Акт о недостатках объекта долевого строительства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт о недостатках объекта долевого строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Недочеты большие и маленькие

2. Сроки устранения недочетов

3. Если не удалось договориться…

5. Итоги. Заключение. Выводы

6. Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

7. Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

8. В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?

9. Как заставить застройщика устранить дефекты?

10. Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

11. Что такое приемка квартиры?

12. Выявление недостатков после подписания акта о приемке товара: как поступить?

13. Какие варианты решения проблемы возможны?

Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.

Недочеты большие и маленькие

Когда дом будет сдан Госкомиссии, застройщик начнет приглашать дольщиков на приемку квартир. В идеале ситуация выглядит так: собственник приезжает на объект и осматривает помещения в присутствии представителя строительной компании. Если ни у кого нет замечаний, подписывается акт приемки-передачи. Это означает официальное согласие с тем, что обе стороны полностью исполнили свои обязательства и не имеют друг к другу претензий. Дальше следует выдача ключей и заселение.

Но так, к сожалению, получается не всегда. Иногда в новой квартире обнаруживаются недостатки. И если на одни из них можно закрыть глаза, то другие оказываются более существенными и требуют участия девелопера. Все вопросы гарантий и принятия помещений у застройщика регулируются статьями 7 и 8 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Но на практике они вызывают много споров, сообщает юрист Юрий Крюков. По закону застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным требованиям.

Если эти обязательства не выполнены, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения недостатков при условии, что они ухудшают качество объекта или делают его непригодным для использования. Однако такое трактование в законе вызывает множество вопросов как у обеих сторон договора долевого участия, так и в судах, поскольку здесь нет четких формулировок.

Например, многое зависит от того, как именно передается квартира: с отделкой или без, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. В первом случае квартира передается участнику долевого строительства «под ключ». Здесь к явным строительным недочетам можно отнести разбитую сантехнику, искрящую электрическую разводку, трещины в межкомнатных стенах.

Во втором случае квартира часто передается даже без внутренних стен и стяжки полов. Тогда объективными дефектами могут считаться сломанная входная дверь, деформированные стены, погнутые батареи отопления, объемные натеки бетона на полу, сквозные отверстия в полу или потолке.

Если попытаться обобщить, то к существенным недостаткам строительства можно отнести:

— несоответствие квартиры планировочному решению как по метражу, так и по конфигурации;

— сильно отклоняющиеся от плоскости стены, пол, потолок (попросту кривые);

— поврежденные или некачественно установленные окна и входные двери;

— незаделанные технологические отверстия;

— проблемы с водоснабжением (отсутствие воды или, напротив, протечки);

— проблемы с продуванием или промерзанием оконных конструкций;

— неработающая вентиляция;

— поврежденный электрический провод.

«Случаи с выявлениями существенных недостатков при приеме квартиры на рынке действительно возникают. Но крупные и ответственные компании стараются передавать квартиры без недостатков, либо устранять их в разумные сроки»
Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»

Сроки устранения недочетов

В соответствии с п. 6 ст.7 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. То есть срок должен быть указан в ДДУ или письменно согласован при подписании акта приема-передачи или дефектной ведомости, комментирует Денис Артемов.

Предполагается, что речь идет о «разумных» временных границах. Как правило, на практике они составляют 2-4 недели.

Если обратиться к Закону РФ «О защите прав потребителей», то п. 1 ст. 20 гласит, что срок устранения недостатков товара/услуги не может превышать 45 календарных дней. Квартира – это точно такой же товар, как и любой другой, только технически более сложный.

За нарушение указанного срока установлена ответственность п. 1 ст. 23 в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки в размере 1% процента цены товара.

«На сегодняшний день законодательством не определен точный срок устранения застройщиком выявленных недостатков, поэтому он может варьироваться. В практике современного девелопмента он обычно не превышает 40 дней»
Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»

Если не удалось договориться…

Нечасто, но все же возникают ситуации, когда находит коса на камень, и дольщик с застройщиком не могут договориться о приемке квартиры. Один считает, что обнаруженные недостатки слишком серьезные и строители обязаны их исправить за свой счет, а другой не видит своей вины и не соглашается нести расходы.

В этом случае снова следует обратиться к 214-ФЗ, говорит Денис Артемов. Согласно ст. 7, если объект построен с нарушениями по качеству, то покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если качество будет совсем ужасным, или строители не смогут устранить дефекты, дольщик может разорвать ДДУ в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на возвращаемую сумму (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ). При этом понятия «существенности» в 214-ФЗ нет.

Однако, согласно п. 4 ст. 9, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным ФЗ.

Там есть такое определение: «существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки».

Эта формулировка может быть использована в суде. Кроме того, вопрос о том, являются ли строительные недоделки квартиры существенными или нет, довольно часто разрешается строительно-технической экспертизой.

Поэтому, получив профессиональное заключение техспециалиста, можно обращаться в суд. Однако в большинстве случаев стороны предпочитают урегулировать конфликты в досудебном порядке.

Итоги. Заключение. Выводы

Вернуть квартиру можно, но только если имеются существенные недостатки.
Можно потребовать компенсировать расходы на устранение дефектов.
Требование об устранении недостатков может быть удовлетворено только в том случае, если недостатки были скрытыми и их невозможно было увидеть при приеме квартиры.
Помимо возмещения расходов на устранение недостатков, покупатель в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» может потребовать компенсации морального вреда, неустойки (в случае просрочки добровольного устранения) и судебных расходов.
После истечения гарантийного срока все недостатки покупатель устраняет за свой счет.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Возможность предъявления претензии продавцу по выявленным дефектам определяется тем, какие пределы осмотра были установлены при составлении акта. Упрощенно говоря, если в акте отражено, что покупатель проверил сливной бачок унитаза и убедился в его функциональности, то в дальнейшем он не сможет предъявить продавцу претензии по поводу неработающего бачка.

То есть претензии можно направлять в отношении тех дефектов, которые не только не были выявлены в момент составления акта, но и вообще не могли быть выявлены при первичном осмотре по любой причине.

Естественно, что при обнаружении дефектов, не выявленных на момент составления акта, следует известить продавца. При этом у покупателя имеется три варианта действий:

устранить дефекты самому и потребовать у продавца возмещения расходов;
потребовать возврата части денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, в размере, соответствующем затратам на ремонт;
потребовать соразмерного уменьшения цены.

Срок, в течение которого покупатель вправе предъявить требования к продавцу, определяется в соответствии со ст. 475 ГК РФ, как разумный срок.

На самом деле термин «разумный срок», при всей его неопределенности, вполне логичен. Например, дефекты системы отопления проявят себя в первый после покупки отопительный сезон. Соответственно, предъявление претензий во время второго отопительного сезона будет уже считаться неразумным.

Наилучшим способом извещения продавца об обнаружении дефектов является письменная претензия. Для споров, связанных с обнаружением недостатков квартиры, претензия – не обязательный документ.

В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

внешний вид, отделочные работы;
техническое состояние помещений;
состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

«Во-первых, дольщик должен получить от застройщика сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, — утверждает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Федор Жуков. — Эта обязанность застройщика установлена законом. Никакие звонки менеджера «приходите и принимайте» юридической силы не имеют. Только с момента получения официального уведомления у дольщика возникает обязанность приступить к приемке квартиры и начинает отсчитываться срок».

Срок, в течение которого собственник принимает квартиру, прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Если покупатель не принял квартиру в срок, застройщик может оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке. Чтобы этого не случилось, юристы рекомендуют письменно дать застройщику ответ о готовности принять квартиру и письменно согласовать дату и время, желательно заказным письмом с уведомлением о вручении — это не позволит застройщику оформить односторонний акт.

Принимать квартиру должны все покупатели, указанные в ДДУ. Если кто-то из них не может присутствовать при приемке, следует оформить доверенность на другого покупателя или третье лицо. При приеме-передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
договор долевого участия;
план квартиры и лист осмотра, получить который можно у застройщика вместе с актом приема-передачи квартиры либо в администрации, если жилье социальное.

«Основная цель смотрового листа — предотвратить оплату устранения строительных грубых дефектов, допущенных застройщиком, за счет дольщика», — говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.

От застройщика необходимо потребовать:

технический план квартиры (очень часто застройщики отказывают в его передаче);
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
паспорта приборов учета и оборудования, если имеется (например, газового котла).

Редин советует начинать осмотр с мест общего пользования, и если вы видите недостатки, то их необходимо записывать и добиваться устранения.

На что нужно обратить внимание:

дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой;
в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики;
если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. Обратите внимание, не текут ли трубы, иначе вам не избежать сырости в квартире;
если ваша квартира на последнем этаже, договаривайтесь об осмотре технического этажа и убедитесь в исправности крыши.

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.

Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.

В акте должна содержаться следующая информация:

точный почтовый адрес построенного дома;
цена квартиры;
площадь квартиры;
официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
описание состояния квартиры;
данные приборов учета коммунальных услуг.

На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:

бумажный скотч;
смываемый маркер;
рулетку;
зажигалку или свечу и спички.

Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.

Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.

Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.

Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье. — Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах. А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Обычно именно в указанных трёх вариантах действий и стеснён покупатель. Случается, конечно, когда продавец (бывший собственник) квартиры добровольно и без судебной волокиты соглашается на одно из предложений ― требований покупателя (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-10297/152, где по делу следует, что часть недостатков была устранена продавцом добровольно ещё до судебного спора). Но чаще всё-таки покупателям приходится вступать в споры с продавцом.

В практике можно, хоть и редко, встретить примеры уменьшения судом цены уже проданного объекта недвижимости. См., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2015 по делу № 33-32975/20153. Суд, принимая решение по делу, пришёл к выводу, что обнаружение прописанных в квартире лиц, сохраняющих право бессрочного пользования ею, является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры, при котором покупатель вправе требовать изменений условий договора и уменьшения цены договора.

Бывает, что суд постановляет обязать продавца устранить недостатки своими силами и за свой счёт (в натуре). См, например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-10297/154.

Однако чаще в практике встречаются решения суда о взыскании с продавца расходов на устранение недостатков (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу № 33-35529/20155). Однако при этом:

факт выявления недостатков и стоимость их устранения должны быть подтверждены независимой экспертизой,
при этом продавец должен быть уведомлен и о самом факте выявления недостатков, и приглашен на осмотр для проведения экспертизы на его основе,
стоимость восстановительных работ должна быть подтверждена расчётным путём экспертом,
квартира должна не соответствовать либо качеству, указанному в договоре купли-продажи, либо (и) строительным нормам и правилам, СанПиНам и пр.

В принципе, тот же результат ожидает стороны, если по делу будет проведена судебная экспертиза (назначена судом). См, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу № 33-47374/20156, где именно судебная экспертиза подтвердила, что в переданном покупателю объекте недвижимости имеются строительные дефекты, допущенные при строительстве объекта.

С продавца могут быть взысканы и иные денежные средства, которые только косвенно можно отнести к недостаткам проданной недвижимости. Например, расходы, связанные с приведением объекта недвижимости в надлежащее состояние по решению суда.

Пример из практики: покупателем был приобретён земельный участок, окультурен, огорожен по периметру капитальным забором на фундаменте. Уже много после сделки и вышеуказанных действий нового собственника во исполнение решения суда часть забора была снесена. Соответственно, новый собственник (покупатель) понёс убытки. Доказав размер данных убытков, а также время возникновения у продавца обязательств по перемещению границ участка (до даты заключения договора купли-продажи с покупателем, о чём сосед выставлял требования ещё продавцу), покупатель взыскал с продавца указанные убытки в судебном порядке. По сути, они также могут быть признаны недостатком товара, выявленным после его передачи покупателю (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-33519/20157).

Обычно покупаемую квартиру (в том числе на первичном рынке) покупатель осматривает ещё до приёма-передачи, и лишь потом сторонами подписываются договор и акт. Однако застройщики при передаче построенной квартиры нередко практикуют юридическое оформление передачи построенной квартиры у себя в офисе, подписывают все документы, в том числе и акт приёма-передачи, передают ключи от квартиры покупателю. И лишь после этого покупатель не спеша исследует купленный товар. И при неспешном исследовании вполне могут быть выявлены явные или скрытые недостатки.

Поэтому нелишним будет узнать позицию суда относительно правомерности требований покупателя, вытекающих из обнаруженных недостатков товара при наличии подписанного покупателем акта приёма-передачи без замечаний к качеству объекта. В случаях, когда передаче подвергается новый объект недвижимости, такая несуразица бывает особенно часто: замечаний на момент передачи не было, а потом они появились. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи. (см. данную позицию, озвученную в Апелляционном определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу № 33-37135/20168).

Вывод: если акт приёма-передачи был подписан в офисе застройщика-продавца до фактической передачи квартиры покупателю, указание в нём на отсутствие замечаний к качеству квартиры не имеет юридических последствий в случае возникновения спора относительно качества переданного объекта недвижимости.

ВАЖНО. Кстати, имейте в виду, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе. Если же покупатель видел недостатки (и не мог их не заметить при обстоятельствах передачи ему объекта), но не отразил замечания в акте приёма-передачи, то последующие его требования, вытекающие из продажи ему некачественного товара, могут оказаться и не удовлетворены, в том числе по судебному решению.

Пример из практики: покупателю была продана новая квартира (построенная), Акт приёма-передачи подписан без замечаний. Впоследствии покупатель предъявил продавцу требования, вытекающие из передачи товара с недостатками. Так, согласно договору продавец должен был передать покупателю квартиру, оборудованную сантехническими приборами. По факту же их в квартире не ок��залось. Суд отказал покупателю в иске, указав в своём решении, что отсутствие предусмотренного договором купли-продажи сантехнического оборудования является явным, а не скрытым недостатком и могло быть зафиксировано в акте приёма-передачи. Однако такового из представленного акта не следовало (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу № 33-37135/20169).

Вывод: если недостатки квартиры были видны (и не могли не быть не замечены) при передаче квартиры, но не были отражены в акте, покупателю очень сложно будет доказать правомерность своих требований, вытекающих из передачи ему товара ненадлежащего качества.

В соответствии с разъяснениями подп. «а» п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» неустранимым недостатком товара считается «недостаток, который не может быть устранён посредством проведения мероприятий по его устранению приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется…».

Для получения полного представления о существенности недостатка, позволяющего покупателю правомерно претендовать на расторжение договора купли-продажи квартиры, приведём несколько примеров таких существенных недостатков, правильность «квалификации» которых подтверждена судебными решениями.

Недостаток ― дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара, конечно, могут стать существенными недостатками, если… будет доказано, что не только факт их наличия, но и то, что привели к плачевным последствиям именно они, а не эксплуатация иного оборудования или действия покупателя. В противном случае существенность недостатка считается недоказанной (см. Определение Московского областного суда от 25.10.2011 по делу № 33-2261910).
Недостаток ― неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде. Недостаток, возникший ещё при строительстве, легко доказывается строительно-технической экспертизой (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу № 33-47374/201511).

А вот небольшие недостатки в отделочных работах (криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены и пр.), как показывает практика, не могут считаться существенными, так как позволяют жить и использовать жильё по назначению (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.05.2014 по делу № 33-9959/201412).

Не сможет считаться существенным даже отсутствие одной из (или нескольких) коммунальных услуг в квартире, если их подача приостановлена или даже не осуществлен их первоначальный пуск (после принятия дома в эксплуатацию) по зависящим от жильцов причинам. Так, например, газ может быть отрезан из-за долгов собственника или не подключён из-за наличия несанкционированного переустройства помещения, где находится газовое оборудование. И вины продавца в этом может не быть вовсе (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2013 по делу № 11-12574; Определение Московского городского суда от 19.12.2013 № 4г/9-12476/201313).

ВАЖНО: при выявлении недостатка в купленной квартире перед выставлением требований продавцу нелишним будет свериться с условиями договора купли-продажи о сроке гарантии на объект. Если таковой договором вообще не установлен, то необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Если к моменту выявления недостатка данный срок истёк, требования нового собственника уже не будут подлежать удовлетворению в судебном порядке (Определение Московского городского суда от 26.06.2012 по делу № 33-1178014).

Теоретически возвратить квартиру, в которой обнаружены недостатки, можно. Но очень сложно из-за трудоёмкости доказывания существенности недостатков. Практически каждый такой случай ― прецедент.
В подавляющем большинстве случаев решение проблемы выявленных недостатков стороны находят в произведённом покупателем устранении их и последующем взыскании стоимости произведённых работ. Или применяется взыскание на основании калькуляции экспертизы.
Чтобы требования покупателя, вытекающие из недостатка переданного жилья, оказались правомерными, недостатки должны оказаться скрытыми так, что их невозможно было бы выявить при приёме-передаче объекта.
Покупатель недвижимости – гражданин ― такой же потребитель товаров и услуг. Обнаружив недостатки в жилье, он будет вправе потребовать от продавца не только их устранения, но и выплаты ему неустойки за просрочку добровольного устранения недостатков товара, установленную Законом «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда и понесённых судебных расходов.
Если не оговорён иной срок гарантии в договоре, то выставлять какие-либо требования продавцу недвижимости покупатель вправе только в течение двух лет со дня покупки. После указанного срока все выявленные недостатки покупатель должен будет устранять сам, за свой счёт.

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласи�� по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.

Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.

Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.

Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.

А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:

О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.

Обратите внимание! На практике самым эффективным способом защиты своих прав при выявлении недостатков в части проведения отделочных работ является требование о соразмерном снижении цены договора и возмещении убытков, понесенных потребителем при устранении изъянов (согласно сметному расчету).

Как заставить застройщика устранить дефекты?

Подтвердил, что истец является потребителем, а, значит, на него распространяется соответствующий закон;
Несмотря на то, что девелопера суд обязал устранить недостатки, от выплаты компенсации за просрочку исполнения требования потребителя это его не избавило;
Поскольку в договоре ничего про неустойку не сказано, суд согласился с истцом и посчитал ее по закону, а именно: 1% от цены договора за каждый день просрочки;
Что касается срока устранения недостатков, то и они регулируются законодательством: исполнитель обязан исправить все недочеты в течение 45 дней после предъявления такого требования;
Ввиду того, что срок просрочки достиг 10 месяцев, сумма неустойки вышла баснословной. Истец требовал возмещения более чем 8 млн рублей, что почти втрое превышало стоимость квартиры.

Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.

Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:

цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
стоимость финишных работ (восстановительных).

А стоит ли вообще тратиться на приобщение эксперта? Это необходимо сделать в обязательном порядке по нескольким причинам. Во-первых, нередко мелкие дефекты могут быть незаметны сразу невооруженным глазом, однако для их устранения понадобится провести целый комплекс работ. Примером таких недочетов являются неровности полового покрытия или стен, исправить которые возможно лишь путем предварительного демонтажа.

Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.

Обратимся к закону. Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п. В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.). Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.

* Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2017. В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке – недействительным. В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.

В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.

Что такое приемка квартиры?

Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.

Выявление недостатков после подписания акта о приемке товара: как поступить?

Приобретателю товара или услуги исполнитель обязан передать такую вещь, которая оговорена в соглашении о продаже. Его обязанность будет полностью исполнена в момент передачи вещи приобретателю, а в иных случаях во время отгрузки товара ответственному лицу по доставке продукции покупателю.

Во избежание различного рода недоразумений, стороны могут подписать акт приемки. Он фактически будет подтверждать отсутствие претензий по качеству или комплектации приобретенной вещи со стороны покупателя.

Обычно его заключают на основании визуального осмотра, без тщательного изучения всех деталей, но во время доставки вещь может быть испорчена, или в ней могут быть обнаружены мелкие недостатки, невидимые при визуальном беглом осмотре. Как же следует поступить в этом случае? Ведь акт о приемке уже подписан, а на самом деле вещь оказалась недоброкачественной?

Основными правовыми регуляторами действий продавца и приобретателя продукции являются ГК РФ и Закон о защите прав потребителя:

Исходя из норм ст. 456 п.1 и ст. 458 Гражданского Кодекса, вещь считается переданной покупателю, а договор исполненным в момент подписания акта о приемке.
Для возврата некачественной вещи продавцу Законом о защите ПП от 07.02. 1992 г. за номером 2300-1 отводится 15 суток с момента ее передачи приобретателю, на основании статей 14, 18, 19 закона.
Описание требований к исполнителю договора купли-продажи регламентируется ст. 18 п. 1 Закона о защите ПП.
Если покупатель утерял кассовый или товарный чек, то этот факт не может служить причиной для отказа в удовлетворении требований приобретателя, исходя из правовой нормы закона и ст. 18 п.5.
Порядок направления претензионного письма указан в Правилах торговли п. 6 и 10, утвержденных Министерством Связи РФ от 31. 07. 2014 за номером 234.
Сдача недоброкачественной продукции должна быть подтверждена документом о его приемке исполнителем, исходя из регламентации ст. 503 п.5 ГК РФ и ст.18 п.1 ЗПП.
Если продавец вещи отказывает в удовлетворении ваших требований, то на основании ст. ст. 131 и 132 Процессуального Кодекса РФ покупатель имеет полное право на обращение в судебную инстанцию за защитой своих имущественных прав.

Составление акта – это всегда результат договоренности сторон о его составлении, поскольку закон не рассматривает акт приема-передачи в качестве обязательного документа.

Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимости предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.

Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:

Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а лишь проверка и визуальный осмотр имеющихся в квартире явно видимых элементов. К видимым элементам могут относиться:

Что касается скрытых дефектов или функциональности оснащения квартиры, то они могут быть определены только по результатам пробного тестирования, либо по результатам осмотра эксперта или специалиста.

То есть при составлении акта покупатель может указать, что в квартире имеются отопительные батареи. Однако узнать, функциональны ли они, он сможет только после начала отопительного сезона.

Однако напоминаем, что акт – это свободное волеизъявление сторон, а значит, к осмотру квартиры покупатель может привлекать, по своему усмотрению, любых специалистов.

Какие варианты решения проблемы возможны?

Для разрешения данной ситуации в пользу участника долевого строительства можно воспользоваться следующими вариантами.

Вариант № 1. Застройщик не возражает против составления акта несоответствия

1. На момент осмотра помещения предложите застройщику составить акт несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

2. В акте надо указать: дату, время и место осмотра, участвующих при осмотре лиц (полные данные), все выявленные на момент осмотра недостатки, подписи лиц, участвующих при осмотре с расшифровкой. Полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью (если акт подписывает не директор), на акте поставлена печать застройщика.

3. Акт необходимо составить минимум в двух экземплярах по количеству сторон (участник, застройщик).

4. До устранения недостатков акт приема-передачи не подписывайте.

Вариант № 2. Застройщик уклоняется от составления акта несоответствия

1. Произведите фото/видео-фиксацию недостатков (не обязательно).

2. Направьте в адрес застройщика письменный отказ от подписания акта приема-передачи помещения на основании выявленных недостатков (несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

3. В письме перечислите конкретные недостатки и заявите требование об их устранении (либо иные требования, которые указаны в ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и в договоре участия в долевом строительстве). Предложите составить акт несоответствия.

4. Письмо направьте в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением либо передайте уполномоченному представителю застройщика, который должен на экземпляре письма участника поставить отметку о принятии, число, подпись и печать организации.

5. После устранения недостатков (или удовлетворения иных заявленных требований) можете подписать акт приема-передачи

Вариант № 3. Компромисс

Менее желателен, но возможен вариант, когда участник долевого строительства подписывает акт приема-передачи квартиры, но в самом акте стороны указывают, что на момент приемки квартиры обнаружены недостатки (перечислите их), которые участник просит устранить, а застройщик гарантирует их устранение в согласованный с участником срок (срок также необходимо указать в акте).

Данный вариант подойдет только тем лицам, которым необходимо срочно оформить право собственности, а принимать квартиру с недостатками нет желания.