Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ

Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.

В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как недвижимости еще не существует в натуре. Материально она появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.

За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и принял ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор участия в долевом строительстве необходим для:

• того, чтобы избежать «двойных продаж», когда право требования одной квартиры продается нескольким клиентам;
• того, чтобы исключить возможные злоупотребления со стороны застройщика по распоряжению жильем дольщика;
• того, чтобы обеспечить гарантии защиты прав дольщиков при нарушении сроков строительства и иных условий договора со стороны застройщика;
• того, чтобы обеспечить получение дольщиком недвижимости, согласованной сторонами при заключении договора.

Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.

На что обратить внимание при заключении договора ДДУ

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.

Разрешительная документация

Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.

Наличие счета эскроу

Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.

Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок

Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.

Страхование ответственности застройщика

Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.

Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить

Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.

Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.

Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.

Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.

Заключение ДДУ имеет свои положительные и отрицательные моменты. Безусловные плюсы следующие:

1. Жильё покупается в новостройке, что на долгий период не потребует капитального ремонта.
2. История помещения совершенно чистая.
3. Выбирается понравившаяся планировка квартиры.
4. Возможна перепланировка комнат по заказу дольщика.
5. Стоимость жилья ниже за счёт рентабельности долевого строительства.
6. Застройщик должен представить гарантии качества.
7. За несоблюдение сроков, ухудшение качества, и иные недочёты предусмотрены штрафные санкции.
8. На любом этапе есть возможность расторгнуть ДДУ или передать его цессией, оставшись в выигрыше.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать существенную возможность возникновения непредвиденных обстоятельств до завершения строительства. Например:

1. риски банкротства застройщика;
2. риски замораживания строительства;
3. допустимость недобросовестного отношения к качеству работ.

С учётом того, что готовый продукт будет виден только на выходе, до завершения строительства придётся в той или иной степени понервничать.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

5.1. Застройщик вправе:

5.1.1. На основании отдельно заключаемого договора на оказание услуг оказать Участнику долевого строительства содействие в регистрации права собственности на Объект долевого строительства.

5.1.2. Внести изменения и дополнения в проект Объекта долевого строительства.

5.1.3. При отсутствии выявленных Участником долевого строительства недостатков Объекта долевого строительства реализовать Объект долевого строительства в случае его не приемки или уклонения от его приемки Участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику долевого строительства за вычетом расходов Застройщика на реализацию Объекта долевого строительства.

5.2. Участник долевого строительства вправе:

5.2.1. Обратиться в органы, осуществляющие кадастровый (технический) учет объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» для определения фактической общей площади Объекта долевого строительства.

5.2.2. Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства после подписания Застройщиком и им самим передаточного акта.

5.2.3. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения в случае нарушения Застройщиком установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ требований к проектной декларации.

5.2.4. Назначить Застройщику новый срок, если он нарушил сроки выполнения работы.

8.1. Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту.

8.2. Передача Объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

8.3. После получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязан передать Объект долевого строительства в течение 2 (Двух) месяцев (но не позднее, чем в указанные в Договоре сроки).

8.4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного Договором срока передачи Объекта долевого строительства обязан направить Участнику долевого строительства сообщение (уведомление) о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с Договором и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить Участника долевого строительства о необходимости принятия Объекта долевого строительства и о последствиях бездействия Участника долевого строительства, предусмотренных п. 8.6. Договора. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Участником долевого строительства почтовому адресу или вручено Участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия Объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с Договором и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 10 (Десяти) рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

8.5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 7.2. Договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 7.2. Договора.

8.6. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п. 8.4. Договора срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в п. 8.5. Договора) Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения в соответствии с п. 8.4. либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

8.7. У Участника долевого строительства при возникновении права собственности на жилое помещение одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на жилое помещение:

• а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, шахты, коридоры, технические подвалы, технические помещения и технические коридоры, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование;
• б) крыши;
• в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
• г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
• д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
• е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая внутриплощадочные коммуникации, внутриплощадочные проезды, ограждения, элементы системы уличного освещения расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

11.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у Участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге:

• земельный участок, указанный в п. 1.2. настоящего Договора;
• строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом.

11.2. При государственной регистрации права собственности Застройщика на объект незавершенного строительства такой считается находящимся в залоге у Участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой объект.

11.3. При государственной регистрации права собственности Застройщика на Объект долевого строительства указанный Объект считается находящимся в залоге у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой Объект. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав Объекта и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения Застройщиком указанного разрешения.

11.4. После заключения Застройщиком договора с Участником долевого строительства, имущество, указанное в п. 11.1., в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком Застройщику на строительство многоквартирного дома, в состав которого входит Объект долевого строительства.

11.5. С момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства, право залога, возникшее на основании настоящего Договора, не распространяется на Объект долевого строительства.

11.6. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Договора, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

11.7. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

• наступления предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект долевого строительства не будет передан Участнику долевого строительства.

Что такое ДДУ в строительстве

Долевое строительство позволяет вложить деньги в еще несуществующий объект. Обычно это выгодно для обеих сторон. Застройщик имеет возможность заранее запланировать продажу всех площадей, получить деньги от дольщиков на строительные работы. Дольщики могут сэкономить на стоимости квартиры, особенно если заключат договор долевого строительства на начальной стадии стройки. В соответствие с Законом № 214-ФЗ, ДДУ – это документ, подтверждающий право на часть имущества будущего многоквартирного дома. Обычно предметом соглашения является квартира, хотя закон допускает приобретение в долевку машино-места, нежилого помещения. Выделим ключевые моменты, которые нужно учитывать участникам долевой застройки:

• привлекать деньги частных инвесторов и юридических лиц могут только организации, соответствующие требованиям 214-ФЗ (например, по опыту работы на строительном рынке, по перечню документов, иным критериям);
• в договоре должны быть указаны признаки, позволяющие идентифицировать будущий объект (этажность, площадь, количество комнат в квартире, иные показатели);
• после заключения ДДУ на отношения между строительной компанией и участником распространяются нормы 214-ФЗ и Закона «О защите прав потребителей», что дает дополнительные гарантии гражданам.

Похожие записи:

• Кто выходит на пенсию в 2023 году: возраст, стаж, условия оформления
• Помощь молодым семьям Дагестан
• Чем отличается дилер от дистрибьютора. Дилеры и дистрибьюторы: кто есть кто