Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены недвижимого имущества: образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Как составить договор мены автомобиля?
Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене. В документе контрагенты отражают:
- установочные и персональные данные;
- населенный пункт и дату заключения договора;
- сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
- технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
- указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
- условия расторжения сделки;
- сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
- подписи участников соглашения
Заключение договора мены квартиры
При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.
В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:
- с доплатой за большую квартиру;
- квартира меняется на автомобиль;
- большая квартира меняется на несколько меньших по площади и др.
Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.
Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:
- согласие собственников на осуществление обмена;
- дату заключения сделки;
- порядок передачи помещений и прав на них;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств.
Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.
Между нами, родственниками
Полгода назад у моей семьи и наших родственников возникла необходимость поменяться квартирами. Говоря юридическим языком, произвести смену прав собственности жилых помещений. Де-факто мы это уже сделали и жили каждый на своей новой жилплощади. Но ранее оформить то, что уже стало реальностью, не могли — отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на 2-комнатную квартиру в новостройке.
Обращаю внимание потенциальных инвесторов в строительство нового жилья в Москве: регистрация прав собственности на квартиру в новостройке может ощутимо затянуться. Так, в нашем случае эту процедуру осуществлял сам застройщик, и длилась она более года.
Но вот, наконец, документы у нас на руках, и можно начинать процесс смены собственников. Поскольку участники сделки с той и другой стороны имели возможность варьировать своим рабочим временем, было решено попробовать пуститься в «самостоятельное плавание», исключив из процесса пункт «Спонсорская поддержка агентства недвижимости».
Обращаю особое внимание читателей еще на один немаловажный факт: стороны, участвующие в сделке, состоят в родственных отношениях и полностью доверяют друг другу. А «история» квартир была досконально известна и тем, и другим.
Далее повествование разбито на этапы, для каждого приводится затраченное на хлопоты время (с учетом дороги и ожидания в очередях), а также денежные расходы (не считая транспортных).
Получение справок БТИ
Для заключения договора мены необходимы справки БТИ, которые выдаются собственникам помещений или на основании нотариальной доверенности другим лицам. В нашем случае мы (собственники) самостоятельно посетили Бюро технической инвентаризации и оставили заявки на изготовление необходимых документов. Через две недели их получили. Пришлось отстоять в очередях, но полтора-два часа можно и потерпеть.
Обращаю внимание, что справка об оценочной стоимости квартир при регистрации договора мены нам не понадобилась. Она может пригодиться, если обмен производится с доплатой, — тогда в договоре указывается ее размер. У нас же никаких доплат не было, поэтому мы могли ограничиться поэтажным планом и экспликацией. В этом случае затраты на регистрацию были бы еще меньше.
Затраты: время — 8 часов, деньги — около 1 000 рублей за два комплекта документов.
Туда я больше не ходок
Комментарий президента Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаила Гороховского:
— Все мы можем в случае нужды и потолок покрасить, и туфли подклеить. И законно гордимся тем, что руки у нас растут из правильного места. Приведенная здесь история с благополучным концом такого же плана: человек работает в организации, где на его рабочем месте есть компьютер с лазерным принтером, юридическая справочная система «Гарант» (которая в немалую сумму обходится его фирме), с работы в любое время можно отпроситься у босса, есть навык работы с документами. Кроме того, в наличии полезные личные качества (например, терпение, цепкость восприятия), которыми далеко не каждый обладает.
Сам я прошлым летом оформлял сделку дарения машино-места в гараже. Тоже между родственниками: мой тесть подарил машино-место моей жене. У меня эта операция от момента первого обращения до получения свидетельства о регистрации заняла три месяца. Я также самостоятельно подготовил проект договора. Один раз отвез тещу к нотариусу. Но БТИ и отделение регистрационной службы мне пришлось посетить в общей сложности 7 раз из-за того, что БТИ изменило форму написания адреса машино-мест в гаражах манежного типа. Тем самым органы БТИ создали ситуацию, при которой все 500 тысяч владельцев машино-мест в московских гаражах столкнутся с подобными проблемами при регистрации сделок.
Во второй раз, если мне понадобится оформить какую-то сделку с кем-то из родственников, я уже найму кого-нибудь. Будем считать это моей слабостью, недостатками характера, но я туда больше не пойду.
Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
- паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
- доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
- договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
- нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
- согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.
Документы передаются заявителем одним из удобных способов:
- через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
- отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
- через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
Как оформить? Условия договора
Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:
- описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
- обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
- в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
- а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.
А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:
- обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
- в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
- в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
- обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
- соглашение к договору также заключается в письменной форме.
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
Налоговые обязательства по договору мены
Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:
- доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
- для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
- если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
- при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.
Дополнительные условия
Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.
Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.
Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.
Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.
Судебная практика по договору мены
В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:
- Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
- Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.
Когда выгодно применять
Современное значение такой сделки обрело иное значение, поскольку имущество теперь принято покупать и продавать.
Однако, если следовать смыслу ч.2 упомянутой статьи, к сделкам мены хоть и применяются положения договоров купли-продажи, ничто не мешает обменять вам равноценный товар без дополнительных денежных вложений.
В данном случае, при условии одинаковой рыночной стоимости недвижимого имущества, сделка не потребует от ее участников становиться продавцом и покупателем, так как это противоречит её существу. В остальных случаях, что может встречаться довольно часто, должна фактически происходить купля-продажа недвижимости, так как всегда имеется разница в цене объекта недвижимости.
Обмен одного имущества на другое 4
Примером разрешенных обменных операций с участием государственных предприятий и организаций могут служить следующие случаи, когда совершение таких операций допускалось действовавшим законодательством. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 30 июня 1958 г. отпуск колхозам и иным хозяйствам сортовых и гибридных семян зерновых культур из государственных ресурсов производился в порядке обмена на зерно одноименных культур со взиманием с хозяйств денежной сортовой надбавки, соответствующей качеству отпускаемых семян, а также стоимости расходов заготовительных организаций по приему, хранению, перевозкам и реализации этих семян .
Рекомендуем прочесть: Акт материально бытовых условий семьи образец
Второе специальное правило, регулирующее договор мены, касалось сферы применения указанного договора — в отношении ее устанавливалось ограничение по признаку субъектного состава. Договор мены, в котором одной или обеими сторонами являлись государственные организации, мог быть заключен лишь в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР. Иными словами, по общему правилу был установлен запрет на заключение договора мены с участием государственных организаций. В юридической литературе указанный запрет объяснялся тем, что государственные организации являются участниками товарно — денежных отношений, что исключает отношения, связанные с прямым обменом выпускаемой ими продукции. Например, О.С. Иоффе подчеркивает: «Прямой продуктообмен между организациями запрещен как не соответствующий современному этапу развития нашего общества, экономические закономерности которого требуют учета результата хозяйственной деятельности в деньгах. Поэтому в отношениях между организациями договор мены допустим только в случаях, специально предусмотренных законом (ч. 3 ст. 255 ГК), и может встретиться лишь в виде редкого исключения, к которому иногда приходится прибегать по соображениям хозяйственной целесообразности» .