнитное поле Земли, спровоцировав его растяжение.
Дальнейшие события малоприятны — скачек температуры до 100 °C, испарение водных гладей, смерчи, ураганы и последующие извержения множества вулканов. Позже пугающие пепельные тучи и невероятный мороз, убивающий все живое.
Есть те, кто говорит о высокой вероятности развития событий по такому сценарию, хотя другие предполагают очередную неверную расшифровку послания, изложенного в акварели. Последние говорят о том, что 28 ноября 2022 года будет обычный парад планет, ничем особенным не выделяющийся, кроме факта своего происхождения в данную дату.