Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит раздел квартиры на доли?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Решает ли право наследования проблему раздела жилья?
Если владелец жилья заранее позаботился о разделе имущества после его смерти, закрепив свое желание в завещании, особых проблем не возникнет. Если квартира завещана любому, даже чужому человеку, половинную долю имущества получат родственники умершего: родители-пенсионеры, нетрудоспособные супруг или супруга, несовершеннолетние дети.
Если же завещание не было оставлено, имущество, в том числе квартира, будет разделено в соответствии со степенью родства. На наследство в первую очередь могут претендовать дети, супруги, родители умершего. Сестры, братья, дедушки и бабушки – вторая степень родства (всего различают семь степеней родства). При разделе квартиры у оставшихся в живых мужа или жены есть преимущества, позволяющие получить половину жилья. Если нет наследников первой очереди, имущество делится между последующими уровнями очередей.
Соглашение о разделе долей в совместной собственности
При желании супруги вправе заключить соглашение о разделе долей в нажитом имуществе, в случае их развода или в иных случаях.
Необходимо знать: такое соглашение можно заключить только в отношении имущества, которое есть в собственности на момент его заключения. Супруги не могут делить на доли имущество, которое появится у них в будущем.
Совместно нажитое имущество, подлежащее разделу между супругами:
- земельные участки, дома, квартиры, гаражи;
- недвижимость, приобретенную в ипотеку;
- денежные средства на счетах в банках и ценные бумаги;
- транспортные средства и предметы роскоши.
Также необходимо знать, что разделить на доли супруги не могут следующее имущество:
- принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- приобретенное во время брака в порядке дарения и иных безвозмездных сделок, а также наследования;
- личные вещи и предметы пользования;
- денежные средства, полученные по государственным программам по целевому назначению.
- исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов.
После того, как супруги определились с включаемым в соглашение имуществом, они могут приступать к его составлению.
В соглашении необходимо подробно указать каждый вид имущества, его характеристики и примерную цену на имущество в момент составления такого соглашения.
Кроме этого, необходимо расписать порядок раздела имущества между супругами и в какой момент оно будет подлежать такому разделу.
Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности
Зачастую собственники не желают делить свою жилую площадь с другими людьми. В этом случае встает вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, между всеми собственниками. Есть несколько вариантов, как это можно сделать.
Продажа такого имущества. Деньги с продажи квартиры делятся между всеми собственниками в зависимости от принадлежавшей каждому из них доли.
Необходимо понимать, то такой вариант возможен в случае, когда все собственники квартиры согласны на продажу квартиры. Если хотя бы один из собственников будет против, сделка купли-продажи не состоится.
Выкуп доли у одного собственника другим сособственником. В результате продажи доли владелец лишается права собственности на квартиру. Такой раздел квартиры удобен тем, что при продаже действуют только два лица и согласие остальных владельцев не требуется.
В случае, когда собственники не могут договориться о продаже всей квартиры, один из сособственников вправе продать свою долю третьему лицу. При этом согласие остальных собственников не требуется. Однако, здесь нужно помнить о преимущественном праве других собственников на приобретение такой доли.
Предложение на покупку доли в квартире собственник направляет всем остальным собственникам заказным письмом с уведомлением или вручает лично. В письменном предложении собственник указывает стоимость продаваемой доли и условия продажи.
Законодатель на раздумье собственников дает месяц. Если по истечении месяца ответа не последовало или пришел отрицательный ответ, собственник вправе продать квартиру иным лицам.
Определение права использования собственниками жилого помещения соразмерно их долям – еще один вариант раздела имущества. В случае, если есть возможность сделать из жилого помещения отдельный вход, отдельную кухню и ванную комнату, то можно выделить такую долю в натуре. Такая процедура возможна, если в долевой собственности находится частный дом.
Если собственники не могут договориться о разделе квартиры в добровольном порядке или один из собственников против продажи квартиры, за решением этого вопроса следует обратиться в судебные органы.
Суд не может принудить собственника продать долю. Единственное решение, которое собственникам могут предложить в суде, это определить порядок пользования квартирой.
Распределение наследства между наследниками первой очереди. Доли
Мы уже касались этого вопроса в предыдущих разделах. Теперь обобщим всю информацию о законодательных нормах и подведем итог:
- Наследство делится поровну между всеми представителями первой очереди
- Если среди наследников первой очереди присутствует супруг наследодателя, вначале из всего имущества выделяется «супружеская половина» (условно говоря, та часть, что супруг получил бы при разводе). После этого супруг участвует в дележе оставшейся части наследства на равных с остальным наследниками основаниях
- Если наследник первой очереди один – он наследует единолично, полностью
- Если наследников первой очереди нет, нетрудоспособный иждивенец может претендовать на 1/4 долю наследства
- Наследники по праву представления получают долю прямого наследника первой очереди, который умер раньше наследодателя. Единственный наследник по праву представления имеет право на долю, такую же, как у всех наследников первой очереди. Если их несколько – они делят долю прямого наследника поровну.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Как делится квартира?
Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:
- Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
- Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.
Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.
Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:
- заключив мировое соглашение между совладельцами;
- оформив брачный договор;
- через суд.
Соглашение о разделе долей в совместной собственности
При желании супруги вправе заключить соглашение о разделе долей в нажитом имуществе, в случае их развода или в иных случаях.
Необходимо знать: такое соглашение можно заключить только в отношении имущества, которое есть в собственности на момент его заключения. Супруги не могут делить на доли имущество, которое появится у них в будущем.
Совместно нажитое имущество, подлежащее разделу между супругами:
- земельные участки, дома, квартиры, гаражи;
- недвижимость, приобретенную в ипотеку;
- денежные средства на счетах в банках и ценные бумаги;
- транспортные средства и предметы роскоши.
Также необходимо знать, что разделить на доли супруги не могут следующее имущество:
- принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- приобретенное во время брака в порядке дарения и иных безвозмездных сделок, а также наследования;
- личные вещи и предметы пользования;
- денежные средства, полученные по государственным программам по целевому назначению.
- исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов.
После того, как супруги определились с включаемым в соглашение имуществом, они могут приступать к его составлению.
В соглашении необходимо подробно указать каждый вид имущества, его характеристики и примерную цену на имущество в момент составления такого соглашения.
Способы раздела квартиры, находящейся в долевой собственности
На практике существует несколько способов раздела жилого помещения, находящегося в долевой собственности. Перечислим некоторые из них.
- Самым простым можно назвать вариант, когда совладельцы объекта недвижимости продают жилье, а вырученные от продажи средства делят согласно имеющимся у каждого собственника долям. Такой вариант возможен, если все собственники согласны с продажей. Если же хотя бы один из них не даст согласия на сделку либо будет игнорировать процесс, то такой вариант раздела будет для остальных совладельцев недоступен, так как вопреки воле любого из собственников, даже с помощью судебного процесса реализовать спорную квартиру невозможно.
- Вторым вариантом является такой раздел жилья, при котором один совладелец выкупает у другого (или остальных) доли в праве общей собственности на объект недвижимости. В этом случае между совладельцами заключается простой договор купли-продажи доли на жилое помещение, после этого покупатель выплачивает продавцу стоимость его доли и становится полноправным собственником всей квартиры. Достоинство такого раздела в том, что, как и в первом варианте, он достаточно просто реализуется, недостатком же можно назвать обязательное согласие предполагаемого продавца своей доли в заключении договора купли-продажи.
- Если не удается решить проблему по первым двум вариантам, тому из совладельцев, кто больше не желает быть собственником доли в жилом помещении, остается продать свою долю третьим лицам, для этого не потребуется согласие остальных совладельцев. Но необходимо помнить, что другие собственники имеют преимущественное право покупки, поэтому жилец, желающий продать свою долю, должен сначала в письменной форме оповестить остальных о своем намерении реализовать часть совместной недвижимости. Помимо самого намерения продажи, собственник должен в документе указать заявленную стоимость своей доли и, при наличии, условия продажи. Если другие собственники в течение месяца не проявят заинтересованность в покупке доли, то продавец получает право продать ее третьим лицам.
- Еще одной возможностью хоть как-то разделить совместную собственность можно назвать определение права использования собственником жилого помещения соразмерно его доле. Стоит заметить, что при этом жилое помещение остается в совместной собственности всех совладельцев, то есть выделения доли в натуре не происходит.
- Последний, самый сложный вариант раздела – выделение долей в натуре. Возможность процедуры, как и порядок осуществления такого раздела описан выше.
Соглашение о разделе долей в квартире
Если есть общее решение о том, в каких пропорциях имущество будет принадлежать претендентам, оформляют мировое соглашение. Такой вариант – оптимальное решение для раздела. В положениях документа определяют не только объем переходящего имущества, но и условия переоформления. Чтобы соглашение о разделении квартиры на доли имело юридическую значимость, необходимо учесть требования, которые предъявляет закон.
К обязательным реквизитам документа относят:
- ФИО сторон, их паспортные данные.
- Предмет договора.
- Обязанности и права, ответственность сторон.
- Порядок урегулирования споров.
- Условия действия и расторжения соглашения.
- Подписи сторон и дата составления.
Документ подлежит обязательному нотариальному заверению и позднее – регистрации в Росреестре.
Вместе с договором регистрирующему органу передают:
- технический план;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие юридические полномочия сторон;
- платежный документ об уплате пошлины.
Раздел между супругами
Совместная собственность предполагает право обоих супругов на раздел по взаимному согласию или через суд. Участие в приватизации предусматривает равность прав мужа и жены, зарегистрированных на жилплощади. По условиям брачного договора или в судебном порядке может быть определен иной способ распределения долей.
Как разделить приватизированную квартиру, если есть дети
Если у супружеской пары есть дети, раздел приватизированной недвижимости при разводе будет зависеть от того, имеет ли ребенок в собственности долю в такой квартире или нет.
При наличии у детей долевой собственности деление приватизированного жилья осуществляется согласно следующим правилам:
- Доля несовершеннолетнего в приватизированной квартире не подлежит разделу. При этом ребенок в свою очередь не может претендовать на доли родителей в ней.
- Продать такую долю возможно только с разрешения органа опеки и попечительства.
- До совершеннолетия детей родитель, с которым они остаются проживать после развода, распоряжается их долями.
- Если родитель, с которым остается несовершеннолетний не имеет своей доли в приватизированном жилье, он вправе проживать в нем с ребенком до наступления его совершеннолетия.
Если дети не имеют доли в приватизированной квартире, они не участвуют при ее делении. Однако в этом случае раздел имеет свои особенности. А именно:
- При продаже такого жилья — несовершеннолетнему должны быть обеспечены жилищные условия не хуже, чем имеющиеся.
- Если после развода ребенок остался с родителем, не имеющим право на приватизированную квартиру — в целях защиты интересов несовершеннолетнего суд может в решении определить право проживания его вместе с родителем в данной недвижимости.
- При определении места жительства ребенка с единоличным собственником приватизированной квартиры, бывший супруг по требованию собственника должен освободить жилое помещение.
На сколько долей можно разделить квартиру?
Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.
Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.
Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.
Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.
То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Раздел имущества по закону
Российское семейное законодательство устанавливает режим совместной собственности на имущество, которое супруги приобретают в браке на средства из семейного бюджета. Такую общую собственность в случае развода муж и жена делят между собой в равных пропорциях, если иное не устанавливается условиями договора.
Семейный бюджет формируется из доходов обоих супругов. Он включает трудовые заработки, пенсии и стипендии. В него не могут быть включены целевые выплаты (например, компенсация морального вреда). Не имеет особого значения, кто из супругов вложил основную часть денежных средств в бюджет. Все имущество, приобретаемое на эти деньги, будет признаваться общим.
Если супруги решат обратиться в суд, чтобы поделить общую собственность, они получат ее, поделенной на равные доли (ст. 39 СК РФ). Отход от правила равенства долей допускается, но на практике реализуется редко. Как правило, когда супруги, воспитывающие несовершеннолетних детей, делят жилую недвижимость.
Если мужа и жену не устраивает режим совместной собственности на имущество, они могут по договоренности установить любой иной, если он не будет противоречить существующему законодательству. Для этого им потребуется заключить письменный договор.