Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности заемщика и созаемщика по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Кто может стать созаемщиком
Как уже говорилось ранее, банки допускают участие от одного до пяти дополнительных заемщиков. Помощь в погашении кредита клиенты чаще просят у собственных родителей, супругов или даже у дальней родни. Некоторые банки соглашаются принять постороннего человека как созаемщика, при условии, что он не возражает против этого. В реальности, однако, близкие друзья отказываются отвечать за чужие ипотечные кредиты.
Если ваш друг согласился принять ответственность по оплате вашего кредита, он должен осознавать, насколько это большая и серьезная ответственность. Созаемщик по ипотеке – это человек, который будет вносить платежи по ипотеке вместо основного заемщика, если тот вдруг перестанет оплачивать кредит. Тогда у созаемщика возникает первоочередное право на получение недвижимости в собственность.
Требования к созаемщику
Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:
- быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
- опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
- быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
- обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
- созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.
Какие требования предъявляются к созаемщику?
Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:
- Наличие документов, удостоверяющих личность;
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
- Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
- Хорошая кредитная история;
- Иные требования, устанавливаемые банками.
Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?
И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.
Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.
Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.
Требования к дополнительным заемщикам
Созаемщик по ипотеке, например в Сбербанке, может стать как родственник, так и друг. Но на практике близкие друзья крайне редко соглашаются отвечать за чужой ипотечный кредит, даже с учетом того, что первоочередное право на получение недвижимости в собственность может перейти к дополнительному заемщику в случае, если основной заемщик вдруг перестанет выплачивать ипотеку.
У банков могут быть различные требования к участникам сделки. Созаемщиком по ипотеке имеет право быть человек, который подходит по следующим основным параметрам:
- возраст от 18 лет (желательно трудоспособный возраст от 21 до 55 лет);
- наличие гражданства РФ;
- стаж работы от полугода или от года на последнем месте;
- платежеспособность (размер ипотечного платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода);
- хорошая кредитная история.
Какие «подводные камни» подстерегают созаемщика?
Подписывая кредитный договор, следует учитывать, что банк отправляет данные в БКИ по созаемщику. При этом указывается полная сумма долга и все просрочки, допущенные в течение срока действия ипотеки.
Получается, если вы выступили созаемщиком по дружбе, то из-за халатности титульного заемщика можете с легкостью испортить себе кредитную историю. В итоге получить кредит или оформить кредитную карту под выгодный процент не получится.
Если говорить про ипотеку, то этот договор оформить будет крайне сложно, поскольку по факту в БКИ будет отражаться большая финансовая нагрузка.
Еще один нюанс – это взыскание задолженности в судебном порядке. Может получиться так, что заемщик перестанет оплачивать взносы и долг будет передан на принудительное взыскание.
Кого можно привлечь в роли созаемщика
Банки более благосклонно относятся к клиенту, который привлекает в роли созаемщика своих родственников. Однако, это не является обязательным условием. В данной роли может выступать любое лицо, соответствующее требованиям кредитной организации.
Важно понимать, что созаемщик при участии в кредитовании получает не только обязанности, но и права. Помимо ответственности оплачивать кредит, он автоматически становится совладельцем приобретаемого имущества. При этом, если клиент находится в официальном браке, многие банки на обязательной основе выставляют требование, чтобы супруг или супруга выступали в роли заинтересованных лиц.
Есть небольшое исключение. Если между супругами был заключен брачный договор, который предусматривает раздельные права на собственность, то в таком случае обязанность выступать в качестве созаемщика становится неактуальной.
Также банком приветствуется, когда в качестве заинтересованных лиц привлекают родителей или близких родственников. Часто встречаются случаи, когда сотрудники одной организации по договоренности оформляют кредитные обязательства.
Последствия совместного кредитования
Лицу, выступающему в качестве созаемщика, стоит оценивать риски, которые могут его ожидать. Ипотечный кредит подразумевает высокие затраты и большую продолжительность.
Если созаемщик решит взять кредит на свои цели, то есть вероятность отказа. Банк может посчитать уже имеющиеся обязательства слишком крупными. Также стоит понимать, что даже если участие созаемщика в ипотечном договоре формальное и все расходы обязуется уплачивать заемщик, это не снимает с него возложенных обязательств.
Важно! Созаемщик должен оценивать свои возможности и быть готовы к тому, что ему придется оплачивать полученный кредит.
Если принято твердое решение выступать созаемщиком, требуется обратить внимание на такие правила:
- Заключение соглашения с заемщиком. Этот документ позволит обезопасить себя в результате возникновения споров. В нем стоит детально указать, кто будет оплачивать кредит, в каком размере и по каким датам.
- Кредитный договор. Необходимо досконально ознакомиться со всеми условиями кредитного договора. Все непонятные моменты должны быть уточнены, чтобы в дальнейшем избежать негативных последствий.
- Банк-кредитор. При выборе банка нужно обращать внимание не только на условия кредитования, но также на нормативно-правовую базу, регламентирующую деятельность данной организации. Как минимум, стоит убедиться, что у кредитора есть лицензия Центробанка.
- Страхование. Данную процедуру рекомендуется пройти не только созаемщику, но и основному лицу кредитных отношений. Это позволит защититься от последствий, которые могут возникнуть при потере трудоспособности или источника дохода.
Для заемщика привлечение созаемщиков несет определенную выгоду. При ипотечном кредитовании банк должен получить подтверждения, что данный кредитный продукт будет возмещен в полном объеме. Кредитные организации идут навстречу клиентам, которые готовы разделить долговые обязательства.
Как выйти из созаемщиков по ипотеке?
Ответственность созаемщика по ипотеке длится до тех пор, пока договор не будет закрыт. Если возникло желание избавиться от этого статуса, необходимо направиться в банк и написать соответствующее заявление.
Получить такое разрешение сложно, ведь при выдаче ипотеки банк учитывал совокупный доход, а при новых условиях, если у одного заемщика недостаточно высокий доход, банк попадает в зону риска.
Оправданным решением для разрыва договора является развод или переезд. Чтобы обезопасить себя, банк может предложить привести другого созаемщика, но следует быть готовым к тому, что его также тщательно проверят. Но в любом случае, окончательное решение остается за банком и точного алгоритма «как вывести созаемщика из ипотеки» – нет.
Становиться ли созаемщиком – решение сложное, требующее должного осмысления. Ответственность созаемщика по ипотеке достаточно велика, и если появятся непредвиденные обстоятельства, выплата ляжет на вас. Поэтому, если вы хотите помочь человеку – будьте уверены в его добросовестности и платежеспособности.
При введении в договор созаемщика по ипотеке важно учесть некоторые нюансы:
- Если ипотеку берут супруги, им рекомендуется оформлять купленную недвижимость в совместную собственность. Так не возникнет конфликтных ситуаций в случае развода.
- В ситуации, когда созаемщик использует для погашения долга средства маткапитала, он должен обеспечить детей полноценной долей в приобретаемой недвижимости.
- Основной заемщик при изменении финансовой ситуации может признать себя банкротом. Все его имущество, в том числе и купленная квартира, будут проданы. Если у созаемщика есть доля в этой недвижимости, то лучший выход – заранее позаботиться о смене основного заемщика, чтобы сохранить квадратные метры. В противном случае свои права придется доказывать в судебном порядке.
- Самый распространенный случай – созаемщик сам захотел взять на что-нибудь кредит. Но из-за того, что он уже является одной из сторон ипотечного договора, он никак не возьмет еще один кредит. Даже если его платежеспособность, банк вряд ли одобрит такого ненадежного заемщика.
- Брак между заемщиком и созаемщиком был зарегистрирован уже после того, как стороны подписали ипотечный договор. Пока пара не разошлась, никаких опасностей в такой ситуации нет, но если пара подает на развод и собирается перейти к разделу имущества – созаемщик уже не может претендовать на долю в этой квартире. И получается, что созаемщик остается без жилья в собственности, но зато с обязательствами по ипотеке.
- Заемщик попросил своего друга стать созаемщиком, чтобы ему одобрили ипотечный кредит, но по каким-то причинам он больше не платит по долгу. Созаемщик выплачивает долг за него, а его друг отказывается возместить ему расходы по кредиту.
Вывод созаемщика из договора ипотеки. Порядок действий
Чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, надо заручиться согласием кредитора. А сделать это непросто. Финансовые организации с большой неохотой соглашаются на выход любого из участников сделки из ипотеки. Причины заключаются в необходимости выполнить сразу ряд задач:
- пересмотреть весь пакет документов по ипотечному кредитованию, внести изменения в эту документацию;
- рассмотреть обращение по поводу вывода участника сделки в кредитном комитете, состоящем из нескольких сотрудников банка, принять обоснованное решение по этому заявлению;
- внести актуальные изменения в соглашение о залоге недвижимости, в связи с новыми обстоятельствами сделки;
- если нужно, то оформить дополнение к ипотечному договору, зарегистрировать его в том порядке, который установлен на законодательном уровне.
Инструкция, как выйти из созаемщиков по ипотеке охватывает сразу несколько аспектов. Каждому участнику потребуется составить и предоставить своему кредитору обращение, написанное по заданному образцу. Допускается подача заявления в свободной форме.
В обращении нужно:
- указать номер и дату оформления текущего договора кредитования;
- написать причину обращения — выход, смена участника сделки или переоформление свидетельства о праве собственности;
- сообщить обстоятельства, которые привели к необходимости обратиться в финансовое учреждение, изменить условия действующего договора.