Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Первоначальная задача по поиску квартиры была поставлена клиентами достаточно четко:
· Место расположения квартиры – Москва;
· Район – САО, СВАО;
· Недвижимость – вторичная;
· Материал дома – кирпич, кирпич-монолит;
· Удаленность от метро – не более 10 мин. на транспорте;
· Количество комнат – не менее двух;
· Этаж — не первый и не последний;
· Этажность – 10 этажей и более;
· Наличие лифта — обязательно;
· Наличие ремонта – обязательно;
· Стоимость квартиры — не более 14 000 000 руб.;
· Срок выхода на сделку – ближайшее время.
Проверив не один десяток объектов для просмотра мы все же нашли несколько квартир, подходящих под требования клиентов. После этого начался просмотр квартир.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние
За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.
Шаг 3. Звонок продавцу
Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.
- Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
- Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
- Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
- Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
- В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
- Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
- Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
- Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
Шаг 7. Внесение аванса или задатка
Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.
Подсказка
Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.
Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.
Общая информация о доме
Перед тем как ехать смотреть дом изнутри, нужно проанализировать информацию о нём. Возможно, уже на этой стадии придется отбросить какой-то вариант.
Важно узнать, когда был построен дом и когда был последний капремонт, стоит ли он в списке на реновацию. А то вдруг его планируют сносить в ближайшее время или наоборот хотят проводить муниципальный капитальный ремонт с отделкой подъездов, дверей и двора.
Тип дома также скажет о многом: в панельных надо быть готовым к тому, что будут слышны и соседи с пианино, и дети с кубиками и машинками. В квартирах сложно сделать перепланировку, а оригинальная не всем подходит, да и может надоесть со временем.
Вместо «панелек» лучше выбирать кирпичные или монолитные дома. Звукоизоляция у них лучше, климат зимой и весной нормальный. Стоимость квартир в таких домах чуть выше, чем в панельных.
К слову, сразу можно оценить и соседние дома. Если они новые, то в ближайшие десять-двадцать лет вы не будете смотреть на внезапно развернувшуюся под окнами стройку с характерными звуками и хлопьями летящей пыли.
Юридическая сторона будущей сделки
Документы на квартиру и её хозяин — важный этап в покупке каждой квартиры. Если у жилплощади и у её хозяина всё в порядке с ними, ваши деньги в безопасности.
Перед оформлением сделки попросите у хозяина все документы, чтобы после покупки не было спорных ситуаций, в которых вы можете потерять свои деньги.
Владелец квартиры должен предоставить:
- свой паспорт или доверенность, если сделка проходит через посредника;
- документ, который подтвердит, что лицо действительно владеет квартирой;
- выписку из Госреестра и домовой книги;
- оригиналы паспорта БТИ, технического и кадастрового паспорта квартиры;
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- согласие супруга и детей на продажу жилья.
Выделите время, чтобы тщательно проверить документы и убедиться в законности сделки. Только так вы избежите встречи с аферистами.
Обратите внимание на поведение хозяина во время вашего общения. Нервничает ли он, спешит ли заключить сделку, уклоняется от ответов или отказывается предоставлять документы. Всё это может указывать на нечистые намерения продавца. В таком случае лучше заручиться поддержкой опытного юриста или поискать другие варианты.
Проговорите, кто будет выносить весь мусор и старую мебель из квартиры. Обычно это должен делать продавец. У меня один владелец квартиры отказывался заниматься уборкой, хотя в квартире было не повернуться: слева — шкафы и старые телевизоры, справа — стулья и четыре комплекта старых шин.
Задолженность за «коммуналку»
В процессе общения продавец квартиры может открыто сообщать о наличии долгов по ЖКУ, демонстрировать справки из управляющей компании (УК) с суммой долга, и даже давать вам средства на то, чтобы этот долг погасить. Но все это не отменяет того, что в будущем «всплывут» и другие долги.
Как вариант, УК может неожиданно «вспомнить», что теперь уже прежний собственник в свое время не прошел поверку счетчиков, в результате чего сейчас надо делать перерасчет согласно нормативам — это существенно увеличивает сумму задолженности. Здесь решающее значение имеет период, за который насчитали долги.
Если этот период попадает на время владения предыдущего собственника, то такая задолженность не касается нового хозяина жилья. Коммунальные долги имеют привязку не к квартире, а к конкретному лицу. Таким образом, если купив квартиру вы столкнулись с долгами по ЖКУ от предыдущего владельца, разбираться с этим обязан он, а не вы.
Но может быть и так, что «всплывший» впоследствии долг был рассчитан с того момента, как квартиру уже купил новый собственник, а о необходимости сделать поверку счетчиков продавец не предупреждал. Здесь возможны два сценария. Первый: если в ходе поверки становится понятно, что приборы в исправном состоянии, то есть основание требовать от УК квалифицировать переданные ранее показания счетчиков, как верные. Следовательно, делать пересчет по нормативам необходимости нет. Но если счетчики окажутся неисправными по итогам поверки, то расчет по нормативам будет резонным.
Как можно распознать мошенников
Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости. Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом. Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации.
О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев. По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег.
Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет:
Если невозможна покупка с использованием ипотечного кредита, значит, продавец понимает, что квартира не пройдет проверку банка. Это возможно в огромном количестве случаев, например, если в квартире сделана незаконная перепланировка. Также, квартира может оказаться под арестом или в дальнейшем выясниться, что существуют лица, сохранившие право пользования жилплощадью. Вряд ли обычный покупатель обрадуется, когда к нему придет человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, и покажет документ, согласно которому он имеет право жить в этой квартире.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры. Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя:
Если по какой-то причине продавец отказывается показывать квартиру или соглашается только на онлайн просмотр, существует огромный риск того, что человек купит вовсе не ту квартиру, которую он видел на фотографиях. Мошенники способны не только на подмену фотографий, но даже на замену табличек на двери квартиры и даже на самом доме. А та квартира, которая будет прописана в договоре купли-продажи, может не соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам или вовсе находиться в аварийном состоянии.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи. И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев:
Если продавец хочет прописать неполную стоимость в договоре, на такие условия нельзя соглашаться. Истинная причина таких требований может заключатся в том, что после совершения сделки он собирается начать процедуру банкротства. В итоге сделка будет признана недействительной, квартира вернется к владельцу для дальнейшего выставления на торги, а покупатель встанет в общую очередь кредиторов для возврата лишь той суммы, которая была прописана в договоре.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей. Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет.
Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки:
Мошенники часто пытаются уговорить покупателя на сделку как можно скорее, рассказывая сказки о том, что на эту квартиру претендует еще 10 человек, а продавец завтра уже улетает заграницу навсегда, поэтому покупателю нужно спешить и заключить договор уже сегодня.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.
Проверьте, нет ли задолженностей по коммуналке
Помимо этого, стоит обратить внимание, не оставит ли вам прежний владелец «подарков» в виде задолженностей по коммуналке или другим услугам.
– Запросите у продавца данные о том, есть ли задолженности по оплате услуг интернета, телефона, жилищно-коммунальных услуг. Конечно, в идеале их быть не должно. Если они есть, можно в договоре прописать, в какой срок продавец обязуется их погасить. Но, разумеется, этот вопрос нужно урегулировать заранее, то есть до подписания договора, – отмечает юрист.
Также специалисты советую запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Иначе может оказаться, что он официально недееспособен и сделка может потерять юридическую силу.
Если все документы вы проверили и твердо решили заключать договор, вам нужно будет удостоверить его у нотариуса или регистратора (кадастровое агентство). И обязательно согласовать стоимость и порядок передачи денег.
– В договоре можно указывать сумму в белорусских рублях или в валютах – евро и долларах, – говорит Александр Жук. – Но расчет по закону может быть только в рублях по курсу Нацбанка. Поэтому нужно будет определить, по курсу на какой день. А также порядок передачи денег – до сделки или после нее. Это может быть наличный расчет, перевод средств на счет, помещение в банковскую ячейку. Опять же, это все прописывается в договоре.
– По вашему опыту, это все лучше делать через риелторов, или можно справиться самому?
– Если вы не стеснены в средствах, лучше через риелторов, потому что они в этих делах разбираются лучше. Но в целях экономии можно с этим справиться и самому. Только нужно быть готовым потратить на это больше времени и усилий.
Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?
Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.
Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.
В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.
Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.
Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.
Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.
Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.
Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.
Как выбрать правильное жилье?
Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.
Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:
-
Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
-
Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
-
Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
-
Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).