Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасно ли приобретать квартиру, продаваемую по доверенности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.
Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.
Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.
Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.
Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.
Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.
Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.
Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.
Правила безопасности: встреча с собственником, проверка нотариуса
Чтобы оградить себя от мошеннических схем в сделках с доверенностями, прежде всего, надо пообщаться с собственником недвижимости. Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях, когда он, со слов доверенного лица, очень болен, лучше подождать, когда доверителю станет получше, и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей, лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию, которая занимается продажей жилья, чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка — часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также — почему доверил продажу третьему лицу. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.
Если нет никакого подвоха, то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя, собственник жилья соглашается на встречу, и все участники альтернативы готовы ждать: для тех, кто действительно хочет выйти на сделку, в этом нет ничего страшного, ведь очередь из покупателей и продавцов, как правило, не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают, да еще и сделку торопят – это повод задуматься о ее чистоте, в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.
Также нужно обязательно проверить нотариуса, заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно – она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность: при каких обстоятельствах она выдавалась, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом, конечно, можно, но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду, чтобы получить статус добросовестного приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.
Например, у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том, что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете. Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным, потому что пытался себя обезопасить. Правда, стоит отметить, что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться, надо знать, что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации, т.е. если человек зарегистрирован в одном районе, в другом справки ему не дадут. Таким образом, когда собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения, конечно, сообщать не обязаны, но адвокатам и юристам, как правило, сообщают.
Необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), но должен быть российским – так есть хоть какая-то уверенность, что он не гастарбайтер и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).
Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной, и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.
Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.
Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 мл��, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт, что покупатель при этом вернет все свои деньги.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.
Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.
Как проверить доверенность
Люди, которым незачем обманывать, с пониманием отнесутся к проверке документов. Придерживаясь простых правил, можно оградить себя от возможных рисков при покупке квартиры по доверенности:
- Хорошо ознакомиться с документами представителя, проверить его паспортные данные и подлинность документа.
- Сравнить данные паспорта с доверенностью, проверить срок действия документов.
- Убедиться, что подпись в доверенности совпадает с подписью в паспорте представителя.
- Посмотреть на форму нотариально заверенного документа, наличие данных о нотариусе, его подпись и штамп. Особо дотошные люди обращаются в нотариальную контору с просьбой подтвердить, актуальна ли доверенность, выданная такого-то числа. Также надо сказать номер документа и срок действия.
- Если будет возможность встретиться с собственником, выдавшим доверенность, то это непременно нужно сделать. В противном случае можно пообщаться по видеосвязи, чтобы убедиться в том, что продавец жив и адекватен. Нужно обязательно спросить, почему этот человек занимается продажей своего жилья с помощью доверенного лица.
При сомнениях с компетенции по данному вопросу можно попросить помощи у юристов.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя
Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.
И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?
Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.
Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.
Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.
Правильных вам решений и удачных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Как же воспользоваться доверенностью?
Если же у заявителя все равно не остается свободного времени, следует обратиться в фирму-партнер того или иного банка. В этом случае отношение представителей финансовой организации нисколько не изменится, а значит, большая часть документов будет подготовлена заранее. Такой вариант сегодня предлагается повсеместно, так что о нем можно задуматься всерьез.
У каждого банка есть партнеры, внушающие доверие. Их работа основана на помощи в оформлении ипотеки, поэтому стоит поискать подходящую организацию. Пусть в сделку купли-продажи вмешаются третьи лица, это не должно беспокоить абсолютно никого.
Оформление доверенности в вопросах ипотечного кредитования обычно считается пустой тратой денежных средств. В любом случае потребуется личное присутствие при получении отдельных документов и подписании договоров. Однако такая возможность сохраняется, так как она указана в законодательстве страны.
Риски для продавца и покупателя
Сделки с недвижимостью обычно связаны с большими суммами денег, поэтому всегда существует риск столкнуться с мошенничеством. При этом такая опасность может возникнуть для каждой из сторон:
- Для продавца. Генеральная доверенность может быть оформлена обманным путем или поверенный начнет превышать полномочия, действовать в ущерб интересам владельца недвижимости. Иногда случается, что доверителя уже нет в живых, но его доверенность используется для проведения сделок с недвижимостью.
- Для покупателя. Самая большая опасность — это столкнуться с «черными риелторами», которые продают квартиры по мошенническим схемам. В результате, можно остаться и без денег, и без жилья. Нередки также случаи, когда потенциальному покупателю демонстрируется дорогая квартира с хорошим ремонтом, а на деле приобретается более дешевый вариант и в плачевном состоянии. Разница в стоимости достается мошеннику.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция
Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.
Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.
Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.
Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:
- Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
- Личные сведения о сторонах.
- Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
- Данные о квартире, которую планируется реализовать.
- Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
- Подпись доверителя.
Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.
Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.
Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.
Владелец жилья оформляет доверенность у нотариуса. Тот зачитывает её положения вслух, предупреждает о рисках. Покупателю нужно знать этот нюанс, чтобы использовать как аргумент в возможном судебном споре о признании сделки ничтожной. Проговаривание текста обязательно для того, чтобы доверитель задал вопросы по полномочиям и последствиям сделки, после чего принял обдуманное решение. Подпись означает согласие с документом.
Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.
Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:
- Пройдёт ли сделка в Росреестре, если у всех участников одинаковая фамилия.
- Можно ли оформить такую сделку в простой письменной форме.
- Сможет ли представитель подать заявление на признание ранее возникшего права (сведений о квартире не было в ЕГРП) в момент перехода права собственности.
Сделка между родственниками с одинаковой фамилией
Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.
Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.
Так как государственный регистратор обязан проверить право и дееспособность сторон, наша ситуация в его глазах должна была попасть в одну из категорий риска: доверенность на родственников от возрастного продавца (67 лет) без справки из ПНД. При сомнении он обязан приостановить сделку и запросить необходимые документы у её сторон.
Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.
Ограничение лиц, которые могут купить квартиру
Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.
Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.
Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.
Подача документов на признание ранее возникшего права
Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.
В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:
- заявление на признание ранее возникшего права на жильё, которое приобретено ранее 1997 года — подаёт представитель;
- заявление на регистрацию права собственности — подаёт покупатель.
Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.
Оформление договора и расчёты за квартиру
Форма сделки
Доверенность не является препятствием для оформления сделки в простой письменной форме. Представитель и покупатель могут распечатать договор купли-продажи с сайта Росреестра, подписать, а после зарегистрировать право собственности.
Если вы хотите, чтобы всё было официально, заключите договор через нотариуса. Это не исключает риски, но при срыве сделки нотариус выступит свидетелем в суде. Он подтвердит, что установил личности представителя и доверителя, а права и обязанности сторон зачитал вслух.
За удостоверение договора купли-продажи у нотариуса придётся заплатить от 7000 до 15 000 ₽ (в зависимости от региона) плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 ₽. Есть ещё одна статья расходов — оформление согласия супруга покупателя на совершение покупки. Цена вопроса — до 2000 ₽. При простой письменной форме согласие не нужно.
У нас в Волгограде начальная ставка удостоверения — 10 000 ₽. С процентом от суммы сделки и оформлением моего согласия цифра получалась большая: нотариус посоветовала оформить договор в простой письменной форме, что мы и сделали.
Ответ Росреестра на мой запрос (в том числе) о необходимости нотариального подтверждения сделки, совершённой в простой письменной форме.
Риски покупки квартиры по генеральной доверенности
Нужно сказать, что во время оформления такого документа существуют некоторые риски для доверителя, несмотря на то, что он может отозвать ее в любое время, поскольку доверенное лицо порой способно действовать вопреки интересам своего доверителя. В связи с этим важно подходить к выбору очень внимательно. Рекомендуется обращаться к самым близким родственникам, а также хорошо подойдет супруг или, может быть, дети, достигшие совершеннолетнего возраста. Необходимо на все 100 % быть уверенным в том, на кого оформляется доверенность. Важно знать, что благонадежность человека, выбранного вами, напрямую влияет на выгодность и успешность сделки. При существовании необходимости оформления генеральной доверенности на представителей риелторской компании нужно указать полное юридическое название фирмы и конкретного человека, которому предстоит заниматься всеми документами. Если вдруг возникнут проблемы, то будет понятно, кому нужно предъявлять претензии. Ведь риски при покупке квартиры по доверенности все же имеются.
Имеются особые мошеннические схемы со стороны нечестных риелторов, поэтому нужно узнавать заранее о сроках существования компании на рынке недвижимости, а также ознакомиться с отзывами в интернете и лишь после этого обращаться к услугам организации.