Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно и выгодно платить налоги с аренды квартир?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.
Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально
Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.
Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.
Как сдавать квартиру легально
Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.
Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.
Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.
Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.
Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.
По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.
«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.
Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.
Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.
Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.
В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.
«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».
Правила составления договора по найму жилья
Первое, к чему стоит обратиться – это договор между владельцем жилья и человеком, который его снимает. Документ должен включать в себя:
- Предмет – какая квартира сдается в аренду. Важно прописать состояние жилплощади, ее площадь, чтобы в налоговой инспекции не возникло проблем.
- Срок действия договора.
- Ответственность двух сторон.
- Условия внесения и возврата платежа.
- Условия оплаты расходов.
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества. Это позволит обезопасить владельца квартиры от мошенников и недобросовестных жильцов.
Сдача квартиры в качестве самозанятого владельца квартиры
Этим способом интересуются многие добропорядочные граждане. Это связано с тем, что у него самая низкая процентная ставка – 4%. Новый налоговой режим доступен только тем, чей доход не превышает 2,4 млн руб. в год и в чьем владение находится не более 5 жилых помещений для сдачи в найм. Если показатели выше установленных критериев, то владельцу следует оформлять себя в качестве ИП.
Еще один плюс оформление в качестве самозанятого – это отсутствие каких-либо страховых взносов. Вам не придется отдавать деньги ни в пенсионный фонд, ни медицинский, только если вы сами этого не пожелаете.
Встать на учет в качестве самозанятого легко. Для этого необходимо скачать приложение на телефон под названием «Мой налог». Создав учетную запись, в нее по мере появления владелец вносит платежи, которые поступают на его счет в качестве самозанятого. На основе всех поступивших на лицевые счета денег налоговая инспекция будет начислять денежную сумму, которую вам нужно будет уплатить, согласно установленной ставке.
Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.
Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.
Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.
Можно ли сдавать не свою квартиру?
В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).
С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.
Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.
Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:
- паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
- место положения жилья;
- право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).
Заключение договора аренды
Договор аренды квартиры – это гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное возмездное пользование жилое помещение.
В документе должны быть прописаны реквизиты сторон, размер и условия внесения платы за аренду, а также ответственность сторон в случае его нарушения.
Договоры аренды прежде всего делятся на срочные и бессрочные.
В том случае, если в тексте документа отсутствует точное определение срока прекращения действия договора, то его считают заключенным на неопределенный срок, то есть бессрочно.
Расторжение такого договора может произойти в любое время и по инициативе любой из сторон.
В соответствии с Гражданским кодексом обязательным условием прекращения бессрочного договора аренды жилых помещений является предупреждение другой стороны не менее чем за три месяца до окончания договорных отношений, если в самом документе не установлен иной срок.