Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет по процентам по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налоговый вычет – это денежная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база. Проще говоря, это возможность заплатить более низкий налог или вернуть себе часть уже уплаченного. Вычет полагается не только за покупку квартиры в ипотеку, он также компенсирует затраты на образование или лечение – таким образом государство поощряет социально важные расходы.
Сумма налогового вычета по ипотеке
При расчете имущественного вычета по ипотеке учитываются все погашенные проценты, однако и у них существует лимит – 3 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 13% от 3 млн. рублей – 390 тыс. рублей. Рассчитать налоговый вычет по ипотеке легко:
Если, погашая ипотеку, вы заплатили 1,5 млн рублей в качестве процентов, вычет будет равен 13% от этой суммы – 195 тыс. рублей. Если же сумма уплаченных процентов составляет 4 млн рублей, вычет будет рассчитываться из лимита в 3 млн и составит максимально возможные 390 тыс. рублей.
Установленный лимит касается только тех кредитов, которые были оформлены после 1 января 2014 года. Если вы заключили ипотечный договор раньше этой даты, сумма вашего налогового вычета по процентам не ограничивается.
При этом за год вы сможете вернуть средства в размере не больше уплаченного НДФЛ. Так, чтобы получить 390 тыс. рублей одной суммой, за 12 месяцев придется официально заработать 3 млн рублей. Если же ваш годовой доход составляет 20 тыс. рублей, деньги будут приходить по частям, равным 13% от дохода – 2600 рублей.
Обратите внимание на важный нюанс: если, согласно договору, квартира стоит меньше суммы, взятой в ипотеку, вычет будет высчитываться из действительной стоимости недвижимости. Приведем пример:
Вы приобрели квартиру за 1,2 млн рублей, при этом жилищный кредит взяли на 2 млн рублей, что зафиксировано в договоре купли-продажи. Поскольку вычет предоставляется только на покупку квартиры, в него попадут проценты с суммы, которая была на это потрачена – с 1,2 млн рублей.
Как получить максимальную компенсацию?
Наше налоговое законодательство позволяет вернуть с покупки квартиры достаточно крупную сумму – 1,3 млн рублей. Сделать это можно при соблюдении ряда условий.
Для получения такой компенсации необходимо быть в браке и покупать квартиру в ипотеку. Тогда каждый из супругов будет вправе получить по две компенсации: основной налоговый вычет и возврат части процентов. Напомним, что с покупки недвижимости вернуть можно не больше 260 тыс. рублей, а с уплаченных процентов – до 390 тыс. рублей. Разберем на примере:
Семья, в которой оба супруга официально работают и платят НДФЛ, берет в ипотеку квартиру за 12 млн рублей. Оба супруга получат максимальный размер вычета, то есть по 650 тыс. рублей (390 тыс. рублей + 260 тыс. рублей). Таким образом семья два раза вернет по 650 тыс. рублей, их сумма и составляет 1,3 млн рублей.
Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля
Boзвpaщeниe выплaчeнныx пpoцeнтoв чepeз paбoтoдaтeля бyдeт пpoиcxoдить в тeчeниe кaлeндapнoгo гoдa, в кoтopoм вы бyдeтe плaтить пpoцeнты – тo ecть y вac бyдeт пpaвo нa вычeт. Bтopoe oбязaтeльнoe ycлoвиe – вы бyдeтe пoлyчaeтe дoxoды, oблaгaeмыe пoдoxoдным нaлoгoм пo cтaвкe 13%.
Boзвpaт НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe y paбoтoдaтeля вы бyдeтe пoлyчaть кaждый мecяц нeбoльшими чacтями – бyxгaлтepия пepecтaнeт yдepживaть c вac нaлoг и зapплaтa cтaнeт чyть бoльшe. Пoэтoмy мaлo ктo выбиpaeт тaкoй вapиaнт пoлyчeния вычeтa – oбычнo пpoщe и выгoднee пoлyчить cyммy зa вecь гoд, a нe дpoбить ee пoмecячнo.
Кpoмe тoгo, этo нe oчeнь yдoбный вapиaнт eщe и пoтoмy, чтo пpидeтcя eжeмecячнo oбpaщaтьcя в нaлoгoвyю, чтoбы пoлyчить yвeдoмлeниe, кoтopoe пoдтвepждaeт вaшe пpaвo нa вoзвpaт 13 % c пpoцeнтoв пo ипoтeкe. Paбoтoдaтeль дeйcтвyeт кaк вaш нaлoгoвый aгeнт – пpoизвoдит зa вac oтчиcлeниe нaлoгoв в бюджeт, и eмy нyжнo ocнoвaниe, чтoбы вpeмeннo пepecтaть yдepживaть c вac НДФЛ. Этим ocнoвaниeм кaк paз и бyдeт yвeдoмлeниe. ИФНC выдacт eгo пocлe пpeдocтaвлeния нaлoгoвoй дeклapaции и дoкyмeнтoв из бaнкa, a знaчит вaм пpидeтcя eжeмecячнo coбиpaть вce эти бyмaги для нaлoгoвoй.
Нo ecли вaм пo кaкoй-тo пpичинe вce-тaки yдoбнee пoлyчaть вычeт чepeз paбoтoдaтeля, нaдo бyдeт нaпиcaть нa имя pyкoвoдитeля зaявлeниe в cвoбoднoй фopмe и пpилoжить к нeмy yвeдoмлeниe из нaлoгoвoй.
Когда налоговая может отказать?
Основание на налоговый вычет у участников покупки или продажи квартиры не возникает автоматически. Закон устанавливает ограничение следующим лицам:
- нерезидентам;
- неплательщикам НДФЛ.
Также вычет нельзя получить в следующих ситуациях:
- жилье приобреталось в рамках любых жилищных программ, часть оплаты выделялась из госбюджета;
- на покупку квартиры были потрачены средства господдержки семей с детьми — материнский капитал;
- вы купили квартиру у кого-то из близкой родни;
- номинальная сумма вычета уже израсходована;
- вы утратили это право (при покупке квартиры до 2014 г.);
- жилье находится за границей.
Не могут требовать вычет ИП. У них другие бюджетные платежи и налоговые вычеты.
Сколько раз можно использовать вычет?
Пока не закончится номинальная сумма. Это правило не действует на квартиры, приобретенные до 2014 г. — на эту собственность вычет можно взять один раз. Начиная с 2014 г. оставшиеся от 260 000 руб. деньги можно переносить, пока сумма не закончится. Недополученным остатком вычета разрешено воспользоваться и при покупке следующего жилья. Это право не распространяется на ипотеку — здесь вычет дают на одну квартиру.
Рассмотрим пример. В 2018 году Федоров А. П. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. В месяц он получает 50 000 руб, к моменту покупки выплатил НДФЛ 78 000 руб. Цена квартиры больше двух миллионов, но покупатель может претендовать только на номинал с 2 млн. За 2018 год он вернет только 78 тыс. рублей уплаченного налога, 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы.
Если бы квартира Федорова стоила 500 тыс. руб., он мог бы вернуть 65 000. В этом случае он получит всю сумму, поскольку размер выплаченного налога это позволяет. Но у него останется невостребованная часть лимита, а именно 260 000 – 65 000 = 195 тыс. руб. Эти деньги он сможет затребовать, если будет еще покупать жилье.
Правила получения вычета по ипотечным процентам
Существенные перемены произошли 01 января 2014 года:
- Ипотечная недвижимость до 01.01.2014 г. Ограничение размера процентного вычета отсутствует.
- Ипотечная недвижимость после 01.01.2014 г. Максимальная сумма по налоговому вычету по ипотечным процентам — 3 млн руб. То есть, если размер процентов по ипотеке превысил эту сумму, вернуть 13 % вы сможете только с 3 млн руб.
Условия для возврата имущественного налога по ипотечным процентам:
- Целевое назначение займа. Договор, заключённый между человеком и компанией, предоставляющей кредит, должен содержать строку с информацией о том, что ресурсы выдаются на приобретение либо строительство определённого жилища.
- Возврат реально уплаченных процентов. Указывать в декларации разрешено лишь проценты по ипотеке, погашенные в прошлые периоды.
- Получение денег в году, следующим за годом, в котором получено право на собственность. Если квартира куплена в 2019 г., право на неё получено в 2020 г., то подавать на вычет следует не раньше 2021 г.
- Получение вычета с ипотечных процентов, уплаченных до оформления документа на собственность. Проценты, выплаченные до даты подписания права собственности, не включаются в расчёт налогового возврата.
- Единый документ 3-НДФЛ для основного и процентного вычета по ипотеке. При подаче на получение обоих вычетов сразу, не требуется заполнения двух деклараций — сведения указываются в общей форме. Если вычет по основному долгу уже получен — сумма также должна быть прописана в документе отдельной позицией.
Документы на получение налогового вычета повторно
Для ИФНС соберите документы по следующему списку:
- Декларация 3-НДФЛ;
- Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
- Договор о приобретении недвижимости;
- Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
- Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
- Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
- Справка банка об уплаченных за год процентах;
- Заявление о распределении налогового вычета между супругами.
Перечень дополнительных документов:
- График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
- Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов (чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.).
Для возврата НДФЛ через работодателя брать справку 2-НДФЛ с работы и заполнять декларацию 3-НДФЛ не нужно.
Сколько можно получить
Зависит от того, когда была приобретена квартира.
Приобрели после 1 января 2014 года. Вернуть можно 13% от стоимости жилья и ещё 13% от уплаченных процентов по ипотеке. По закону, лимит вычета составляет 2 млн рублей для стоимости квартиры и 3 млн рублей — для процентов по ипотеке. Если жильё дороже, то размер вычета будут считать от суммы лимита.
Если недвижимость стоила дешевле 2 млн рублей, то компенсация пойдёт в размере 13% от фактической стоимости квартиры. Остаток положенного вычета можно получить при покупке следующего жилья.
Один из самых частых вопросов, которым задаются россияне, оформляющие выплаты, компенсирующие НДФЛ: «Какова сумма, на получение которой граждане вправе рассчитывать?»
Согласно формулировкам, заложенным в Налоговый кодекс, имущественный вычет может выплачиваться, исходя из различных корреляций с цифрами вида 2 млн руб., а также 3. Есть совершенно ошибочное мнение: это и есть суммы, на которые вправе рассчитывать гражданин, обращаясь в ФНС. Конечно, в том, что такая точка зрения сформировалась в среде простого обывателя, отчасти виновен, как полагают многие эксперты, и сам законодатель, который вводит в оборот довольно запутанные и не всегда понятные рядовому гражданину формулировки.
2 млн руб. — это максимальный размер расходной базы (количества средств, потраченных гражданином на покупку квартиры), исходя из которой исчисляются итоговые финансовые транши, подлежащие переводу со счетов налоговой инспекции в пользу заявителей.
Владелец недвижимости вправе рассчитывать только на 13% этой суммы, то есть на 260 тыс. руб.
Цифра в 3 млн появилась сравнительно недавно — в январе 2014 года. Выше мы уже рассказали о поправках, внесенных в Налоговый кодекс (имущественный вычет во всех его нюансах регулируется этим законодательным актом). Нами было сказано, что нововведения следует трактовать, исходя из даты сделки с недвижимостью. Поэтому брать в расчет цифру в 3 млн нужно только в том случае, если квартира куплена по факту внесения в НК РФ поправок.
3 млн — это максимальный размер базы выплат по ипотечным процентам (расходов гражданина на обслуживание кредита, выданного банком на покупку жилья). Владелец недвижимости (тот, который оформил займ) вправе рассчитывать, соответственно, на 13% от этой суммы, то есть на 390 тыс. руб.
Как было до внесения поправок в закон? Величина базы выплат по ипотеке была неограниченной. Поэтому, если человеку и искать плюс в том, что он оформил вычет до поправок в закон, то только в том, что он сможет получить максимум возврата с процентных отчислений банку. Если он, конечно, ипотекой пользовался.
Как посчитать точные цифры по имущественному вычету? Рассмотрим несколько очень простых примеров.
Гражданин Сидоров купил квартиру в подмосковной Коломне за 2 млн 500 тыс. руб. и собирается воспользоваться законным правом получить вычет. Его личные расходы на приобретение жилья составили 1 млн. Еще полтора он взял в банке в рамках ипотечной программы.
Расходная база на покупку квартиры гражданином Сидоровым составляет 1 млн. Она не превышает установленного законом значения в 2 млн. Поэтому владелец недвижимости вправе вернуть, исходя из понесенных расходов, 13% от 1 млн, то есть 130 тыс. руб.
Можно ли добрать налоговый вычет при покупке второй квартиры
Налоговый вычет со второй квартиры возможно дополучить, если с первой не была достигнута максимальная сумма, т. е. 2 000 000 рублей.
Пример 4
Игнатьев Михаил купил квартиру за 1 250 000 рублей и получил компенсацию в своей ИФНС 6 лет назад. Теперь он приобрел долю в другой квартире за 900 000 рублей, ему можно получить имущественный вычет второй раз в части остатка.
Разрешается компенсировать по такой же схеме и проценты — если за один объект вы не реализовали полностью свое право на возмещение 3 000 000 рублей, то налоговый вычет за квартиру можно вернуть во второй раз, т. е. с другого жилья, купленного с помощью банковских средств.
Пример 5
Михаил Игнатьев взял ипотеку для строительства дома в размере 500 000 рублей, с процентами получилось 1 300 000 рублей. Он уплатил их и вернул НДФЛ. А через несколько лет с помощью ипотеки купил квартиру. Поскольку в первый он не использовал максимум своих прав, то может теперь добрать за возмещение ипотеки.
Вычет на новую квартиру, если уже брал вычет, но не весь объем, не ограничивается только двумя квартирами, можно дополучить компенсацию за бессчетное количество объектов, хотя редко можно купить столько недвижимых вещей и не достигнуть утвержденного максимума.
Вычет и долевая собственность
Обращение к формулировкам ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты», что имеется в НК РФ, позволит нам ответить на еще один дискуссионный вопрос. Звучит он так: «Как правильно «делить» выплату по НДФЛ, если квартира оформлена на нескольких человек в совместную или долевую собственность?» Есть ли вообще у «долевиков» право на имущественный налоговый вычет?
По второму вопросу ответ однозначен: да. Не имеет никакого значения, владеет ли человек недвижимостью единолично или же с кем-то. Ответ на первый вопрос зависит от того, о какой форме собственности идет речь. Совместное и долевое владение — это не одно и то же. В первом случае у квартиры отсутствует процентное «размежевание». Во втором каждый человек имеет оформленную де-юре долю, исчисляемую конкретной цифрой.
Если квартира в совместной собственности, то расходная база определяется как процент от суммы сделки, конкретное значение которого определяют владельцы недвижимости, договорившись между собой. А если не получится найти компромисс — то через суд. Предоставление имущественного налогового вычета — вопрос, где фигурируют порой значительные цифры, и не всегда владельцам недвижимости удается договориться. В случае «деления» расходной базы по расходам на квартиру согласно правилам, актуальным для совместной собственности, к документам, подаваемым в ФНС, также прилагается заявление о добровольном перераспределении долей, подписанное всеми владельцами недвижимости.
Если речь идет от втором варианте, процент вычисляется, исходя из фактической доли во владении квартирой. Например, если недвижимость была куплена за 3 млн, а одному из собственников принадлежит 40%, то он вправе получить выплату, исчисляемую по базе, равной 1 млн 200 тыс.
Размер вычета — это сумма ваших расходов, связанных с покупкой квартиры. Однако, она не может быть больше установленного максимального порога в размере 2 000 000 рублей. Иными словами, максимальный размер вычета при покупке квартиры — 2 000 000 рублей, а значит максимальная сумма налогов, которую можно вернуть:
Макс. НДФЛ к возврату = (2 000 000 руб. × 13%) = 260 000 руб.
Несколько примеров:
| Стоимость квартиры | Сумма вычета | НДФЛ к возврату |
|---|---|---|
| 1 200 000 руб. | 1 200 000 руб. | 156 000 руб. |
| 2 000 000 руб. | 2 000 000 руб. | 260 000 руб. |
| 5 000 000 руб. | 2 000 000 руб. | 260 000 руб. |
Когда возникает право на вычет?
Право на вычет при покупке квартиры возникает при одновременном соблюдении следующих условий:
- Необходимо быть налоговым резидентом РФ (жить в России не менее 183 дней в течение года)
- Необходимо подтвердить документами расходы на приобретение квартиры.
- Необходимо иметь правоустанавливающие документы. Для новостройки это акт приемки-передачи квартиры, для вторичного жилья — свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
- Продавец не является вашим близким родственником.
- Квартира находится в России.
- Квартира была куплена без использования средств материнского капиталла.
Основания для возврата 13% подоходного налога при покупке квартиры
Оснований и условий для возврата налога существует несколько:
- Кредит, взятый заемщиком, должен быть целевым. Таким образом, если гражданином был взят потребительский кредит под 20% годовых, получить обратно налог он не сможет — должен быть заключен именно договор об ипотеке.
- У работника должна быть официальная («белая») работа, с которой его работодатель регулярно отчисляет 13% НДФЛ государству. В противном случае возврат налога будет просто «не из чего» делать, потому как возврат рассчитывается именно по сумме заработной платы заемщика — в рамках так называемого налогового вычета.
- Заемщик в обязательном порядке должен быть «чист» перед государством, то есть у него не должно быть неоплаченных налогов, штрафов ГИББД и тому подобного.
- Если заемщик женского пола, он должен находиться в трудоспособном состоянии. Во время отпуска по листку нетрудоспособности, связанного с беременностью и родами/уходом за ребенком, получить вычет невозможно.
Необходимо отдельно отметить, что право на налоговый вычет возникает у заемщика только в тот момент, когда он получил на руки акт о приеме-передаче и документ, устанавливающий его право на владение недвижимой собственностью. Вычет распространяется только на один календарный год: таким образом, если налоговая декларация была предоставлена налоговому инспектору 31 октября 2016 года, заемщик сможет получить вычет за 2016-й год до октября.
Сколько раз можно осуществлять возвращение процентов по ипотеке
Тут все не так просто. Возвратить проценты по ипотеке можно лишь с одного объекта жилья.
В случае, когда гражданин купил два объекта жилья за счет средств ипотечного кредитования и по ним осуществляется выплата процентов, то существует возможность получит вычет по одному из данных объектов.
Однако и здесь также все не так просто, и 2014 год играет немаловажную роль.
Существовала возможность возвратить тринадцать процентов со всех уплаченных средств по кредиту, и никаких ограничений не было.
После 2014 года появились лимиты на возвращение ипотечных процентов. Это означает, что если соглашение по кредиту было заключено после 01.01.2014, то возвратить средства можно только в том случае, если стоимость жилья – меньше 3 миллионов.
Размер налогового вычета в 2018 году
В этой сфере изменений не произошло: как и раньше, программа предусматривает возврат 13 % от стоимости недвижимости. Максимальный лимит — начисления с 2 000 000 руб., отданных по договору купли-продажи. На практике это означает, что вам удастся вернуть не больше 260 000 руб.
Отдельно рассматривается ситуация с ипотечными квартирами. В подобных случаях покупателям доступна дополнительная льгота. С учетом процентов вам предоставят еще 390 000 руб.; как и в предыдущем случае, воспользоваться подобным предложением можно 1 раз.
Обратите внимание на ситуацию с достройкой приобретенного дома. Если вы хотите, чтобы эти расходы также были включены в сумму, по которой делается возврат средств, правильно составьте договор. Предупредите юриста, что в документе необходимо уточнить: покупается незавершенное строительство. Приобретаете квартиру или комнату? Пишите в договоре, что у недвижимости нет отделки.
Виды налоговых вычетов
Виды налоговых вычетов различаются в зависимости от оснований, на которых они возникают. К основным видам относятся:
- Стандартные. Это сумма, которая возвращается определенным категориям граждан (чернобыльские ликвидаторы, дети-инвалиды), а также выплаты на несовершеннолетних детей.
- Социальные виды льгот по налогам. Их получают после трат на учебу, здоровье, благотворительность, на добровольное пенсионное страхование и на страхование жизни. В последнем случае вычет выдается, если страховка больше чем на 5 лет.
- ИИС. Также предоставляется льгота по индивидуальным инвестиционным расчетным счетам. Это специальные счета, которые рассчитаны на работу с ценными бумагами.
- Имущественный вычет. Если гражданин приобрел недвижимость, в том числе и в ипотеку, то налоговые льготы ему обеспечены. Это распространяется и на покупку земли, строительство, а также ремонт квартиры в новостройке.
По каждой из разновидностей вычетов существует лимит максимальной суммы, на которую уменьшается налоговая база.
За обучение можно получить вычет в следующих случаях:
- за собственную учебу (форма при этом не важна);
- за учебу детей до 24 лет, но только на очной форме обучения; помимо вуза, это может быть платная школа, детский сад, любое другое обучающее учреждение;
- обучение брата или сестры (тоже до 24 лет) на очной форме.
Документы об оплате образования должны быть на имя получателя выплат, иначе получить льготу не удастся.
ВНИМАНИЕ!