Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Договор доверительного управления имуществом
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
5.1 Стороны вправе устанавливать особые условия управления имуществом. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.2 Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1 Стоимость аренды Объекта недвижимости устанавливается в размере по договоренности.
6.2 Минимальный срок аренды Объекта недвижимости 7 (семь) суток.
6.3 Доверительный управляющий получает вознаграждение в размере 10 (десять)% от дохода, полученного в результате доверительного управления на длительный срок и 15 (пятнадцать)% от дохода при посуточной сдаче.
6.4 Отдельно оплачиваются: уборка помещения – 1.000 руб., стирка белья – 500 руб.
6.5 Причитающиеся Доверителю суммы должны выплачиваться в течение 3 дней после вселения Арендаторов.
6.6 Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличным или безналичным способом.
6.7 Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, интернета и других платежей осуществляется Доверителем самостоятельно.
6.8 Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, согласованных с Доверителем, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Комментарии к ст. 1012 ГК РФ
1. Анализ текста статьи, а также конкретных видов передачи имущества в доверительное управление позволяет выделить ряд отличительных черт договора:
а) это особый договор по управлению имуществом собственника в интересах самого собственника либо названного им другого лица — выгодоприобретателя. Хотя доверительное управление по ГК и не достигает столь высокой степени доверительности, как в англо-американской системе права, тем не менее значение личности участников договора, а также личности третьего лица — выгодоприобретателя для него достаточно велико. Особенно это заметно при анализе оснований прекращения договора (см. ст. 1024 и коммент. к ней).
Доверительное управление по данному договору необходимо отличать от «внутреннего» управления обществом, товариществом, унитарным предприятием их директором, а также иными уставными органами. Директор (правление общества и т.п.) хотя и имеет право распоряжения (в той или иной степени) имуществом таких организаций, но действует при этом от его имени, никогда не принимает имущество, которым распоряжается, на свой отдельный баланс, а если и несет гражданско-правовую ответственность перед обществом (товариществом, предприятием), то только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 53 ГК).
Отсутствие непосредственного управления имуществом дочернего или зависимого общества, которое является обязательным признаком доверительного управления, позволяет отличать последнее и от «внешнего» управления, в частности, холдинговой компанией (ст. ст. 105 — 106 ГК, ст. 6 Закона об акционерных обществах; приложение N 1 к Указу Президента РФ от 16 ноября 1992 г. N 1392 «О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий» // СА РФ. 1992. N 21. Ст. 1731);
б) передача имущества в доверительное управление есть форма реализации собственником своих правомочий, предоставленных ему п. 4 ст. 209 ГК. Именно собственник определяет цель учреждения доверительного управления, объем передаваемых правомочий, а также лицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать. В качестве такового собственник может назвать самого себя, а также, за определенными исключениями, любое другое лицо. В последнем случае договор доверительного управления имуществом становится разновидностью договора в пользу третьего лица (см. ст. 430 ГК).
В отдельных случаях, прямо предусмотренных законом (см., например, ст. ст. 38, 43 ГК), учредителем доверительного управления вправе выступить не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик и т.п.). Однако и в этом случае указанные лица действуют исключительно в интересах собственника, реализуя одно из предоставленных ему правомочий по распоряжению имуществом (подробнее об учредителе управления см. ст. 1014 и коммент. к ней);
в) данный договор порождает обязательственные отношения между учредителем управления и доверительным управляющим. Он не влечет перехода права собственности к последнему;
г) договор носит «длящийся» характер, т.е. заключается на определенный срок и для совершения целого ряда, а не одного конкретного действия (подробнее см. п. 2 ст. 1016 и коммент. к ней);
д) договор является имущественным (подробнее об объекте договора см. ст. 1013 и коммент. к ней);
е) доверительный управляющий вправе совершать не только юридические, но и любые фактические действия в интересах собственника или выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению.
Этой возможностью — совершать не только юридические, но и фактические действия — договор доверительного управления существенно отличается от договора поручения, по которому поверенный вправе совершать только юридические действия в интересах поручителя. Вместе с тем эти договоры близки тем, что и поверенный, и управляющий действуют не в своих интересах, а в интересах других лиц. Поэтому в ряде случаев закон предлагает самому собственнику выбрать, какой из договоров наиболее соответствует его целям (см., например, ст. 41 ГК);
ж) по договору управления имуществом доверительный управляющий должен действовать от своего имени, обязательно указывая, что он является управляющим. В случаях, не требующих письменного оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов, включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку «ДУ».
2. Договор доверительного управления имуществом является по общему правилу возмездным.
Договор доверительного управления имуществом
Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.
Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.
После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:
- правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
- права и обязанности сторон;
- правила предоставления отчетности по управлению;
- ответственность сторон;
- порядок расторжения договора;
- санкции и пени за нарушение условий;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
- реквизиты, контактные данные и подписи сторон.
Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:
- Подробное описание предмета договора.
- Персональные данные сторон.
- Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
- Срок действия документа.
Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.
Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:
- выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
- выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
- возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
- собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
- управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
- учредитель управления объявляется банкротом.
Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.
Виды договоров доверительного управления
Вид доверительного управления зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.
Так, договор доверительного управления может заключаться в отношении:
- ценных бумаг;
- исключительных прав;
- предприятий;
- недвижимости;
- наследственного имущества;
- воздушных или морских судов и т. д.
Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу Положения Банка России от 03.08.2015 N 482-П объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:
- товарораспорядительных ценных бумаг,
- векселей,
- чеков,
- депозитных сертификатов,
- неименных сберкнижек (на предъявителя).
Виды доверительного управления
Доверительное управление активами различается по объекту договора:
-
Финансовые средства: их можно передать в ДУ управляющей компании, которая нацелена на извлечение прибыли из них.
-
Акции и прочие ценные бумаги: доверительному управляющему поручается вся деятельность на фондовом рынке — покупка акций, их продажа и т. п.
-
Недвижимое имущество — отдельная постройка или целый комплекс зданий.
-
Различные активы юрлиц — корпоративный транспорт, техника и оборудование, запасы материалов и продукции и др.
-
Интеллектуальная собственность: её тоже можно передать стороннему управляющему под ДУ.
Расторжение договора доверительного управления
Причинами прекращения действия договора на ДУ с ИП или юрлицом могут быть:
-
смерть выгодополучателя или ликвидация его юридического лица (если только договор не предусматривает особых действий в подобных случаях);
-
отказ выгодоприобретателя от своей выгоды, положенной ему по договору (опять же, если иное не прописано в договоре);
-
смерть, пропажа без вести или наступление недееспособности управляющего, ограничение его дееспособности, банкротство;
-
отказ одной из сторон от выполнения своих договорных обязательств из-за того, что управляющий не способен выполнять эти обязанности лично;
-
желание клиента расторгнуть соглашение (в этом случае управляющему будет выплачено положенное вознаграждение за труды);
-
банкротство учредителя.
Как составляется договор управления квартирой?
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.
Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.
Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.
Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ § 1. Понятие, элементы и сфера применения договора доверительного управления имуществом
Традиционно в научной литературе и правовой доктрине различают понятия «доверительная собственность» и «доверительное управление имуществом».
Доверительная собственность как особая форма собственности появилась в английском праве еще в средние века для того, чтобы обойти правовые запреты определенным лицам иметь в собственности определенное имущество (монастырям — земельные участки, замужним женщинам — собственное имущество обособленно от супруга и т.д.). Кроме того, крестоносцы, которые отправлялись в далекие походы и не были уверены, что благополучно вернутся назад, для того чтобы обезопасить свои права на принадлежащее им имущество, также применяли конструкцию доверительной собственности.
В доверительной собственности правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению вещью «расщепляются», и при передаче имущества одним лицом (settlor, учредителем) в доверительную собственность другому лицу (trustee, доверительному собственнику) происходит следующее. Право собственности по существу переходит к доверительному собственнику, который в результате такого перехода получает возможность воздействовать на переданное ему имущество вплоть до решения его правовой судьбы (право распоряжения имуществом должно было для этого специально оговариваться учредителем, однако такая возможность использовалась достаточно часто). Доверительный собственник может также защищать нарушенное право собственности, с помощью тех же исков, что и обычный собственник.
Учредитель же оставался так называемым номинальным собственником. Это означало, что:
а) распределение выгоды от деятельности доверительного собственника происходило по воле учредителя, поскольку доверительная собственность учреждалась не в интересах доверительного собственника, а в интересах самого учредителя или — что чаще — иного определенного им лица (бенефициара);
б) доверительная собственность была ограничена по времени действия и предполагала переход права собственности от доверительного собственника к учредителю после определенного последним срока.
Доверительный управляющий
Доверительный управляющий не является представителем учредителя управления, поскольку действует от собственного имени, хотя и в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. В ст. 1015 ГК содержатся ограничения относительно того, кто может быть доверительными управляющими. Ими, в частности, могут быть только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации.
По общему правилу передача имущества в доверительное управление — это передача его в руки лица, обладающего соответствующими профессиональными знаниями. Таковым в гражданском обороте является предприниматель. Именно он (индивидуальный предприниматель — ст. 23 ГК или одна из коммерческих организаций, перечисленных в п. 2 ст. 50 ГК) вправе по общему правилу выступить в роли доверительного управляющего чужим имуществом. Не исключен вариант, когда собственник либо иное заинтересованное в получении имущества лицо учреждает специальную коммерческую организацию, которая будет заниматься исключительно доверительным управлением имущества собственника.
Права и обязанности сторон
Основная обязанность доверительного управляющего по договору доверительного управления заключается в том, чтобы осуществлять доверительное управление переданным ему имуществом. При этом управление имуществом является одновременно и правом, и обязанностью доверительного управляющего по договору. Исполнение обязанностей по доверительному управлению должно осуществляться управляющим лично, в ряде случаев возможна передача управления другому лицу.
Доверительный управляющий обязан поддерживать вверенное ему имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность. При этом доверительный управляющий обязан проявлять в отношении указанного имущества такую же заботу, внимательность и осмотрительность, как в отношении своего имущества. В своих интересах или интересах третьих лиц он использовать имущество не может. Доверительный управляющий обязан поддерживать вверенное ему имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность.
Доверительный управляющий вправе производить в отношении имущества «любые юридические и фактические действия» (ст. 1012 ГК РФ), совершаемые:
а) в интересах выгодоприобретателя (учредителя управления);
б) в пределах, предоставленных собственнику вообще (у доверительного управляющего не может быть больше прав, чем у самого собственника);
в) в пределах, дополнительно установленных законом или договором.
Обязанность доверительного управляющего обеспечивать сохранность переданного ему в управление имущества, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать ухудшений (снижения стоимости) в законодательстве специально не оговаривается. Однако можно прийти к выводу, что такая обязанность предполагается.
Согласно п. 1 ст. 1020 ГК доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.
Таким образом, правомочия управляющего настолько широки, что могут (при высокой степени доверия к нему учредителя, специально не установившего пределов на этот счет) по объему совпадать с правомочиями собственника. Как правило, ограничения все же устанавливаются в договоре. Но одно существенное ограничение названо в указанном пункте той же статьи ГК: если объектом доверительного управления стало недвижимое имущество, то при отсутствии в договоре условия об ином распоряжаться (продавать, сдавать в аренду, в безвозмездное пользование, передавать в залог и т.п.) им доверительный управляющий не вправе.
Существенные ограничения установлены для доверительного управляющего ценными бумагами Приказом ФСФР РФ от 3 апреля 2007 г. N 07-37/пз-н «Об утверждении Порядка осуществления деятельности по управлению ценными бумагами». Согласно п. 3.1 этого Порядка управляющий не вправе:
отчуждать принадлежащие учредителю управления объекты доверительного управления в состав имущества управляющего, в состав имущества акционеров (участников) управляющего, аффилированных лиц управляющего или в состав имущества других учредителей управления, находящегося у него в доверительном управлении, за исключением вознаграждения и расходов, предусмотренных пунктом 2.8 Порядка, а также случаев возврата денежных средств на счет управляющего для целей приобретения инвестиционных паев инвестиционного фонда, управление которым осуществляет управляющий (в случае совмещения управляющим деятельности по управлению ценными бумагами с деятельностью управляющей компании по доверительному управлению паевыми инвестиционными фондами);
отчуждать в состав имущества, находящегося у него в доверительном управлении, собственное имущество, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором доверительного управления;
отчуждать в состав имущества, находящегося у него в доверительном управлении, имущество комитента (принципала, доверителя) во исполнение договора комиссии (агентского договора, договора поручения), в случае если управляющий ценными бумагами одновременно является комиссионером (агентом, поверенным) по указанному договору;
отчуждать имущество, находящееся у него в доверительном управлении, в состав имущества комитента (принципала, доверителя) во исполнение договора комиссии (агентского договора, договора поручения), в случае если управляющий одновременно является комиссионером (агентом, поверенным) по указанному договору;
использовать имущество учредителя управления для исполнения обязательств из договоров доверительного управления, заключенных с другими учредителями управления, собственных обязательств управляющего или обязательств третьих лиц;
совершать сделки с имуществом учредителя управления с нарушением условий договора доверительного управления;
В соответствии с п. 4 ст. 1020 ГК доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом. Законодатель ничего не говорит о том, в какой форме должен быть представлен отчет. Представляется, что он должен быть в письменной форме.
В некоторых случаях сроки и порядок предоставления отчета могут предусматриваться в нормативных актах. Например, в п. 7.4 Инструкции ЦБ РФ от 2 июля 1997 г. N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации» содержится требование о том, чтобы отчет кредитной организации перед учредителем управления осуществлялся не реже 1 раза в год.
Статья 1021 ГК содержит указание о том, что доверительное управление имуществом должно осуществляться управляющим лично. Исключение из этого правила возможно только в двух случаях:
- во-первых, по прямо выраженной воле учредителя (когда тот оговорил такое обстоятельство в договоре либо впоследствии дал на то письменное согласие);
во-вторых, если отступить от такого требования учредителя вынуждают обстоятельства, при которых только незамедлительные действия с его стороны могут обеспечить интересы учредителя или выгодоприобретателя, а получить указания от этих лиц в разумный срок не представляется возможным.
Существуют также отдельные ограничения правомочий доверительного управляющего, оговоренные в нормативных актах применительно к специальным видам доверительного управления. В качестве примера приведем п. 3 Указа Президента РФ от 9 декабря 1996 г. N 1660 «О передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации», императивно устанавливающего правило о внесении в договор об учреждении управления адресованного управляющему запрета распоряжаться переданными акциями, а также о необходимости письменного согласования с федеральным исполнительным органом в случае голосования управляющим по важнейшим вопросам деятельности акционерных обществ.
Реализуя свою основную обязанность — осуществление управления полученным для этой цели имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, доверительный управляющий совершает различные юридические и фактические действия, стремясь к наиболее эффективному результату. Заключая сделки в процессе доверительного управления имуществом от своего имени, доверительный управляющий обязан информировать контрагентов о том, что действует именно в таком качестве. В устных сделках достаточно уведомления другой стороны на словах, в письменной же форме после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК).
Правовые основы доверительного управления
Доверительное управление имуществом — это процесс управления собственностью, переданной учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок. Отношения между участниками процесса регулируются Гражданским кодексом РФ.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). При этом доверительный управляющий не получает права собственности на переданное имущество (п. 4 ст. 209 ГК РФ).
Таким образом, правомочия собственника передаются управляющему только в установленных договором и законом пределах, позволяющих последнему осуществлять не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Если доверительный управляющий заключает сделку в устной форме, то он должен предупредить контрагента о своем статусе, то есть о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Если же сделка совершается в письменной форме, то в документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана отметка «Д.У.».
При несоблюдении данного условия считается, что управляющий совершил сделку в личных целях, а не в интересах управления чужим имуществом, и отвечать по ней перед контрагентом он будет своими личными средствами, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах отметка «Д.У.» должна проставляться. Например, только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем или во всех случаях, когда лицо выступает в качестве доверительного управляющего?
Так, зачастую отметка «Д.У.» проставляется в платежных поручениях на уплату каких-либо сумм. Ряд организаций и предпринимателей, выступающих в роли управляющих, ставят пометку «Д.У.» даже в поручениях на уплату аренды. Это не совсем верно. Расчетные документы должны содержать ряд реквизитов (п. 2.10 положения ЦБ РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в РФ»). В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем пометка «Д.У.» не является частью наименования организации или индивидуального предпринимателя. Значит, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, по мнению автора, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.
Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.
Нередка ситуация, когда в отношении передаваемого имущества уже заключены определенные соглашения. Типичный пример — договоры аренды недвижимости. Передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах, поскольку переход имущества в доверительное управление не является основанием для расторжения договора аренды. Точно так же, как переход права собственности (ст. 617 ГК РФ). Их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли управляющему. К нему же они должны обращаться и за реализацией своих прав по договору. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам.
Что же касается договоров аренды, которые доверительный управляющий заключит в период действия траста, то здесь вопросов не возникает. К ним будут применяться обычные правила.
По соглашению доверительного управления один участник сделки передает другому участнику на ограниченное время недвижимость в распоряжение. Доверительный управляющий должен проводить управление в интересах выгодополучателя.
Переход предмета договора в доверительное управление не подразумевает обращения права собственности на недвижимость доверительному управляющему.
Договор доверительного управления должен содержать такую информацию:
- Предмет договора (указать состав недвижимости, оценку).
Документ должен содержать сведения, позволяющие определить размещение объекта на определенном участке земли или в составе другого объекта недвижимости.
- Название юридического лица или инициалы гражданина, в интересах которого проводится управление недвижимостью.
Это один из самых существенных пунктов договора, поскольку отсутствие персонификации получателя выгоды влечет за собой признание недействительности договора.
- Сумма и форма выплат управляющему, если такова предусмотрена договором.
Осуществление доверительного управления — вид предпринимательства. Закон допускает неоплатный характер договора доверительного управления. Но это не касается доверительного управления, которое заключается коммерческими структурами и предпринимателями без учреждения юридического лица.
- Время действия документа.
Если доверительным управляющим осуществляется пользование объекта без ограничений, то распоряжаться недвижимыми вещами он может только в случае, если это прописано в договоре.
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования при возможности их обособления и учета на отдельном балансе или банковском счете (п.1 ст.1018 ГК РФ).
Единственное исключение из движимого имущества сделано в отношении такого вида имущества, как денежные средства, притом только в качестве самостоятельного объекта. Это не исключает возможности передачи в управление денежных средств в составе иного имущества, в частности имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. В этом случае такое имущество становится предметом договора, но не может служить предметом доверительного управления.
Что касается унитарных предприятий и учреждений, то они не могут передавать имущество, находящееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление.