Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Какие документы необходимо собрать?
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
Главными особенностями сделки такого рода являются:
- Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться.
- Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится.
- Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру.
А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:
- стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
- квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
- пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
- после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
- переход права собственности регистрируется в Росреестре;
- по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.
На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.
Варианты расчета при продаже квартир в ипотеку
Порядок продажи говорит о том, что ипотечнику требуется лично договариваться с владельцем приобретаемого имущества, конкретно в каком виде будут предоставлены средства.
Безналичный перевод с посредником.
При продаже квартиры в ипотеку посредником выступает банковское учреждение, оформляющее документы.
Именно эта финансовая структура переводит средства продавцу, не привлекая покупателя, как только удостоверится, что сделка успешно завершена.
Чтобы передача денег прошла правильно, продавцу потребуется иметь расчетный счёт в банке, который предоставляет свои услуги ипотечного кредитования.
Путем использования ячейки в банке.
В таком случае, покупателям квартир в ипотеку обналичивают полученные в займ средства, и он кладет их в банковскую ячейку.
Передача денег продавцу происходит по факту предъявления выписки из государственного реестра, которая содержит информацию о том, что жилплощадью владеет покупатель.
Также, потребуется предоставить договор купли-продажи, как подтверждение заключенной сделки.
Оба способа полномерно устраняют риски при произведении денежных махинаций по завершению сделки.
Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.
Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.
Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом. Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.
Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.
Стоит ли продавать квартиру в ипотеку
Многие представляют продажу квартиры в ипотеку бюрократически сложной, долгой и многоходовой процедурой, вдобавок с надолго отложенным расчётом. Это не так.
Во-первых, как и при обычной сделке, продавец получает деньги в полном объёме напрямую из банка.
Во-вторых, личное присутствие продавца в банке и активное участие в оформлении кредита не требуется.
Для хозяина квартиры продажа в ипотеку отличается от обычной сделки только тремя моментами:
- Нужно показать квартиру оценщику — его услуги оплатит покупатель.
- Дать покупателю копии документов на жильё и дождаться предварительного одобрения банка.
- Открыть счёт, если его нет. На него после подписания договора купли-продажи поступит полная сумма.
Какое жильё можно продать в ипотеку
В большинстве банков действуют ограничения на постройки старше 60 лет (для кирпичных и монолитных) и не более 50 лет (для панельных и деревянных).
Не подходят квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Если продаётся частный дом, то подходят участки с целевым назначением ИЖС либо ЛПХ (дачи, даже если на участке есть капитальный дом, не подходят) и наличием коммуникаций (электричество, водопровод).
Также на недвижимости не должно быть обременений (ареста), задолженностей по коммунальным платежам.
Если недвижимость не подходит для покупки в ипотеку, укажите это сразу в объявлении, для того чтобы получать отклики только от покупателей с оплатой наличными.
Этапы продажи квартиры в ипотеку
- Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
- Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
- Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
- Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
- Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
- Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
- Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.
Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке
- Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
- Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
- Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
- Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.
Шаг 3. Покажите квартиру покупателю
Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.
Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.