Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.
Как составить договор субаренды нежилого помещения
При регулировании правоотношений между сторонами применяются правила, установленные к договорам аренды. Именно поэтому к обязательным условиям субаренды, согласно пункты 1 статьи 432 ГК РФ, относятся следующие:
- предмет соглашения: данные, которые идентифицируют сдаваемое имущество – объект (статьи 606, 607 ГК РФ);
- стоимость аренды (арендная плата): регулируется пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.
Вышеперечисленные условия являются существенными для заключения соглашения.
Однако рекомендуется не пренебрегать и другими условиями, не относящимися к существенным, поскольку в судебной практике они зачастую становятся предметом споров. К таким, например, относится залог. Арендатор должен гарантировать, что на момент заключения соглашения офис, склад, цех или иное коммерческое или некоммерческое помещение не является предметом залога и не имеет иных обременений.
Важные юридические моменты и нюансы
При оформлении субаренды важно учесть несколько нюансов, наиболее важными среди которых являются следующие:
- Согласие со стороны собственника объекта должно быть оформлено в письменном виде. Также возможным является включение соответствующего подпункта в основной договор аренды. Переуступка прав посредством получения устного согласия не является действительной и может повлечь за собой негативные последствия, в том числе, применение к сторонам нанимателей штрафных санкций.
- Наниматель наделяется правом расторжения соглашения до момента истечения оговоренного сторонами срока. Чтобы исключить возможные риски и убытки, участникам рекомендуется внести в документ пункт относительно неустойки в случае возникновения подобной ситуации.
- Важно обратить внимание на соотношение сроков аренды и субаренды. Если период действия сделки, предусматривающей переуступку прав третьим лицам, превышает срок первоначального документа, арендаторы несут потенциальные риски. Важно предусмотреть возможные разногласия на стадии заключения правоотношений.
- Следует своевременно уточнить целевое назначение объекта. Возможным является возникновение рисков в том случае, если наниматель планирует разместить в помещении офисы, а в документе указывает иное. Во избежание недоразумений при составлении соглашения требуется указать назначение помещения в соответствии с данными, приведенными в техпаспорте.
С правовой точки зрения заключение договора субаренды представляет собой достаточно сложную процедуру, сопряженную с рядом рисков для третьего лица. Чтобы свести к минимуму возможные риски, при составлении документа участникам необходимо опираться на условия, поставленные непосредственным собственником сдаваемого помещения. Важно предусмотреть любые вероятные разногласия и споры и включить соответствующие пункты в подготавливаемый акт. Такой подход поможет разрешить возникшие конфликты, в том числе, посредством обращения в судебную инстанцию.
Особенности налогообложения
Многое зависит от того, кто именно занимается сдачей нежилого помещения в субаренду. Если арендатор – физическое лицо, то он должен уплачивать НДФЛ в размере 13%. Предприниматели и юридические лица, как правило, сдают недвижимость, находясь на упрощенной системе налогообложения – 6% от доходов.
Не нужно забывать, что субаренда подразумевает наличие основного договора аренды. Таким образом, арендатор платит собственнику, а арендатору перечисляет деньги субарендатор. Возможно, что есть смысл использовать систему налогообложения, когда в государственную казну отчисляется процент от «чистого» дохода – за минусом расходов.
Таким образом, действующим законодательством детально регулируется порядок сдачи нежилых помещений в субаренду. При этом стороны правоотношений имеют возможность самостоятельно устанавливать некоторые условия пользования имуществом за плату. Один из главных принципов ГК – свобода договора, который означает, что стороны сделки могут договариваться об условиях, которых нет в законе, и которые не противоречат действующим правовым актам.
Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.
Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.
Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.
Договор субаренды – определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
Порядок заключения контракта
Грамотно составленный контракт, учитывающий не только основные подразделы, но и формальные вопросы, помогает тому или иному контрагенту выиграть спор в суде, если вдруг в процессе эксплуатации помещения возникли конфликтные ситуации.
- Прежде чем подписать соглашение о субаренде, контрагентам важно досконально изучить сведения о противоположной стороне. Например, субарендатору было бы нелишним проверить, кто является владельцем недвижимости. Таким образом, он узнает, имеет ли право противоположная сторона сдавать нежилое помещение в поднаем.
Помимо этого договор аренды должен содержать пункт о возможности субаренды и срок исполнения сделки. Точная информация об объекте также будет весьма полезной.
- Обсуждение стоимости и порядка уплаты – ключевой момент в правоотношениях. Никто не хочет оплатить аренду за несколько месяцев, а съехать с нее неделю спустя.
Законодательно разрешенное увеличение стоимости арендной платы допустимо 1 раз в год.
Другая сторона вопроса – штрафные санкции. Было бы идеально обсудить данный вопрос со специалистом и понять, будет ли готова провинившаяся сторона оплачивать неустойки и пени, штрафы за неуплату, которые исчисляются за каждый день просрочки.
- Проверка договора на предмет досрочного расторжения дает шанс одному из контрагентов вовремя выйти из сделки. Важно четко и последовательно описать порядок расторжения и/или пролонгацию контракта. Большую пользу обеим сторонам принесет пункт о регламентации сроков на первоначальном этапе в виде досудебного порядка урегулирования споров.
- Обязательным приложением к договору является акт приема-передачи помещения – документ, удостоверяющий фактическую передачу недвижимости арендатору. В него вносятся все огрехи помещения: трещины, состояние полов, стен, потолка, окон, дверей. Если помещение сдается вместе с имуществом, составляется опись мебели и степень ее износа.
Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения
Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.
При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В ГК РФ дается определение этого понятия. Согласно тексту законодательного документа, субаренда представляет собой определенный вид правоотношений, при котором права на использование недвижимости передаются третьему лицу на основании договора.
Другими словами, лицо, арендующее помещение у собственника, уступает объект найма так называемому субарендатору (на определенное время), а вместе с ним и все права и обязанности, прописанные в основном договоре аренды.
Законной считается только та сделка, на которую составлен договор субаренды, а контрагентами являются арендатор и субарендатор.
Арендатор может сдавать как весь объект полностью, так и часть его. Чаще всего так и происходит. Собственнику выгоднее сдать в аренду все помещение, и в тех случаях, когда часть недвижимости остается неиспользованной
Итак, наше законодательство позволяет (с определенными условиями, перечисленными выше) отдать арендованное помещение в субаренду другому.
Инструментом такого правоотношения и будет соответствующий договор. Следует иметь в виду, что сдать в субаренду можно как все арендуемое помещение, так и его отдельные части (в жизни распространены случаи, когда предприниматель сдает часть своего арендуемого под магазин помещения в субаренду другим коммерсантам-продавцам товаров).
По поводу наличия согласия для субаренды собственника помещения нужно указать, что это требование закона необходимо для соблюдения прав последнего, однако прямо запретить такое распоряжение арендованным имуществом собственник не вправе (пункт об этом в договоре аренды является юридически ничтожным).
Еще одно условие – каждый договор субаренды, который заключается на срок свыше года, должен пройти государственную регистрацию.
Нельзя сказать, что это требование является «мертворожденным», но на практике его обходят тем, что определяют срок субаренды меньшим временем (например, 11 месяцев).
Структурное построение договора
В этом договоре структуру принято располагать по такому порядку: Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение). Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи). Указывается время действия договора. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия. Выбирается способ разрешения споров.
Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.
Что такое субаренда недвижимости?
Субаренда — это передача арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу. Согласно договору субаренды арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендуемое им помещение в пользование субарендатору.
При субаренде заключается два договора аренды:
- Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу);
- Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.
Стороны договора именуются как:
- Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном договоре)
- Арендатор в основном договоре фигурирует как — «Арендатор», в договоре субаренды как – «Суборендодавець»
- «Субарендатор» фигурирует в договоре Субаренды
Субаренда и аренда: договор субаренды не может существовать без первичного договора аренды:
- Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества.
- В случае досрочного расторжения договора аренды жилья одновременно с ним расторгается договор субаренды.
- Судьба договора субаренды зависит не только от субарендодателя, но и от владельца имущества. С подписанием договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он, по-прежнему является полноправным участником первичного договора об аренде. Поскольку договор субаренды не является основным, его юридическая судьба зависит от основного договора.
Договор субаренды имеет ряд особенностей. В том числе следует учитывать следующие моменты:
- Если договор аренды был признан недействительным, либо прекращен по каким-либо причинам, то автоматически свое действие прекращает и субаренда.
- Уведомлять арендатора о досрочном прекращении следует не позднее, чем за 30 дней.
- Необходимо своевременно вносить плату по договору, иначе он может быть расторгнут в одностороннем порядке.
- Субарендатор обязан устранять все аварийные ситуации, а также компенсировать ущерб, если помещение было повреждено по причине его неправомерных или случайных действий.
- Все правоотношения, прописанные в субаренде, регулируются правилами договора аренды. Иные варианты могут быть предусмотрены законодательством.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Право на новый контракт
Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.
Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: «Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.
Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия
Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя — открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.
В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор — ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор — госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».
Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.
Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту — согласно ГК РФ, с другой — с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.