Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке стоит обратить внимание на само строение. Многие люди ставят металлические боксы без фундамента, которые не считаются зданиями. Гараж должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.
Состав пакета документов
При сделке продавец обязан представить пакет документов, который подтверждает правоспособность объектов недвижимости.
Этот перечень зависит от особенностей, сопутствующих продаже.
Когда строение продаётся без участка, являясь долевой собственностью гаражного кооператива (ГСК), требуется нижеследующее:
- документация о совместной кооперативной или индивидуальной собственности;
- решение общего собрания;
- членская и паевая книжки продавца;
- документация на землю от ГСК;
- учредительная документация юридического лица.
Гаражный кооператив располагает объекты в линию, нередко – под общей крышей, со смежными стенами. Тогда даже при выделении доли во владении строением, земельные участки остаются собственностью кооператива. Поэтому правоспособность принадлежности земельного массива кооперативу требуется проверять, без притязания переоформления.
Когда гараж возведён на участке, принадлежащем правообладателю, требуется:
- свидетельство о собственности на него;
- свидетельство о форме права на участок;
- правоустанавливающий документ;
- кадастровые паспорта гаража и участка;
- справка Росреестра об отсутствии ареста и обременений;
- техническая документация из БТИ.
ВАЖНО: При совместной собственности супругов, требуется представить удостоверенное нотариусом согласие супруга.
К правоустанавливающей документации может относиться одно из нижеследующего:
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- договор предыдущей имущественной сделки;
- административный акт признания права собственности;
- решение суда.
Так же требуется представить одно из доказательств о принадлежности надела под строением:
- акт выдела участка;
- его приватизации или выкупа;
- иной формы вступления во владение.
Участники сделки предъявляют паспорта, а их представители – нотариально удостоверенные доверенности.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
земельного участка с условием оплаты после регистрации перехода права собственности на покупателяг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Заключаем договор по доверенности
Случается, что продать или купить гараж нужно, а возможности лично оформить сделку нет. Например, из-за болезни или длительной служебной командировки.
Выход – это заключить договор через представителя. Ему нужно выдать нотариальную доверенность, в которой будут указаны его полномочия.
Представитель может быть как у продавца, так и у покупателя.
Тогда в договоре дополнительно указывают сведения о представителе (ФИО, паспортные данные) и доверенности, по которой он действует. Все это пишут в “шапке” договора.
Формулировка в ней будет примерно такая: “Продавец ФИО в лице своего представителя ФИО (паспортные данные представителя), действующего по нотариальной доверенности (ее реквизиты), с одной стороны, и Покупатель ФИО в лице своего представителя ФИО (паспортные данные представителя), действующего по доверенности (ее реквизиты), с другой стороны, заключили договор о нижеследующем”.
Подробные сведения о продавце и покупателе приводят в конце договора. В разделе “Реквизиты и подписи сторон” или аналогичном.
Существенное условие о цене договора
Цену гаража вы устанавливаете по согласованию с продавцом (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Никаких обязательных критериев тут нет. Можно ориентироваться на кадастровую стоимость гаража, которая указана в выписке из единого госреестра недвижимости (далее – ЕГРН), или на рыночную стоимость такой же недвижимости.
Естественно, цена может колебаться в зависимости от состояния гаража и других его параметров. Например, обветшалая кирпичная кладка позволит вам рассчитывать на скидку. А дорогая внутренняя обшивка “под ключ”, которую сейчас делают многие фирмы, значительно повысит стоимость.
Цену гаража может определить независимый оценщик – правда, за его услуги придется заплатить. Эти расходы обычно берет на себя продавец. Оценку, как правило, проводят заранее, до выставления гаража на продажу.
Чаще всего цену гаража обозначают в рублях. Но возможны и варианты – например, ее можно обозначить как рублевый эквивалент конкретной суммы в у.е. (ст. 317 ГК РФ).
Чтобы указать цену договора, в него обычно включают специальный раздел с таким же или аналогичным названием. В этом разделе, как правило, также пишут про порядок и сроки оплаты. Например, указывают тип расчета (наличный/безналичный), условие об авансе (если был), об отсрочке или рассрочке платежей (если продавец ее предоставляет), о сроках передачи денег.
Как оформлять договор купли-продажи земли под гаражом?
Договор купли-продажи гаража, земли, должен содержать следующую информацию:
1. ФИО продавцов, покупателей, а также дату и место составление соглашения;
2. Как ко всем договорам, связанным с реализацией недвижимого имущества, есть главное требование, которое заключается в подробном описании предмета сделки. Речь идет о том, чтобы максимально подробно описать участок, а также сам гараж;
3. Договор купли-продажи земли под гаражом (образец) должен содержать реквизиты правоустанавливающих документов. Разумеется, продавец должен предоставить как документы на землю, так и документы на постройку.
Также в соглашении указывают стоимость земли и гаража по отдельности, порядок расчета, права и обязанности продавца/покупателя.
Основная сложность заключается не в составлении договора, а в том, что далеко не все земельные участки являются собственностью владельцев гаражей. Как правило, земля в полной мере принадлежит только тем, кто получил ее в порядке наследования, договора мены или купли-продажи.
Что нужно учесть перед оформлением договора
Покупателю обязательно нужно убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости не имеет никаких обременений и препятствий для участия в сделке. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.
Получить расширенную выписку может только собственник недвижимости. Она заказывается в Росреестре и подготавливается в течение 1-3 дней. Услуга облагается государственной пошлиной. Ее размер для физических лиц составляет 300 рублей, для юридических – 950 рублей.
Если документы есть только на гараж, но отсутствуют на земельный участок, для их восстановления необходимо обратиться в местную администрацию. Если муниципалитет откажет в выдаче бумаг, следующим шагом придется обращаться в районный или городской суд по месту расположения земли. Без оформления участка под гаражом сделка будет считаться недействительной.
Как составить договор на гараж с землей
В вводной части договора прописывается дата и место составления. После этого необходимо указать идентификационные сведения о сторонах договора. К таким сведениям относятся: ФИО, адрес постоянной регистрации и паспортные данные. При этом четко указывается, кто из сторон является продавцом, а кто покупателем.
Далее требуется подробно описать предмет сделки, т.е. имущество, права на которые передаются на основании договора купли-продажи. Гараж и земельный участок описываются максимально подробно во избежание недоразумений.
Кроме того, обязательно прописать существенные условия сделки, без указания которых она не будет считаться действительной. К таким условиям относится:
- условия перехода права собственности;
- права и обязанности сторон;
- цена сделки с разделением стоимости земельного участка и гаража;
- ответственность сторон в случае невыполнения условий соглашения;
- порядок расторжения сделки и внесения изменений в текст договора;
- сроки проведения взаиморасчетов.
В обязательном порядке необходимо прописать место заключения договора (населенный пункт) и дату. Эта информация прописывается в самом начале документа.
После того, как договор будет подписан, его необходимо зарегистрировать. Для этого требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка и гаража.
Что такое договор купли-продажи гаража с землей
Договор купли-продажи – это соглашение между продавцом и покупателем, согласно которому одна сторона передает объект, а вторая принимает и выплачивает за это определенную денежную сумму. Цель оформления этого документа заключается в передаче имущественных прав на конкретный объект.
Все особенности сделки оговариваются в тексте договора. Стороны подписывают документ только после того, как достигнут согласия в вопросах проведения сделки и правилах передачи объекта покупателю.
Так как гараж и земля – это два разных объекта, собственник передает покупателю непосредственно гараж, стоящий на участке, и землю, как отдельный объект. Это важный юридический нюанс сделки.
Суть договора в том, что его положения носят безусловный характер. Они обязательны сторонами к исполнению после подписания и прохождения государственной регистрации перехода права собственности, когда речь идет о недвижимом имуществе. Этот документ является основным свидетельством того, что сделка состоялась. Если одна из сторон не выполняет условия соглашения, сделка может быть расторгнута в соответствии с нормами ст. 450 ГК РФ.
Договор купли-продажи гаража и земельного участка заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Это предусмотрено в ст. 131 ГК РФ.
Как составить договор на гараж с землей
В вводной части договора прописывается дата и место составления. После этого необходимо указать идентификационные сведения о сторонах договора. К таким сведениям относятся: ФИО, адрес постоянной регистрации и паспортные данные. При этом четко указывается, кто из сторон является продавцом, а кто покупателем.
Далее требуется подробно описать предмет сделки, т.е. имущество, права на которые передаются на основании договора купли-продажи. Гараж и земельный участок описываются максимально подробно во избежание недоразумений.
Кроме того, обязательно прописать существенные условия сделки, без указания которых она не будет считаться действительной. К таким условиям относится:
- условия перехода права собственности;
- права и обязанности сторон;
- цена сделки с разделением стоимости земельного участка и гаража;
- ответственность сторон в случае невыполнения условий соглашения;
- порядок расторжения сделки и внесения изменений в текст договора;
- сроки проведения взаиморасчетов.
В обязательном порядке необходимо прописать место заключения договора (населенный пункт) и дату. Эта информация прописывается в самом начале документа.
После того, как договор будет подписан, его необходимо зарегистрировать. Для этого требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка и гаража.
Продажа земли и налоги
Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.
Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.
Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.
У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ
Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.
Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:
- совместная явка в центр продавца и покупателя;
- предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
- заполнение бланка заявки покупателем;
- подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
- принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.
Особенности реализации земли юридическим лицом юридическому
Юридические лица вправе приобретать и продавать земельные участки в РФ на тех же правах, что и физлица. Исключение составляют иностранные компании, которым запрещено покупать наделы, находящиеся на определенных приграничных территориях.
Особенности сделок между юрлицами:
- обязательная проверка документов о регистрации юрлица перед подписанием договора;
- купчую подписывает не собственник, а представитель или директор компании;
- оплата договора в безналичной форме;
- более высокая стоимость регистрации в Росреестре (22 тыс. рублей);
- возможны более крупные штрафы за нарушение условий договора.