Как узаконить перепланировку в частном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в частном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно разрешение действительно в течение календарного года. И если работы выполнены в срок или ранее, то хозяину необходимо идти в жилищную инспекцию, которая направит комиссию, для принятия объекта. По результатам осмотра будет выдан акт приема с подписями участвующих лиц.

Какие документы потребуются для разрешения

Список не велик и схож с перечнем для любых других манипуляций с недвижимостью. Начинать, всегда, нужно с
заявления, а далее:

1. правоустанавливающие документы,
2. эскиз. Если планируются небольшие корректировки, то достаточно предоставить.
3. проект.
4. технический паспорт помещения.
5. письменное согласие сособственников.

В случае наличия дама как памятника архитектуры, потребуется:

• согласование с охраной памятников архитектуры. В этом случае иногда лучше ничего не трогать. Иначе есть риск погрязнуть в бумагах и ничего не добиться.
• конечно, понадобится общегражданский паспорт заявителя.

Почему необходимо согласовывать перепланировку в частном доме, коттедже

• Хочется жить и понимать, что недвижимость легитимная. Перестать нервничать и думать о том, что выполненная перепланировка в частном доме, коттедже не согласована и рано или поздно станет проблемой при продаже, обмене;
• Пришел проверяющий инспектор надзорной организации или инженер управляющей компании и выписал предписание о том, что необходимо предоставить в течение месяца пакет документов по согласованию переустройства частного дома, коттеджа;
• Решили продать или купить недвижимость в частном доме, коттедже, но столкнулись с тем, что есть незаконная перепланировка и необходимо понять, сколько будет стоить мероприятия по её узакониванию или возможно ли согласовать такое переустройства на объекте;
• Конфликт с соседями или управляющей компанией и нет понимания во что он может вылиться, так как ситуация усугубляется незаконной перепланировкой и переустройством;
• Нужен кредит под залог недвижимости, но его не дают по причине незаконно выполненного переустройства;
• Хотите продать частный дом, коттедж, но сталкиваетесь с постоянными отказами покупателей из-за с незаконной перепланировки;
• Банк отказывается дать ипотеку на покупку частного дома, коттеджа из-за выявленных нарушений по переустройству и перепланировке;
• Судебное разбирательство по частному дому, коттеджу, инициаторами которого выступают страховая компания, управляющая компания или соседи. Ликвидная недвижимость даст больше шансов выиграть процесс.

Проектная документация: проект или эскиз

Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:

• изменений в несущих конструкциях;

• установки лестниц;

• монтажа нового оборудования;

• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.

Внутренние изменения, требующие согласования

Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:

• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;

• создание новых оконных и дверных проемов;

• перемещение в новое место кухни;

• установка лестниц;

• изменение места расположения и конфигурации санузла.

Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

• Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

• Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Нужно ли узаконивать перепланировку в частном доме?

Несмотря на то что частный дом — это строение, принадлежащее узкому кругу собственников — в отличие от многоквартирных домов, в которых одновременно может проживать несколько сотен человек, — самостоятельно проводить в нем перепланировки нельзя.

Частный дом, как и любое другое жилое капитальное строение, должно быть построено в соответствии с проектом, разработанным специалистом, имеющим специальное образование и аккредитацию. Проект разрабатывается с учетом всех особенностей строения и грунта, на котором оно размещается — это позволяет обеспечить безопасность жильцов.

Любая перепланировка, проводимая в частном доме, должна быть согласована и узаконена. Регистрационный орган не даст разрешения на внесение изменений, которые повлекут за собой, например, демонтаж несущей стены или разрушение коммуникаций, опасные для жизни и здоровья жильцов дома.

Что не нужно узаконивать?

Не каждое изменение внутри жилого помещения считается перепланировкой. Не подлежат согласованию внутренние работы, связанные:

• с перемещением сантехники внутри существующего санузла;
• нанесением декоративного покрытия на стены, полы и потолки (краски, обоев, плитки);
• установкой кондиционеров;
• устройством встроенной мебели;
• заменой инженерного оборудования (без его переустройства).

***

Итак, перепланировку частного дома, как и любого другого жилого строения, необходимо узаконить. Для этого все работы нужно отразить в проекте — официальном документе, составленном и подписанном специалистом-инженером. Проект передается на согласование в местную администрацию и в случае положительного решения используется в качестве основания для проведения перепланировки. Результат изменений оценивается приемочной комиссией, которая по итогам осмотра составляет акт — на его основании Росреестр вносит изменения в документы на дом.

Больше материалов по теме — в рубрике «Перепланировка».

Источники:

• Жилищный кодекс РФ
• постановление Госстроя «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 № 170
• Градостроительный кодекс РФ
• постановление Правительства РФ «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» от 28.04.2005 № 266

Если перепланировку провели незаконно, то у человека могут возникнуть проблемы с судом и государственными органами. Согласно административному законодательству нарушитель уплачивает штраф от одной до полутора тысяч рублей. Это закреплено в статье 7.21 КоАП.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями 1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Размер штрафа варьируется в зависимости от совершенного нарушения.

Собственники частных домов, которые решили внести изменения в конфигурацию, предварительно должны узнать требуется ли получать разрешение на осуществление подобных действий. Если разрешение не нужно, следует учесть, что уведомить уполномоченные органы все равно придется. В противном случае могут возникнуть проблемы при заключении сделок с участием такой недвижимости.

Многие хозяева частных домов перестраивают их без получения разрешений. Кто-то делает это по незнанию, а кто-то просто не хочет тратить время и платить деньги.

Проблемы могут возникнуть при продаже недвижимости, ведь по бумагам это один объект, а по факту другой. БТИ не выдаст новый план и новый техпаспорт без согласия жилищного комитета на перепланировку. Что же делать владельцу постройки?

Можно ли узаконить перепланировку частного дома после того, как она была проведена? Да, такая возможность есть. Узаконить работы задним числом можно через суд. Владелец направляет заявление в районный судебный орган. За самовольные работы ему придётся заплатить штраф. В зависимости от изменений штрафные санкции могут составлять 20 000 рублей и более — столько же, а может, и меньше пришлось бы заплатить, если б хозяин домовладения делал всё по закону.

Нужно ли узаконивать перепланировку в частном доме?

Несмотря на то что частный дом — это строение, принадлежащее узкому кругу собственников — в отличие от многоквартирных домов, в которых одновременно может проживать несколько сотен человек, — самостоятельно проводить в нем перепланировки нельзя.

Частный дом, как и любое другое жилое капитальное строение, должно быть построено в соответствии с проектом, разработанным специалистом, имеющим специальное образование и аккредитацию. Проект разрабатывается с учетом всех особенностей строения и грунта, на котором оно размещается — это позволяет обеспечить безопасность жильцов.

Любая перепланировка, проводимая в частном доме, должна быть согласована и узаконена. Регистрационный орган не даст разрешения на внесение изменений, которые повлекут за собой, например, демонтаж несущей стены или разрушение коммуникаций, опасные для жизни и здоровья жильцов дома.

Законодательное регулирование

Основными законами, которыми регламентирована перепланировка частного дома, являются:

• Статьи с 25 по 29 Жилищного Кодекса РФ, где регламентированы законные и незаконные действия по перепланировке и переустройству внутренних помещений дома;
• Постановление правительства № 266 РФ содержит форму документа и заявления на перепланировку и регулирует согласование работ с административными органами;
• Статья 7.12 КоАП диктует ответственность собственника, который решил произвести перепланировку без разрешения властей.
• Кроме того на региональном уровне могут действовать дополнительные законодательные акты, регламентирующие подобные действия в жилом помещении.

Если вы задумали масштабную перепланировку, то и подход к ней будет довольно серьёзным и включит в себя несколько обязательных этапов, соблюдение которых позволит вам сделать всё грамотно и по закону. Основным можно считать исследование технического состояния дома, в рамках которого будет проведено исследование постройки с целью выявления слабых мест конструкции и возможности проведения работ по перепланировке.

Далее на основе исследования собственник делает выводы о том насколько целесообразно ведение задуманных им работ. Требуется подготовить эскиз, а в некоторых случаях проект предстоящих работ. Проектирование потребуется в следующих случаях:

• Если предстоит внести изменение в несущие стены;
• Если предполагается построить или изменить существующие лестницы, лоджии и балконы;
• При переносе и создании новых санузлов;
• При установке дополнительных перегородок;
• При остеклении лоджий и балконов;
• При внесении изменений в архитектурный вид здания.

Предупреждение

Проект должен быть составлен лицензированной проектной организацией, с которой собственник должен заключить договор. Во всех вышеперечисленных случаях перепланировки вы обязаны будете представить.

Имея на руках следующий ряд документов, можно подать их в районную администрацию:

• Заявление на перепланировку;
• Согласие сожителей и соседей, если перепланировка их затронет;
• Паспорт и план строения из БТИ;
• Копии документов подтверждающих право собственности;
• Выписка из домовой книги, где отмечены все проживающие в доме;
• Эскиз или проект перепланировки;
• Договор с проекторами;
• Заключение о техническом состоянии постройки.

Спустя время, администрация выдаст вам разрешение с перечнем действий, которые вы можете совершить в своём доме, после чего вы можете приступать к работам.

Информация!

Статья 25 ЖК РФ четко разграничивает такие понятия, как перепланировка и переустройство. Разница между двумя действиями колоссальная, поскольку они отличаются не только типом ремонта, но и необходимостью в согласовании.

Перепланировкой считается любая реконструкция помещения, которая затрагивает изменения в площади комнат или всей квартиры (в случае, если предусматривается пристройка на первом этаже или увеличение площади за счет общедомовой территории). Кроме этого, к перепланировке относится любое смещение стен и перегородок, а также смещение инженерного оборудования (перенос санузла, газовой плиты, иных коммуникаций).

Поскольку перепланировка подразумевает капитальное вмешательство с изменением площади комнат, то процесс требует составления нового плана, обязательного согласования с коммунальными службами и БТИ. Для осуществления действий необходима проектная документация, на основе которой и будет происходить ремонт.

Переустройство отличается именно тем, что не подразумевается снос стен, объедение помещений и перенос коммуникаций. Именно поэтому такой вид ремонта не требует согласования и может осуществляться собственником самостоятельно.

Ярким примером отличия перепланировки от переустройства может служить внесение изменений в санузел и ванную комнату. К примеру, установка дополнительной сантехники, которая требует индивидуального подключения к сантехническому оборудованию (дополнительная раковина или унитаз) нуждается в проектной документации и согласовании. Также это относится и к сносу перегородки между ванной и туалетом.

В том случае, если предполагается перенос унитаза в другое место, но при этом он не покидает пределы помещения, процесс можно осуществить без согласования. Обязательным условием будет считаться отсутствие вмешательств в общедомовую канализационную систему.

То же правило действует и с кухней. По закону разрешено переносить газовую плиту не далее, чем на 1 метр от установленного места (характеризуется длиной мягких соединений для подвода газа). Это будет считаться переустройством и никаких разрешающих документов не требуется.

В случае, если собственник планирует увеличить площадь кухни за счет переноса газовой плиты и раковины в подсобку или соседнее нежилое помещение на расстояние более 1 метра, то это уже считается перепланировкой и требует проектной документации с согласованием.

Можно ли самостоятельно

Самостоятельная перепланировка преследуется законодательством в виде штрафа и возможной реконструкцией помещения в исходное состояние. Нередки случаи, когда готовые ремонтные работы узакониваются через судебные органы, но только при соответствии действующим нормам законодательства.

Собственник жилплощади имеет право самостоятельно вносить изменения в квартиру, если они не требуют каких-либо разрешений и не несут за собой изменений конфигурации жилого пространства. Также возможна перепланировка по эскизу, которая не требует согласования и каких-либо иных действий.

Эскиз готовится дизайнерами, а все действия не несут никакой угрозы для безопасности зданий и являются в большей степени косметическим ремонтом.

В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:

• Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
• Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
• Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
• Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.

Информация!

В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.

Внутренние изменения, требующие согласования

Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:

• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;

• создание новых оконных и дверных проемов;

• перемещение в новое место кухни;

• установка лестниц;

• изменение места расположения и конфигурации санузла.

Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным

, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми

  , чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

• Если нужно создать проходное помещение
  , понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

• Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом
  , надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.

Похожие записи:

• Как приватизировать квартиру – пошаговый порядок
• Что делать, если попал в ДТП без полиса ОСАГО?
• Как правильно сшить и пронумеровать документы