Особенности ипотеки в новостройках

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности ипотеки в новостройках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

Оформление застройщиком

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

• застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

• от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти

3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.

🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.

🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

• Заявка в Росреестр.
• Договор купли-продажи.
• Подписанный ипотечный договор.
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
• Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

• Отсутствие некоторых необходимых документов.
• Неправильное оформление документов.
• Запрет на проведение операций с недвижимостью.
• Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

• Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
• Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
• Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т. д.

Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?

После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.

Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки?

Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.

В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:

• паспорт;
• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка по форме 6-НДФЛ, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
• документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Почему я выбрала квартиру в новостройке

Сначала я планировала купить квартиру на вторичном рынке, чтобы сдавать ее в аренду и иметь стабильный источник дохода в будущем. В отличие от новостройки, такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу – после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию.

Однако ситуация, которая сложилась в мире в марте-апреле 2020 года, перевернула всё (в том числе заставила меня по-другому взглянуть на ситуацию и действовать исходя из обстановки).

Так как я изначально планировала взять однокомнатную квартиру в ипотеку и уже копила деньги на первоначальный взнос, меня интересовали выгодные предложения банков. Я не отношусь к льготникам, поэтому приходилось рассчитывать только на понижение ставки к моменту покупки квартиры.

В апреле 2020 года в связи с коронавирусом правительством была объявлена льготная ипотека на жилье в новостройках по ставке 6,5% на весь срок кредита.

При соблюдении прочих условий (первоначальный взнос от 20%, новостройка, максимальный срок кредита 20 лет, сумма кредита – не более 8 млн для Москвы) можно было неплохо сэкономить на процентах по ипотеке. Помимо этого, у некоторых застройщиков периодически появлялись привлекательные акции.

Именно поэтому и было решено посмотреть новостройки.

К тому моменту я уже посчитала прочие затраты, связанные со сделкой на первичном рынке недвижимости, и поняла, что как минимум смогу сэкономить на услугах риэлтора (для покупки на вторичном рынке он безусловно нужен, однако при сделке на первичном рынке можно вполне справиться самостоятельно).

Оформление права собственности: особенности

Согласно статье 16 ФЗ № 214, оформление права собственности гражданами возможно только после сдачи ипотечного жилья застройщиком в пользование. Поэтому между покупкой квартиры, оформлением ипотеки и регистрацией прав владения может пройти ни один год. Только после сдачи жилья в пользование покупатели могут заняться вопросом оформления на него прав. Доверить эту процедуру можно также застройщику.

Если говорить о вторичном жилье, то здесь регистрация прав на распоряжение квартирой происходит сразу после составления и подписания договора купли-продажи. Дополнительно в документации вносятся данные о том, что недвижимость приобретена в ипотеку.

Для регистрации прав собственности россиянам необходимо обращаться в Росреестр. Подача заявки на переоформление документации происходит несколькими способами:

• Лично при обращении в любое отделение Росреестра.
• Онлайн, используя официальный портал Госуслуги.
• Через МФЦ. Через многофункциональные центры регистрационный процесс может затянуться на 3-4 дня.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Распространенные заблуждения

Часть покупателей считает, что подписав договор с банком или продавцом — автоматическая фиксация права собственности. Но для того, чтобы распоряжаться недвижимостью, прописаться на квадратных метрах, необходимо пройти процедуру регистрации в ЕГРН.

Еще некоторое количество банковских заемщиков верит, что право собственности у них будет после того, как кредитор получит последнюю копейку по договору. А до этого квартира принадлежит банку. Мнение ошибочное и противоречит нормативным актам. С банками, утверждающими обратное, лучше не иметь дела. Можно выплатить миллионы в счет долга и выяснить, что жилье принадлежит совсем другому человеку.

Обращаться в Регистрационную палату можно сразу, как только застройщик выдаст положенные по закону документы. В банке подписывается только закладная. Покупатель, пока не погашен долг перед кредитором, не может без его ведома распоряжаться недвижимостью.

Когда может потребоваться признание права через суд

В ряде ситуаций покупатель жилья в новостройке вынужден через суд доказывать свое право на проживание в приобретенной квартире. Так происходит, если застройщик:

1. Самостоятельно не занимается решением организационных вопросов и не выдает дольщикам необходимые документы, уклоняется от подписания акта приема-передачи.
2. Объявлен банкротом. Его имущество арестовано и подлежит продаже с электронных торгов.
3. Не выполняет обязательства перед местной администрацией, например, по выделению жилплощади под расселение аварийных домов. В большинстве случаев в качестве средства оплаты по обязательствам предлагаются именно квадратные метры. Своевременная подача иска — возможность остаться жить в своей квартире. Если же по разным причинам жилплощадь все же будет передана администрации или другому кредитору застройщика, на основании судебного решения можно требовать компенсацию.

Главное при обращении в судебные инстанции — грамотное составление искового заявления, указание и аргументация своих требований, предоставление подтверждающих документов.

Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.

Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.

Перед оформлением сделки, нужно:

1. Изучить проектную документацию.
2. Ознакомится с правоустанавливающей документацией на земельный участок.
3. Узнайте, есть ли банковское проектное финансирование или компания-застройщик ведет стройку за счет использования собственных финансов и инвестиций дольщиков.
4. Попросите продавца предъявить разрешение на строительство, узнайте срок окончания строительства.
5. Проверьте информацию о застройщике и его руководящих лицах в сети Интернет.
6. Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором идет возведение дома. С ее помощью можно узнать, есть ли залоги, обременения и ограничения.

Какие требования к заёмщику?

Самое первое и главное правило, чтоб получить шанс на ипотеку, у заёмщика должна быть хорошая кредитная история. Но есть и ряд других требований:

• Хорошая КИ у поручителей;
• Паспорт гражданина РФ и наличие прописки;
• Заёмщик должен быть совершеннолетним;
• Максимальный возраст на окончание действия ипотеки, не более 75 лет;
• Стаж работы на последнем месте больше полугода. За последние пять лет стаж работы не должен быть меньше одного года, в некоторых организациях требуют стаж от трёх месяцев;
• Общий доход клиента должен на сорок процентов превышать сумму ежемесячного взноса по кредиту на жилье.

Похожие записи:

• Базовую пенсию повысят в Казахстане
• Налог на вклады в 2022 году: все нюансы
• Приватизация служебного жилья: миф или реальность?