Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Что может помешать процессу переоформления?
С практически стопроцентной вероятностью администрация не даст разрешение на перевод в следующих случаях.
1. В квартире кто-то прописан.
2. Войти в помещение можно только с лестничной площадки. По закону в помещения коммерческого назначения должен быть обеспечен доступ непосредственно с улицы. С этим связана еще одна важная деталь, которая может помешать перевести квартиру в нежилой фонд. О ней напоминает руководитель департамента юридического консалтинга компании «Адвекс-Московский» Сергей Абрамов: правилами и нормами эксплуатации жилых помещений в стенах крупнопанельных зданий запрещено пробивать новые и расширять существующие проемы. На сегодняшний день перевод квартир в «панельках» в нежилой фонд допускается далеко не во всех районах.
3. В доме идет капитальный ремонт или дом находится в аварийном состоянии.
4. Остальные жильцы дома не согласны на перевод. Пожалуй, это наиболее распространенная помеха. Кто-то печется о собственном покое, другой может не дать разрешение из зависти к более предприимчивому соседу. Тем не менее договариваться с остальными жильцами дома можно и нужно! Аргументом в пользу перемены решения и подписания документов о том, что они не возражают против перевода, может стать, например, обещание отремонтировать подъезд или произвести благоустройство прилегающей к дому территории.
Как говорит управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева, перед собственниками, настроенными на перевод квартиры в нежилой фонд, могут встать и другие трудности. Например, в некоторых районах практически невозможно будет получить разрешение КГИОПа (если дом имеет культурную и/или историческую ценность). В каждом частном случае необходимо понимать экономику процесса перевода: если он подразумевает неоправданно высокие финансовые вложения, то стоит отказаться от переоформления или подыскать для него менее «проблемное» помещение.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.
Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):
участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;
участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.
Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.
Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения. Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов. Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:
- Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
- Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
- Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
- Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
- Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
- Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
А что об этом говорит закон
Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.
Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.
Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.
Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Целевое назначение недвижимости может быть разным. Отсюда и отличия между коммерческим и жилым объектом.
Жилая недвижимость – представлена многоэтажными или частными домами, в которых живут люди (ст. 15-16 ЖК РФ). Причем, если жилье отвечает всем требованиям, то проживание людей не сезонное, а круглогодичное. Жилая недвижимость находится в частной или муниципальной собственности – у физических или юридических лиц. Например: 2-комнатная приватизированная квартира в многоквартирном доме или частный дом на окраине городе.
Понятия «коммерческая недвижимость» в законе не существует. Под ней подразумевают нежилое помещение, поэтому…
Коммерческая недвижимость – нежилое помещение, представленное в виде здания, части здания, сооружения или земли. Основная цель таких объектов – извлечение прибыли от ведения бизнеса или сдачи в аренду. Примеры: магазин канцтоваров, бизнес-центр, производственный цех, склад, гараж, отель, апартаменты.
Обустроить недвижимость и перевести его в новый статус – удовольствие не из дешевых. Расходы зависят от стоимости перепланировки, заказа проекта, нотариальных и юридических услуг.
Цена проекта изменений в жилом/нежилом здании обойдется в 1 000 рублей за 1 м², например – за квартиру площадью 34 м² придется отдать 34 000 рублей (минимум). Жилье в 100 «квадратов» обойдется еще дороже, а в дополнение к этому придется делать запасной выход.
Затраты на поэтажный план подъезда/дома – от 1 200 рублей, а техплан обойдется не менее 1 000 рублей. Кадастровые и прочие выписки из ЕГРН – еще плюс 350-700 рублей.
Общая стоимость перевода в жилой/нежилой объект составит от 50 000 рублей, но в целом затраты от 200 000 рублей за одно помещение. Самым дорогим в расходах считают проект перепланировки. Особенно, если здание строили без учета жилых нормативов.
Какие помещения не подлежат переводу?
Во-первых, можно перевести в нежилой объект только квартиру, которая расположена только на первом этаже дома, либо на этажах выше, при этом все площади, находящиеся ниже, должны иметь статус нежилых.
А во-вторых, в следующих случаях помещения категорически не подлежат переводу:
- если доступ в будущую нежилую площадь расположен только там, где находятся другие квартиры;
- если по техническим причинам нельзя оборудовать отдельный вход на будущий коммерческий объект, который никак не будет связан с жилыми объектами.
- если в данной квартире постоянно проживает ее владелец или другие граждане;
- если переводимое помещение не соответствует специальным требованиям и собственник не имеет возможности это исправить;
- если жилье находится в соцнайме или расположено в аварийном или сносимом доме.
Когда допускается перевод
Условия и основания перевода жилого помещения в нежилое регламентированы ЖК РФ. Вот самые важные моменты, которые нужно знать:
- помещение должно быть на первом этаже (можно перевести квартиру со второго этажа, если помещение под ней уже является нежилым);
- из нежилого помещения обеспечивается выход на уличную территорию (например, через входную группу, лестницу);
- перевод должны одобрить владельцы всех соседних квартир, в том числе сверху (это новое правило действует с 2019 года, может стать непреодолимым препятствием);
- согласие на перевод должны дать 2/3 правообладателей подъезда и МКД (для этого назначается очное, заочное или очное заочное собрание);
- к характеристикам и видам работ для перевода есть множество запретов, которые нужно соблюсти в проекте.
Сроки и стоимость процедур
Разберем, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение и как много времени займет эта процедура:
- этап получения согласий от собственников МКД может занять до 1-2 месяцев, а расходы будут связаны с организацией и проведением собрания;
- оформление проекта занимает от нескольких дней до 1-2 недель, а стоимость проектных работ определяется по договору;
- стоимость и сроки оформления техзаключения также определяется по договору с экспертной организацией;
- согласование в МЖИ занимает до 45 дней, а госпошлина за процедуру не предусмотрена;
- технический план можно получить за 1-5 дней, а стоимость работ определяется по договору с кадастровым инженером;
- внесение изменений в ЕГРН осуществляется бесплатно, в срок до 12 дней.
Дополнительные расходы могут быть связаны с сопровождением процедур согласования. Предварительные расценки за услуги и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже.
Сроки и стоимость процедур
Разберем, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение и как много времени займет эта процедура:
- этап получения согласий от собственников МКД может занять до 1-2 месяцев, а расходы будут связаны с организацией и проведением собрания;
- оформление проекта занимает от нескольких дней до 1-2 недель, а стоимость проектных работ определяется по договору;
- стоимость и сроки оформления техзаключения также определяется по договору с экспертной организацией;
- согласование в МЖИ занимает до 45 дней, а госпошлина за процедуру не предусмотрена;
- технический план можно получить за 1-5 дней, а стоимость работ определяется по договору с кадастровым инженером;
- внесение изменений в ЕГРН осуществляется бесплатно, в срок до 12 дней.
Дополнительные расходы могут быть связаны с сопровождением процедур согласования. Предварительные расценки за услуги и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже.