Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

Перевод ОС в необоротные активы

Просто так продать основное средство организация не сможет. Сначала необходимо произвести важную учетную операцию: перевести продаваемое ОС в соответствующий раздел баланса, то есть в необоротные активы, предназначенные к продаже.

ПБУ приводит условия, каждое из которых должно быть выполнено для осуществления перевода:

• прибыль планируется получить именно от реализации, а не от применения ОС;
• основное средство полностью подготовлено к реализации, в каких-либо дополнительных операциях с ним надобности нет;
• ОС будет продано после перевода не позже, чем в течение года, если иное не предусмотрено планом реализации;
• условия продажи не противоречат актуальным нормативным актам;
• перевод осуществляется под конкретный договор купли-продажи или в рамках плана реализации, принятого фирмой.

Договор с особым переходом права собственности

Если в договоре указать, что право собственности на товары будет переходить не после отгрузки, как считается по умолчанию, а например, после оплаты, такой договор считается договором с особым переходом права собственности. Отгруженные товары должны учитываться на счете 45 «Товары отгруженные».

Дебет 45 Кредит 41 — отгружены товары (ГП) по договору с особым переходом права собственности.

Несмотря на то, что право собственности не перешло к покупателю, НДС нужно начислить в день отгрузки.

Дебет 76 «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 — начислен НДС по отгруженным товарам.

Дебет 51 Кредит 62 — отражена оплата покупателя.

Дебет 62 Кредит 90.1 — отражена выручка.

Дебет 60.2 Кредит 45 — списана себестоимость отгруженных товаров.

Дебет 90.3 Кредит 68 — начислен НДС

Дебет 68 Кредит 76 «Расчеты по НДС с авансов полученных» — восстановлен НДС, начисленный с отгрузки.

Что такое реализация в бухгалтерии простыми словами

Российский бухгалтер, N 10, 2014 год
Карина Либерман,
шеф-редактор журнала

Реализация с точки зрения бухгалтера организации

Что такое реализация? Как отразить в учете операции по реализации? Эти и другие важные вопросы мы рассмотрим в данной статье.

Впервые понятие реализации законодательно было определено в части первой Налогового кодекса РФ. Согласно статье 39 Налогового кодекса РФ реализацией товаров (работ, услуг) признается передача на возмездной основе права собственности на товары. Также реализацией признается передача результатов выполненных работ одним лицом другому лицу, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом не признаются реализацией товаров, работ или услуг:

1) осуществление операций, связанных с обращением российской или иностранной валюты (за исключением целей нумизматики);

2) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества организации ее правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации этой организации;

3) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью;

4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов);

5) передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками;

6) передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества;

7) передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилищного фонда при проведении приватизации;

8) изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества, а также обращение в собственность иных лиц бесхозяйных и брошенных вещей, бесхозяйных животных, находки, клада в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.

Итак, переход права собственности, кроме случаев, описанных выше, признается фактом реализации.

Нужно отметить, что реализацией признается не только переход права собственности на товар, но и факт оказания услуг.

Как же определить момент реализации по услугам? Фактом окончания оказания услуги является подписанный двумя сторонами акт. Дата подписания акта и является датой реализации. Таким образом, может случиться, что сама услуга была оказана, но до момента двухстороннего подписания акта факт реализации отсутствовал.

Нужно иметь в виду, что реализация бывает «основной» и «прочей».

Другой комментарий к Ст. 323 Налогового кодекса Российской Федерации

Необходимость указания в налоговом учете в документах аналитического учета информации о сроках полезного использования нематериальных активов установлена с 01.01.2009.

Наблюдается сближение налогового учета с бухгалтерским. Согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» (ПБУ 14/2007), утвержденному Приказом Минфина России от 27.12.2007 N 153н, в бухгалтерском аналитическом учете должна содержаться информация о принятых организацией сроках полезного использования нематериальных активов.

На дату совершения операции налогоплательщик определяет в соответствии с пунктом 3 статьи 268 НК прибыль (убыток) от реализации амортизируемого имущества.

В соответствии со статьей 323 НК в аналитическом учете на дату реализации амортизируемого имущества фиксируется сумма прибыли (убытка) по указанной операции, которая в целях определения налоговой базы учитывается в определенном порядке.

Такой порядок, в частности, предполагает, что прибыль, полученная налогоплательщиком, подлежит включению в состав налоговой базы в том отчетном периоде, в котором была осуществлена реализация имущества.

При этом убыток, полученный налогоплательщиком, отражается в аналитическом учете как прочие расходы налогоплательщика в соответствии с порядком, установленным статьей 268 НК.

Регистр учета расходов будущих периодов за I квартал 2002 г.

Дата
опе-
ра- 
ции 

 Вид 
 расхода 
 (убытка)

Наимено- 
вание 
объекта 

Сумма,
 руб. 

Срок, 
в 
тече- 
ние 
кото- 
рого 
расхо-
ды 
могут 
быть 
вклю- 
чены в
состав
прочих
расхо-
дов, 
месяцы

Сумма 
расходов
в месяц,
подлежа-
щая 
включе- 
нию в 
состав 
прочих 
расхо- 
дов, 
руб. 
(гр. 4 :
гр. 5) 

 Дата 
 начала 
 учета в 
 составе 
 прочих 
 расходов 

Коли- 
чество
меся- 
цев 
факти-
ческо-
го 
списа-
ния 
месяч-
ной 
суммы 
расхо-
дов в 
состав
прочих
расхо-
дов 

 1 

 2 

 3 

 4 

 5 

 6 

 7 

 8 

Фев-
раль

Убыток от
реализа- 
ции 
амортизи-
руемого 
имущества

Техноло- 
гическое 
оборудо- 
вание 

50 000

 98 

 510 

17.01.2002

 1 

Март

Убыток от
реализа- 
ции 
амортизи-
руемого 
имущества

Техноло- 
гическое 
оборудо- 
вание 

49 490

 97 

 510 

17.01.2002

 2 

Ито-
го 

 1020 

Расчет налога на прибыль организации за I квартал 2002 г. (фрагмент)

 Показатель 

Код строки

Сумма, руб.

Доходы от реализации 

 010 

 450 000 

Расходы, уменьшающие сумму доходов от 
реализации 

 020 

 374 000 

Внереализационные расходы 

 040 

 1 020 

Итого прибыль (убыток) 

 050 

 74 980 

Таким образом, с введением в действие гл.25 НК РФ коренным образом изменились правила формирования налоговой базы для исчисления налога на прибыль. Налоговая база должна формироваться на основании данных не бухгалтерского, а налогового учета. Это вызывает необходимость в более тщательном и детальном регулировании ведения налогового учета и составления аналитических регистров. Следует отметить, что показатели аналитических регистров налогового учета, рекомендуемые Министерством Российской Федерации по налогам и сборам, на основании которых формируется налоговая база и заполняется налоговая декларация, содержат ряд неточностей.

В настоящее время в бухгалтерской литературе наряду с понятием «бухгалтерский учет» широко используются понятия «налоговый учет» и «учет для целей налогообложения».

Однако если понятие бухгалтерского учета определено законодательно: в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» «бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций», то понятия налогового учета и учета для целей налогообложения действующим законодательством не определены и трактуются по-разному.

Целью работы является изучение налогового учета расходов при реализации имущества.

Задачи:

1 рассмотреть принципы организации налогового учета;

2 изучить модели организации налогового учета ;

3 рассмотреть бухгалтерский и налоговый учет: сходства и различия;

4 определить модель взаимодействия налогового и бухгалтерского учета;

5 рассмотреть бухгалтерский и налоговый учет доходов и расходов, связанных с производством и реализацией продукции.

Объектом работы является налоговый учет, предметом — изучение налогового учета расходов при реализации имущества.

Работа состоит из введения, двух глав заключения и списка использованной литературы.

29 июня Организация осуществила реализацию автомобиля Nissan Teana покупателю ООО «Симбирсофт» по цене 240 000 руб. (в т. ч. НДС 20%). В этот же день автомобиль Nissan Teana был снят с учета в ГИБДД.

Амортизация в бухгалтерском учете и для целей налогообложения прибыли начислялась линейным способом. Амортизационная премия по реализованному ОС применялась в размере 30%.

Остаточная стоимость основного средства (БУ = 440 000 руб., НУ = 308 000 руб.) превысила выручку от реализации.

Стороны сделки не являются взаимозависимыми лицами.

Реализация производится до истечения 5 лет с момента ввода в эксплуатацию автомобиля.

Оставшийся срок его полезного использования — 11 месяцев.

02 июля поступила оплата от покупателя на расчетный счет в размере 240 000 руб.

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF

В налоговом учете согласно пункту 1 статьи 248 и пункту 1 статьи 249 НК РФ выручка от реализации основного средства (без учета НДС) признается доходом от реализации.

Доход признают в день подписания акта о приемке-передаче основных средств по форме № ОС-1 (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Данная операция отражается автоматически при проведении документа «Передача ОС» в кредите счета 91.01.1 «Выручка от реализации основных средств».

При этом для правильного отражения операции в отчете «Регистр — расчет фин.результата от реализации амортизируемого имущества» и декларации по налогу на прибыль следует для налогового учета выбирать статью прочих доходов и расходов с видом «Доходы (расходы), связанные с реализацией основных средств».

Согласно пункту 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н) в бухгалтерском учете такие доходы относятся к операционным доходам. Поэтому для бухгалтерского учета рекомендуется выбирать статью прочих доходов и расходов с видом «Прочие операционные доходы (расходы)».

Отражаем реализацию основных средств в бухучете

Рассмотрим бухгалтерские проводки по данной операции на конкретном примере.

НКО «Доброволь» приняло решение продать станок. Цена реализации станка — 118 000,00 рублей. В том числе НДС — 18 000,00 рублей. Первоначальная стоимость станка — 130 000,00 руб.

По ОС накоплена амортизация в сумме 75 000,00 руб.

Бухгалтер НКО «Доброволь» составил следующие записи:

В программе «1С:Бухгалтерия 8» (ред. 3.0)

Функционал по отражению операций лизинга у лизингополучателя с признанием права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде (ОА) в программе поддерживается только для организаций имеющих право на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, когда обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма номинальных величин будущих лизинговых платежей на дату этой оценки (без дисконтирования). Используются следующие документы:

• «Поступление в лизинг»;
• «Поступление (акт, накладная, УПД)» с видом операции «Услуги лизинга»;
• «Выкуп предметов лизинга».

Пример

ООО «Символ» (лизингополучатель) заключило с ООО «Старт» (лизингодатель) договор лизинга (финансовой аренды) (№ 01/22 от 01.01.2022). Предметом лизинга является автомобиль Skoda Octavia, приобретенный ООО «Старт» за 2 400 000,00 руб. (в том числе НДС 400 000 руб.). Автомобиль будет использоваться ООО «Символ» для управленческих нужд.

Основные условия договора:

• срок договора — 24 месяца (с 20.01.2022 по 19.01.2024);
• по окончании договора арендатор выкупает автомобиль у арендодателя;
• выкупная стоимость — 120 000 руб. (в т.ч. НДС20% — 20 000,00 руб.), выплачивается в последний день действия договора;
• общая стоимость договора — 3 000 000 руб. (в т.ч. НДС 20% — 500 000 руб.);
• лизинговые платежи перечисляются согласно графику;
• счета-фактуры выставляются лизингодателем ежемесячно, в последнее число каждого расчетного месяца;
• предмет лизинга передается лизингополучателю 20.01.2022;
• автомобиль зарегистрирован на лизингодателя, плательщиком транспортного налога является лизингодатель.

ООО «Символ» относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Срок полезного использования лизингового автомобиля для целей бухгалтерского учета – 60 месяцев.

В соответствии с учетной политикой ООО «Символ» для целей бухгалтерского и налогового учета:

• амортизация основных средств начисляется линейным способом с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, коэффициент ускоренной амортизации не применяется;
• амортизация ППА начисляется линейным способом с месяца, следующего за месяцем получения предмета лизинга;
• первоначально обязательство по аренде оценивается как сумма номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки (без дисконтирования);
• НДС по авансам к вычету не принимается;
• используется общая система налогообложения (ОСН), применяется метод начисления и ПБУ 18/02 (балансовый метод).

График платежей

Обработка «Закрытие месяца» (рис. 9 — 11):

• Раздел: Операции – Закрытие месяца (рис. 9).
• Установите месяц закрытия (Январь 2022). Кнопка Выполнить закрытие месяца.
• Если необходимо признать в расходах по НУ лизинговый платеж без полного закрытия месяца, то по ссылке с названием регламентной операции Признание в НУ арендных платежей выберите Выполнить операцию. Но для отражения в учете признания отложенных налогов в связи с возникновением в БУ и НУ разных объектов учета необходимо выполнить все регламентные операции обработки Закрытие месяца.

Похожие записи:

• Размер диапазона величины пособия по безработице в 2022 году
• Льготный проезд в пригородных автобусах для ветеранов в 2024 году
• Езда на автомобиле без прав после лишения: наказание, размер штрафа