Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.
Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?
Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:
-
Многодетные семьи
Семьи с тремя и более детьми;
- Молодые ученые
Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;
-
Научные и инженерно-технические работники
Права и обязанности членов ЖСК
Члены ЖСК имеют следующие права :
- право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;
- право на избрание в Правление ЖСК;
- право на пай члена жилищного кооператива;
- право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;
- право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).
Обязанности члена ЖСК:
- Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ);
- Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ);
- член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;
- член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.
- Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.
Все аспекты договора об участии в ЖСК
Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК). Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.
1 Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» – это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:
- о застройщике и его праве на строительство дома;
- подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
- условия изменения сроков строительства;
- порядок возврата средств и т. п.
Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.
Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации. все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.
- Жилищный кооператив – единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.
- Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК. то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.
- Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).
- В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.
Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:
- на возмещение расходов,
- неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.
Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.
Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».
Для того чтобы определиться с правовым статусом жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ — «Некоммерческие организации». Следовательно, жилищно-строительные кооперативы(как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.
В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).
Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении жилищно-строительных кооперативов не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».
Смысл жилищного кооператива
С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.
Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.
Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:
Это важно знать: Покупка квартиры в гражданском браке
| Плюсы | Минусы |
| У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет | Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят. |
| В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК. | Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру. |
| Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома | Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы |
| Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат | Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру) |
Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.
Что значит — состоять в жилищно-строительном кооперативе?
Ошибочное мнение, что все владельцы самостоятельных объектов недвижимости в рамках многоквартирного становятся полноправными членами жилищно-строительного кооператива по умолчанию. Иными словами, все члены ЖСК – собственники квартир в данном доме, но не все собственники являются членами объединения.
Вступление в кооператив происходит по добровольной инициативе жильца-собственника с целью причастности к процессу управления всей «бытовой жизнью» в доме: ремонтными работами, коммунальными вопросами, организационной работой с другими жильцами и членами, представлении своих жилищных интересов.
Членство в ЖСК доступно для юридических и физических лиц, являющихся собственниками жилья, и достигших 16-летнего возраста. Формальным документальным основанием приема в сообщество является письменное заявление от данного лица на имя председателя (главы Правления) жилищного кооператива при обязательной уплате вступительного взноса.
В течение 30 дней все заявления от новых претендентов на вступление в ЖСК рассматриваются на собраниях членов Правления, и, путем голосования, происходит присоединение нового участника.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
23.02.2012 07:44
Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в Российской Федерации, поставило перед законом и юридической наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском Кодексе РФ. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась глава, посвященная праву собственности на жилые помещения.
Правовая регламентация отношений собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема в цивилистической литературе затрагивалась многими авторами – «жилищниками». Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности на жилой дом.
Однако данная проблема требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании – в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.
Сказанное дает основание для утверждения, что проблема права собственности на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных.
Цель дипломной работы – рассмотрение права собственности на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативах.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
— рассмотреть историю появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России;
— -дать общую характеристику жилищному и жилищно-строительному кооперативам как юридическим лицам;
— рассмотреть правовую основу участия гражданина в кооперативах;
— раскрыть право собственности гражданина на жилье;
— рассмотреть проблемные вопросы участия в кооперативах и дать рекомендации по их преодолению.
Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что его результаты и рекомендации, высказанные в работе, могут быть использованы: 1) при совершенствовании действующего гражданского материального и процессуального законодательства в области права на жилье в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; 2) наукой гражданского и жилищного права, прежде всего при написании статей о праве собственности на жилище; 3) судами при вынесении решений по спорным вопросам; 4) в образовательном процессе, например, при чтении спецкурса жилищное право право.
Теоретическую и методологическую основу дипломной работы составляют работы современных ученых по проблемам гражданского и жилищного права, таких как Красавчиков О.А., Яковлева В.Ф., Адрианов И.И., Корнеев С.М., Литовкин В.Н., Марткович И.Б., Приходько М.Б., Чубаров В.В. и др., материалы научно-практических конференций, а также материалы судебной практики
В качестве методов исследования использовались общенаучные и специально-правовые, в том числе системный, исторический, нормативно-логический, сравнительно-правовой, структурно-функциональный, аналитического толкования взаимодействия правовых норм и др.
Объектом данного дипломного исследования является – жилищный и жилищно-строительный кооператив.
Предмет – право на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативе.
Для более детального рассмотрения темы, дипломная работа была разбита на 3 главы.
1 глава посвящена общей характеристике жилищных и жилищно-строительных кооперативов как субъектам гражданско-правовых отношений. В ней раскрывается общая характеристика жилищного и жилищно-строительного кооператива как юридических лиц и рассматривается история появления и становления жилищно и жилищно-строительных кооперативов в России.
2 глава посвящена праву собственности на недвижимость и участию в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. В ней раскрывается правовая основа участия гражданина в кооперативе, право собственности гражданина на жилье.
3 глава посвящена проблемным вопросам участия в кооперативах.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.
Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.