Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор аренды земли и получать арендную плату за землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Семейные фермы и дачники
По логике законодателей, начислению минимального обязательства должна подлежать только «товарная» с/х земля. Чтобы вывести из-под нормы участки, которые используются гражданами не с коммерческой целью, а для выращивания продукции на собственные нужды, МНО решили применять только к земле, находящейся за пределами населенных пунктов.
Также МНО не будет рассчитано для земельных участков, которые используются дачными и садовыми кооперативами.
Как объясняет Сластён, если в пределах городов и сел находятся частные огороды, то 99% земли «в полях» используется именно с коммерческой целью.
Правда, сами депутаты налогового комитета признавали вероятность наличия у отдельных граждан в собственности «загородных» паев, полученных ими в советское время от предприятий, которые граждане просто забросили – не обрабатывают, и не сдают в аренду.
Рынок земли и бум на первичке вновь сделали риелторов востребованными
В соответствии с нормами проекта закона, таким лицам также придется платить МНО. Однако разработчики документа считают это логичным – либо ты работаешь на земле, которая является национальным достоянием, либо дай обрабатывать ее другим.
«Земельное законодательство даже предусматривает наказание за необработку товарной земли«, – акцентировала внимание замминистра финансов Воробей.
Вероятность того, что у отдельных владельцев паев нет возможности продать или сдать в аренду участок из-за отсутствия спроса, авторы законопроекта считают минимальной.
Также указывают – если пай товарной земли составляет несколько соток, то сумма МНО выйдет незначительной (к примеру, для 15 соток при НДО в 28 тыс. грн налоговое обязательство составит 210 грн в год).
Налоговая может просто не дойти к физлицу за взысканием такого сбора, отметил Данил Гетманцев.
Законопроектом также предлагаются послабления для сельхозпроизводителей-ФЛП, состоящих на IV группе единого налога – семейных фермерских хозяйств, которые не используют наемный труд и обрабатывают участки до 20 га. Для них МНО будет установлен в половинном размере от стандартного – в 2022-2023 гг. ставка будет определена в 2% от нормативной оценки земли, а впоследствии – в 2,5%.
Обнаружен первый «баг» рынка земли. Под проверки попали не только паи, но и дачные участки
Сластён указывает, что это не единственная предусмотренная льгота для «семейных» ферм.
«Те хозяйства, которые легально обрабатывают несколько гектаров земли, смогут довольно просто перейти на упрощенную систему налогообложения. Для них минимальное обязательство составит 600-700 грн/га. Кроме того, по программе Минагрополитики, таким предпринимателям компенсируется 90% уплаченного ЕСВ в первый год работы, и с ежегодным снижением размера компенсации до 10% в течение 10 лет«, – перечисляет гендиректор УКАБ.
В конечном счете, «ресурсным» законопроектом при определенных условиях предлагается освободить с/х-производителей от уплаты НДФЛ. На это право они смогут рассчитывать в случае, если реализуют за год своей продукции менее чем на 12 минзарплат (сейчас 72 тыс. грн).
История реформы, существующие запреты и ограничения
Несмотря на начатую в 90–х годах земельную реформу по передаче земель государственной собственности в частную (паи земель колхозов и совхозов между их членами, индивидуальная приватизация, выкуп, др.), полноценное право на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения ее владельцы до сих пор не получили.
Начиная с 2002 года был введен мораторий на отчуждение определенных видов с/х земель, который со временем претерпел существенных изменений, направленных на недопущение его обхода.
На сегодняшний день действие моратория распространяется на отчуждение земель следующих видов:
- земли товарного с/х производства;
- земельные участки, выделенные из земельных долей (паев);
- земельные доли (паи) и
- все земли с/х назначения государственной и коммунальной собственности,
что в комплексе составляет львиную долю всех сельскохозяйственных земель Украины.
Кроме того, запрещено и изменение целевого назначения упомянутых видов земель, находящихся в частной собственности.
На что могут рассчитывать иностранные инвесторы
Иностранные юридические и физические лица, кроме резидентов государства–агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями, смогут приобрести в собственность земли с/х назначения при условии принятия такого решения на референдуме.
Если такое решение будет принято, Закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности иностранцам по сравнению с отечественными субъектами хозяйствования.
В таком случае инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо, созданное по законодательству Украины.
Наряду с этим, напомним, что приобретение иностранными субъектами земельных участков в аренду остается неизменным, – последние имеют право арендовать с/х земли на равных условиях с юридическими лицами и гражданами Украины.
МНО вводится в украинское законодательство в рамках так называемого ресурсного законопроекта №5600, который сейчас готовится ко второму чтению в Раде. На прошлой неделе члены парламентского налогового комитета согласовали ряд правок. И в итоге уровень нового налога будет рассчитываться для физ- и юрлиц в зависимости от нормативной денежной оценки (НДО) 1 га земли, ее суммарной площади, а также числа месяцев, в которые земля используется. Важно, что в случае передачи земли в аренду МНО оплачивает арендатор, а не владелец.
Налог будет рассчитываться по итогам отчетного года, то есть в первый раз налоговое обязательство применят в 2023 году за 2022 год. Но если в 2022 и 2023 годах МНО будет соответствовать 4% от нормативной оценки земли, то в последующие годы — 5%.
Если для конкретного участка нормативная денежная оценка не проводилась, то для него применяется показатель НДО по области. В разных регионах страны этот показатель различается, соответственно, разным будет и минимальный уровень земельного налога.
Возможна ли аренда доли земельного участка
Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.
Вместе с тем, владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).
После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.
Чем регулируется решение аренды земли
В 2019 году украинскими властями был принят законопроект, касающийся некоторых изменений по отношению к противодействию рейдерства. В результате отмечены важные пункты, регулирующие продажу и договоры аренды земельного участка. Представленные нововведения напрямую влияют на возобновление действующих договоров, начиная с 15 июля 2020 года.
Ознакомившись более внимательно со ст.33 Закона Украины «Об аренде земли», важно отметить, что на сегодняшний день в ней числится две главные идеи:
- Перезаключение договора аренды земли в Украине с учетом новых сроков.
- «Автоматическое» возобновление действующего документа: сохраняются ранее указанные сроки и условия сотрудничества между сторонами.
Существует узаконенный алгоритм, благодаря которому удается возобновить договор.
Для этого следует выполнить три основных шага:
- Уведомить арендодателя о том, что Вы желаете оформить аренду территории на новый срок (наличие дополнительного соглашения-приложения к письменной просьбе).
- Обговорить с владельцем территории все нюансы, касающиеся возможных изменений по поводу принятого образца договора аренды земельного участка.
- Заключить дополнительное соглашение, подтверждающее дальнейшую работу с образцом.
Согласно Ч.6 ст. 33 Закону об аренде, чтобы возобновить документ, потребуется учесть два основных нюанса:
- Если даже по завершению данного документа лицо пользуется арендованными территориями.
- Если отсутствует письмо-уведомление от владельца о возражении возобновлять условия на протяжении 30 календарных дней по завершению сроков документа.
Какой будет процедура покупки земли?
Принятый закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли, но он содержит три существенных нововведения к обычной процедуре купли-продажи земельного участка. Сегодня она включает нотариальное заверение договора о покупке-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр. Со вступлением в силу нового закона:
- Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров. Сейчас он не выписан.
- Покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
- Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.
Подобная процедура предусмотрена, чтобы минимизировать создание различных нелегальных схем на подставных людей с целью скупки земель.
Ограничения для иностранцев
Также до 1 января 2024 года запрещается покупка земли компаниям, бенефициарами которых являются иностранцы или лица без гражданства. Ограничения распространяются на участки государственной и коммунальной собственности, а также частные участки и паи, предназначенные для ведения товарного и личного крестьянского хозяйства.
При этом данные ограничения не распространяются в случае покупки участков, которые используются на правах аренды, эмфитевзиса, при условии, если:
- с момента госрегистрации юридического лица — приобретателя права собственности прошло не менее 3 лет;
- право аренды, эмфитевзис возникло до вступления в силу настоящего пункта.
Однозначно, что условия закона – результат компромисса либерального варианта внедрения рынка земли и консервативного, сторонники которого отрицают возможности продажи сельскохозяйственных земель. Несмотря на вал критики, что распространяется сейчас в информпространстве, убеждена, что открытие рынка земли с такими условиями является определяющим позитивным шагом для Украины. Уже сейчас мы можем спроецировать как будет воздействовать земельная реформа в таком формате на участников рынка и сформировать определенные выводы.
На первом этапе открытия рынка земли, это оптимальные условия для баланса интересов всех участников. За этот период владельцы земли, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы, а остальное население убедится в том, что значительных тектонических сдвигов и массовой скупки земли не произойдет.
Для агропроизводителей значительных изменений не предвидится, хотя усиление конкурентной борьбы за ресурсы будет продолжаться, а поэтому размер арендной платы будет увеличиваться. Возрастет количество единоличников, которые смогут выкупить, сформировать массив и хозяйствовать самостоятельно. Конкурентная борьба также усилится между местными агропроизводителями (фермерами) и большими агрогруппами (корпорациями), однако это игроки разных весовых категорий и весомого влияния на ситуацию на рынке не будет.
Аренда земли сельскохозяйственного назначения через торги на электронном аукционе сегодня в Украине является одним из наиболее выгодных способов стать на определенное время владельцем земельного участка. Еще пару десятилетий назад нельзя было и представить себе возможность проведения тендера, аренду земельных участков в режиме онлайн. С появлением платформы электронных аукционов Прозоро аренда земли сельхозназначения, находящаяся в собственности Госгеокадастра, стала доступной и открытой для аграриев. К тому же, она полностью исключает создание коррупционных схем, так как сведения об участниках во время процесса остаются в закрытом доступе. Таким способом можно также выгодно купить участки под строительство дома или организацию приусадебного хозяйства.
Электронный ресурс UBIZ является участником проекта Прозорро, одной из его площадок. Все аукционы здесь проводятся в соответствии с Земельным кодексом Украины, поэтому реформируется исключительно форма проведения торгов, но не юридическая процедура оформления имущества.
Потенциальные риски рынка земли
Перед открытием рынка собственники земли должны проверить информацию в реестрах — зарегистрирован ли участок в государственном земельном кадастре и реестре прав, отмечает Юрченко. «Если этого не сделать, то претендовать на землю сможет кто-то другой. В частности, после 2025 года эта земля перейдет в коммунальную собственность. Конечно, можно через суд восстановить право, но лучше заранее проверить регистрацию», — объясняет эксперт.
Также Юрченко советует проверить, совпадают ли площади земельных участков в реестрах. «От этого зависят сроки продажи земельного участка и реализация преимущественного права на покупку», — отметила она.
Бояться того, что с открытием рынка простые украинцы останутся без земли, не стоит, ведь даже когда действовал мораторий, богачи и так ее скупали, убежден профессор Киевской школы экономики и эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский. «В частности, можно было арендовать землю на 50-200 лет. Кроме того, обойти мораторий можно было путем обмена. Например, участок в пару соток обменять на участок в несколько гектаров с доплатой», — говорит он в разговоре с DW.
Назвать большинство из приведённых в нашем материале предсказаний положительными нельзя, но принять советы экстрасенсов и аналитиков во внимание всё же стоит. Есть несколько моментов в судьбе государства, на которые имеет смысл обратить простому человеку:
- На протяжении всего года, из-за действий правительства украинцы продолжают страдать от войны, социального, финансового и энергетического кризиса.
- Серьёзную роль в дальнейшей судьбе сыграют Международный валютный фонд и США. Недостаток денег в казне государства, будет неизменно ложится на плечи налогоплательщиков. Что на фоне снижения уровня заработной платы станет последней каплей, которая переполнит чашу терпения народа.
- В 2023 году украинцев ждёт новый виток инфляции. Международная помощь экономике будет нивелирована падением гривны, из-за чего большинство населения окажется на грани бедности. Не допустить дефолт национальной валюты поможет только полная смена власти.
- Под давлением внешних и внутренних обстоятельств Зеленскому придётся сменить внешнеполитический курс страны и пойти на примирение с Россией.
Кому нельзя продавать
Не могут купить землю в Украине:
- Компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора — России, состоящие в террористических организациях.
- Компании, находящиеся в собственности иностранных государств, офшоров, или же те, бенефициара которых невозможно установить.
- Юридические лица, зарегистрированные в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании, находящиеся под санкциями.
- Арендаторы земель, которые работают на них и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.
- Иностранцы и иностранные компании, которые являются аграрными землевладельцами, запрещено до проведения референдума по этому вопросу.
Для Европейских стран и США
Что предсказала Ванга для Европы и США?
Для Европы и Соединённых Штатов болгарская ясновидящая не предсказала практически ничего хорошего. По её словам, камнем преткновения в 2022 и последующих годах станет некий религиозный конфликт, который погрузит территорию сначала Старого, а потом и Нового Света, в пучину бесконечных вооружённых конфликтов и внутренних волнений. К сожалению, Ванга не дала чётких указаний, о каких именно странах идёт речь, в её речах это был просто «Запад» или «Западные страны».
- Беженцы. В своих видениях Ванга часто видела мучения людей, бессмысленные войны и массовое переселение с одной территории на другую и, как следствие, голод, страх и боль. Вероятнее всего, эти предсказания относятся к беженцам из Сирии и Ливана. По воспоминаниям некоторых свидетелей, эти обстоятельства очень беспокоили пророчицу. Она даже говорила, что «инакомыслящие – это подставные жертвы, слуги дьявола», что они принесут с собой пламя войны и смерть.
- Масштабный конфликт. Кроме того, запад ожидает некий масштабный конфликт на религиозной или этнической почве. Возможно, причиной станут эмигранты из стран Африки и Ближнего Востока, исповедующих ислам. А может быть, речь идёт о расовых войнах в США. Смягчить противоречия удастся лишь к концу 2026 года, а отголоски его ещё долго будут пугать население Соединённых штатов и Европы.
- Смена мирового порядка. Много внимания в своих предсказаниях Ванга уделяла и глобальному изменению мирового порядка. К сожалению, стабильности она не предсказала. Повсеместные экономические проблемы и общая нетерпимость породит рост социальной напряжённости, доходящий до вооружённых столкновений. Возможно, речь идёт о том, что США потеряют статус мирового лидера.
- Холод. Ещё Ванга говорила так: «Запад превратится в холодную пустыню…». Не совсем понятно о чём говорила ясновидящая в этом случае, возможно, о глобальном похолодании, возможно, о проблемах с газом и отоплением.
В июле 1969 года Ванга воскликнула: «Ее погубит платье! Вижу в дыму и огне оранжево-желтое платье!» Не совсем понятно, кому и при каких условиях она это кричала, но горящее платье принято связывать со смертью Индиры Ганди, премьер-министра Индии.
В октябре 1984 года, отправляясь на интервью с драматургом Питером Устиновым, она надела платье шафранового цвета. Бронежилет, который полнил ее в таком наряде, премьер-министр как настоящая женщина сняла. По пути в приемную, где Ганди ждала съемочная группа, она встретила своих убийц. Один выпустил в премьера три пули, а его напарник — целую автоматную очередь.
В 1979 году, согласно разным источникам, Ванга напророчила будущее России. Она сказала: «Вижу сад. Это Россия. Кругом снег. Много снега. Слышу голоса: мужской и женский. Нет, это не голоса — из глубин земли соки питают деревья. В Россию идет необычная весна».
Это ее откровение связывают, конечно, с перестройкой, а в качестве доказательства приводят еще и мемуары Раисы Горбачевой. В книге «Я надеюсь…» опубликованы ее воспоминания от 10 марта 1985 года: «Вышли в сад. Михаил Сергеевич был очень уставшим. Сначала молчал. Потом говорит: «Завтра — пленум. Может стать вопрос о том, чтобы я возглавил партию»».
Предсказания Ванги, которые еще не сбылись
Ниже приведены пророчества Ванги в хронологическом порядке:
2023 — орбита Земли немного изменится.
2028 — Будет изобретен новый источник энергии. В мире будет голод. Пилотируемый корабль будет отправлен на Венеру.
2033 — Полярные ледники растают и уровень океана поднимется.
2043 — Европа и весь мир начнут восстанавливаться после долгих лет кризиса. Европа будет в основном мусульманской.
2046 — Каждый человеческий орган может быть создан с нуля (может, речь идет о стволовых клетках?). Трансплантация органов станет наиболее эффективным методом лечения многих заболеваний.
2066 — Соединенные Штаты будут использовать новый тип (климатического) оружия при нападении на Рим под контролем мусульман. Результатом этого действия будет охлаждение климата на вражеской территории.
2076 — Возникновение бесклассового общества.
2084 — Природа вернется к жизни после ядерной войны.
2088 — появится новая, страшная болезнь. Люди стареют через несколько мгновений.
2097 — Создание лекарства от болезни «быстрой старости».
2100 — Искусственное солнце осветит ночную сторону Земли.
2111 — Люди смогут сочетать электронику и организм человека. Первые киборги возникнут.
2123 — Между небольшими штатами вспыхнет несколько локальных войн. Великие державы останутся равнодушными.
2125 — Венгрия впервые встретится с разумной внеземной цивилизацией.
2130 — Начинается строительство подводной колонии.
2164 — Животные будут превращены в полулюдей.
2167 — Будет создана новая религиозная система, которая покроет всю Землю.
2170 — Великая засуха — значительное падение производительности сельского хозяйства и, как следствие, голод во многих странах (главным образом, в более бедных).
2183 — Колония на Марсе станет ядерной державой и потребует независимости от Земли.
2187 — Два огромных извержения вулканов будут остановлены в последнюю минуту, что предотвратит трагедию.
2195 — Подводная колония будет закончена, и первые жители начнут переселяться в нее.
2196 — Азиатские и европейские породы будут полностью смешаны.
2201 — Процессы ядерного синтеза замедляются на солнце. Температура на Земле упадет.
2221 — В результате поиска внеземной жизни люди сталкиваются с «чем-то ужасным».
2256 — Забытый (или потерянный) космический корабль перенесет неизвестную болезнь на Землю.
2262 — Планеты будут постепенно менять свои орбиты. Марс будет бомбить рой комет.
2271 — Некоторые физические законы меняются.
2273 — Все расы на Земле будут перепутаны. Можно сказать, что нет рас, кроме этой.
2279 — Люди откроют возможность получения энергии «из ничего».
2288 — Люди научатся возвращаться во времени. Также будет контакт с инопланетной расой.
2291 — Солнце значительно ослабнет. Некоторые идеи появятся, чтобы активировать его.
2296 — Огромный взрыв на солнце. Гравитация изменится, космические станции и спутники упадут на Землю.
2299 — Массовые протесты против ислама начинаются во Франции.
2302 — Будут объяснены новые и неизвестные до сих пор тайны вселенной.
2304 — Тайна луны будет раскрыта.
2341 — Что-то ужасное приближается к Земле.
2354 — неисправность одного из искусственных солнц приведет к засухе на больших площадях.
2371 — Сильный голод.
2378 — Появится новая человеческая раса.
2480 — Два искусственных солнца сталкиваются. Земля будет частично темной.
3005 — Война на Марсе. Траектория планеты будет дестабилизирована.
3010 — Комета ударит по луне, в результате чего вокруг Земли появится пояс астероидов.
3797 — К тому времени жизнь на Земле исчезнет, но человечество уже будет достаточно развито, чтобы жить в других планетных системах (тот же год, который Нострадамус упоминает в своей Центурии как конец света).
3803 — Новая планета будет постепенно заселяться. Его климат окажет значительное влияние на людей (появятся мутации).
3805 — Начнется война за сырье. Во время войны погибнет более половины человечества.
3815 — Конец войны.
3854 — Развитие человеческой цивилизации практически остановится и произойдет стагнация. Люди будут жить небольшими группами — кобели, как животные.
3871 — Новый пророк начнет учить людей законам, морали и новой духовности.
3874 — Пророк получит большую поддержку среди людей. Глобальная религия возникнет.
3878 — Люди отвергают науку, доверяя свои жизни посланиям Пророка.
4302 — Будут созданы новые города. Новая церковь будет поддерживать науку и технику, поэтому ее развитие будет быстро ускоряться. Ученые находят общие механизмы воздействия всех болезней на организм человека.
4304 — будет изобретено лекарство от каждой существующей болезни.
4308 — Благодаря мутации люди смогут использовать более 30% своего мозга. Чувства зла и ненависти перестанут существовать.
4509. — Люди достигнут достаточного развития, чтобы иметь возможность говорить с тем, что мы сейчас (в 21 веке) называем Богом.
4599 — Люди достигнут бессмертия.
4674 — Развитие цивилизации достигает своего пика. Количество людей, живущих на всех планетах, оценивается примерно в 340 миллиардов. Люди начнут ассимилироваться с инопланетными, разумными расами.
5076 — Будет открыта граница вселенной. Никто не будет знать, что находится за пределами.
5078 — Будет принято решение пересечь границу вселенной, хотя 40% населения будут против этой миссии.
5079 — Будет что-то, что Ванга называет концом света.