Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.
Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:
- сертификат на собственность;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт.
Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.
При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».
Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:
- Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
- Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Процедура выдела доли в нежилом помещении
- На первом этапе следует проверить саму возможность совершения данного действия. Если конкретная часть имущества не имеет отдельного выхода или ее площадь слишком мала относительно установленных минимальных размеров, либо выдел в натуре приведет к несоразмерным убыткам остальным собственникам, в удовлетворении просьбы откажут.
- Если проводилась реконструкция помещения, создавались капитальные стены или осуществлялись иные строительные работы, их результат надо обязательно зарегистрировать.
- Далее необходимо оповестить остальных собственников, что планируете выделить свою часть недвижимости. В этих целях проводится общее собрание, где надо рассказать, как в дальнейшем будет использоваться доля, какие работы надо для этого провести и т.д.
- Когда разрешение совладельцев получено, нужно заключить с ними соглашение, где следует зафиксировать размер выделяемой части, ее характеристики и т.д. В таком договоре все собственники ставят свои подписи.
- Если кто-то из совладельцев не согласен на выдел доли в нежилом помещении, либо возникли иные сложности, придется обращаться в судебные органы. Здесь необходимо доказать наличие оснований не только для подачи иска в суд, но и для предоставления доли в собственность истца.
- После этого надо собрать пакет документов: технический паспорт на объект недвижимости, результаты согласования, указанные выше, договор с собственниками или решение суда, вступившее в законную силу и документы на заявителя.
- Все бумаги, а также грамотно оформленное ходатайство, подаются в регистрирующие органы. В заявлении надо указать характеристики выделяемой доли (площадь, этаж размещения, адрес здания и т.д.), информацию об оставшихся частях и просьбу о регистрации.
- По результатам рассмотрения заявитель получает выписку из реестра прав, а его часть имущества ставится на кадастровый учет.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Оформление доли через суд
Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.
Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:
- наличие технической возможности разделения квартиры;
- соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
- варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
- рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
- физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.
Что такое выдел помещений
При выделе, по итогам строительных работ, исходное помещение сохраняет свое существование, однако его характеристики в значительной степени изменяться (прежде всего, в части уменьшения площади).
Одновременно происходит образование одного или нескольких новых помещений, каждый из которых будет обладать собственными уникальными характеристиками.
Выдел может носить временный или постоянный характер, однако регистрация вновь созданного объекта недвижимости будет возможно только при наличии признаков изолированности и/или обособленности. Выделение может носить временный характер – такой условный объект будет рассматриваться как самостоятельная единица учета только на определенный срок (например, временный кадастровый учет проводится при выделении части помещения для передачи в аренду).
Комментарий специалиста. В ГК РФ зафиксирована возможность выдела доли в объекте недвижимости по требованию одного из собственников.
Виды работ в многоквартирном доме
Перепланировка нежилого помещения в МКД может включать в себя следующие виды работ:
- Перенос перегородок и стен. В результате переноса площадь и объём помещения могут как увеличиться, так и уменьшиться.
- Объединение двух соседних помещений воедино или, напротив, организация двух изолированных помещений с раздельными входами (как обустроить входную группу в многоквартирном здании?).
- Замена или восстановление несущих конструкций здания, находящихся в пределах переделываемого помещения.
- Возведение настроек, встроек или пристроек к помещению, а также удаление тех, которые уже существуют.
- Изменение инженерного оборудования, связанного с его переносом или повышением уровня. Проще говоря, если вместо чугунных радиаторов отопления вешаются биметаллические – это ремонт, а не переустройство. А вот если делается новая разводка отопительных труб, и вместо двух имевшихся радиаторов устанавливаются уже четыре и на новых стенах – это уже требует согласования. Подробно о том, как сделать согласование перепланировки нежилого помещения и какова стоимость процедуры, мы рассказывали в этой статье.
Условия выдела доли в натуре
Спешить с выделом доли в натуральном размере не стоит. Сперва нужно убедиться, что процедура отвечает требованиям законодательства – в частности, нормам СанПиНа.
Требования к выделу доли в натуре:
- Новообразованная площадь (из доли) не должна ущемлять интересы остальных совладельцев.
- Отдельное нежилое помещение имеет вход, обособленный от остальных частей здания.
- Соблюдение минимального показателя размера доли.
- Сохранение архитектурного облика здания, функционирование его частей без ущерба для строения.
- Согласие от других совладельцев или решение суда о возможности выдела доли в натуральном эквиваленте.
Учитывая, что нежилые помещения обычно используются для коммерческих целей, важно заказать кадастровые услуги в БТИ. Отделяющийся собственник должен получить техплан с подробным анализом переустройства здания. Иначе ни один суд не удовлетворит исковое заявление.
Что подразумевается под долевой собственностью
Долевой собственностью любых объектов недвижимости считается такая форма управления и владения объектом собственности, при которой этим объектом владеют два (или более) собственника, которые имеют на недвижимость равные права. Долевая собственность возникает по разным причинам, но каждая из них в обязательном порядке отражается при составлении правоустанавливающих документов на недвижимость.
Наиболее частые причины возникновения долевой собственности:
- Несколько будущих совладельцев совместно покупают объект недвижимости, при этом каждый их них вносит определенную плату, подразумевается, что в дальнейшем каждый из них может физически выделить свою долю для самостоятельного использования, владения и распоряжения.
- Несколько граждан приватизируют объект недвижимости, ранее принадлежавший государству, либо муниципалитету. При этом предназначение объекта (жилой или нежилой) не имеет значения.
- Несколько наследников в соответствии с завещанием, либо правом наследования получают один объект недвижимости в наследство. При этом доли могут быть разделены как поровну, так и в любом другом порядке в соответствии с завещанием, либо правом наследования.
Например, владелец нежилого здания, которое сдается в аренду под офисы, неожиданно умер, не оставив завещания. Наследниками являются его жена и совершеннолетний сын. Здание было приобретено в период брака, таким образом, при отсутствии брачного контракта, жена владеет половиной объекта недвижимости. Вторая половина здания делится поровну между наследниками первой очереди – женой и сыном.
Таким образом, вдова получает три четверти объекта, а сын одну четвертую часть. В процентном соотношении у вдовы останется 75%, а у сына 25% объекта недвижимости.
Документы для оформления выдела в натуре машиноместа
Когда машиноместо оформляется как доля в праве общей долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право выделить в натуре свою долю, определив границы машиноместа, и зарегистрировать машиноместо, для этого понадобятся следующие документы:
- соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которым будет определено, как пользоваться недвижимым имуществом, которое находится в общей долевой собственности или согласие иных участников долевой собственности
- техпаспорт на машиноместо с нанесением границ в паркинге для идентификации
- заявление о регистрации права собственности
- копия документа удостоверяющего личность
- квитанция об оплате госпошлины
Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.
Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.
Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.
Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.
В подавляющем числе дел по разделу нежилой недвижимости судебные иски заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактический выдел доли чаще всего невозможен, либо имеется другая серьезная причина невозможности фактического раздела.
Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:
- Отсутствует техническая возможность выделения доли.
- Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
- Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.
Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.
Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.
Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область