Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные квартиры по госпрограмме можно будет выкупить. Сколько придётся платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На этом этапе у некоторых участников бывает пробуксовка. Чтобы объективно оценить свои силы, следует знать, какой уровень дохода необходимо подтвердить участнику госпрограммы. Необходимый порог зависит от стоимости квартиры, ежемесячных взносов, количестве членов семьи. Так, по программе «Молодая семья» после оплаты арендного платежа на каждого члена семьи должно оставаться 10 МРП, то есть 21 210 тенге (в 2016 году). Учитывается совокупный доход супругов. Созаемщика привлечь молодой семье нельзя.
По информации МИИР, Казахстанская ипотечная компания в 2019-2020 годах в рамках имеющихся собственных источников и привлекаемых инвестиций предусмотрело реализацию разового проекта арендного жилья с выкупом для 3 тысяч работников образования и здравоохранения.
Как пояснили порталу kn.kz в КИК, в целях исполнения поручения Председателя Сената Парламента Республики Казахстан Дариги Назарбаевой по разработке отдельной программы для решения жилищного вопроса учителей и медиков Казахстанской ипотечной компанией была подготовлена специальная программа по ипотечному кредитованию жилья для представителей социально значимых профессий — врачей и учителей. Летом 2019 года между АО «ИО «КИК» Министерством здравоохранения и АО «ИО «КИК» Министерством образования и науки Республики Казахстан были подписаны соответствующие соглашения.
Для реализации данного направления АО «ИО «КИК» выделено 40 млрд тенге. Программа рассчитана на 2 года.
Механизм реализации программы включает в себя следующие этапы:
- Министерство определяет потребность в жилье в разрезе регионов.
- КИК приобретает готовое жилье в соответствии с этой потребностью.
- Министерство направляет списки претендентов в КИК.
- КИК проводит оценку платежеспособности и заключает договоры аренды с прошедшими участниками.
Требования к кандидатам
В КИК поясняют, получить арендное жилье с выкупом могут не только учителя или врачи, но и другие работники министерств и подведомственных организаций, которые остро нуждаются в жилье. Какие именно работники могут принять участие в Программе и требования к участникам (возраст, стаж работы и т.д.) решают самостоятельно Министерства (МОН РК и МЗ РК) и акиматы, с которыми заключены соответствующие соглашения. В КИК предоставляются готовые списки участников. КИК проверяет кандидатов лишь на их платежеспособность.
Обязательными условиями участия в программе являются:
- гражданство РК;
- отсутствие собственного жилья;
- наличие дохода за последний год;
- возраст арендатора, не должен превышать возраста выхода на пенсию на момент исполнения обязательств по договору аренды.
Условия и цены аренды с выкупом
Аренда с последующим выкупом осуществляется на следующих льготных условиях:
- первоначальный взнос отсутствует;
- срок аренды 20 лет;
- есть возможность досрочного выкупа жилья в любое время;
- отсутствие комиссии за рассмотрение заявления;
- привлечение гарантов при недостаточности дохода;
- ставка вознаграждения 3,1% годовых.
По данным КИК, максимальная арендная плата составит 1455 тенге за 1 кв.м для крупных городов и 1232 тенге для регионов. В среднем, за квартиру площадью 50 км.м арендный платеж составит порядка 60-70 тысяч тенге в месяц.
Порядок отбора и рассмотрения проектов жилищного строительства и реализации жилья определяется внутренними документами дочерних организаций АО «НУХ «Байтерек». Ценовые параметры по проектам строительства (приобретения) не должны превышать стоимости за 1 квадратный метр:
- до 260 тысяч тенге включительно — в городах Нур-Султане, Алматы и их пригородных зонах, Шымкенте, Атырау, Актау;
- до 220 тысяч тенге — в других регионах.
Цена вопроса: стоимость арендного жилья
Квартира с последующим выкупом от КИК
Согласно условиям КИК, будущий покупатель должен иметь доходы больше 80 тыс. тг. В контракте указывается, какая сумма должна вноситься ежемесячно, и сроки, когда задолженность должна быть погашена. Ежемесячный платеж определяется стоимостью квартиры и ее площадью.
Например, однокомнатная вартира площадью 33 кв.м. сроком аренды на 20 лет будет стоит своим владельцам ежемесячно от 30 тыс. тг. Общая сумма будет равна 7,2 млн. тг. «Двушка» площадью 45 квадратов обойдется ежемесячно в 41 тыс. тг, итоговая стоимость такого жилья – 9,84 млн. тг. Трехкомнатное жилье от 65 кв.м. имеет ежемесячный платеж около 57 тыс. тг., общая сумма погашения задолженности – почти 13,7 млн. тг.
Если у арендатора недостаточно доходов, он имеет право привлечь третьих лиц – гарантов. Например, когда-то человек подавал документы по категории бюджетного служащего, а после вышел на пенсию, а очередь дошла только сейчас.
ЖССБ: арендное жилье по регионам
На стоимость 1 кв. м. жилья влияет его класс и регион. Стоимость квартир в чистовой отделке в квартирах 3 класса варьируется от 100 до 142 тысяч (самые дорогие квадратные метры в Астане и Алматы). В домах третьего класса в квартирах с чистовой отделкой 1 кв.м. обойдется от 90 до 120 тыс. тг. Гарантированный взнос составляет сумму шести ежемесячных платежей. Примерный расчет стоимости квартиры от ЖССБ: «двушка» в Астане будет обходиться арендатору ежемесячно в сумму 60 тыс. тг, общая цена квартиры – 11,4 млн. тг. В Караганде за такую же площадь ежемесячный платеж будет составлять 31 тыс. тг., а цена квартиры – 6 млн. тг.
Когда можно подавать заявку
Обычно акимат объявляет о подаче документов за несколько дней до ее начала. Прием заявок стандартно длится три дня. МИО делают скромные объявления на своем сайте, не рассылая никаких уведомлений или рассылок в СМИ.
Преимущества аренды с последующим выкупом
Кому и зачем такие сделки вообще нужны, если есть пути гораздо более проторенные? Например, обычная покупка или ипотека. Безусловно, первый вариант самый простой, но подходит только тем, у кого есть вся необходимая для покупки сумма на руках. Если её нет, то аренда с последующим выкупом – это возможность купить жильё на вторичном рынке в рассрочку и без использования кредита.
У ипотеки тоже масса преимуществ, но для получения кредита необходим, во-первых, первоначальный взнос, а во-вторых, заёмщик должен быть одобрен банком. При аренде с последующим выкупом первоначальный взнос не нужен, не требуется подтверждение доходов, не важна хорошая кредитная история. Например, квартиру хочет купить молодой человек без стартового капитала, без кредитной истории, с хорошей, но «серой» зарплатой, позволяющей ему снимать жильё и откладывать кое-какие деньги. С таким набором характеристик на ипотеку он рассчитывать не может. Покупка жилья в рассрочку – для него приемлемый вариант, тем более если он сопряжён с арендой. Кроме того, к аренде с выкупом нередко предлагаются объекты, которые собственники долго не могут продать, а это значит, что можно найти жильё по цене ниже рыночной.
Хорошо, резоны покупателя понятны. Но чем сдача квартиры в аренду с последующим выкупом может быть выгодна владельцу жилья? В эконом-классе на эту схему нередко соглашаются владельцы низколиквидных объектов, которые трудно продать быстро (например, жильё в старом фонде с неудачной локацией). В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир часто встречается фраза «возможен последующий выкуп». Владельцы низколиквидного жилья заинтересованы и в том, чтобы продать свой актив, и в получении дохода от аренды, тем более если квартира простаивает в ожидании покупателей. Однако схема работает и в дорогих сегментах: элитные квартиры, покупателей на которые тоже с ходу не найдёшь, нередко предлагаются в аренду с последующим выкупом.
Важные пункты договора
Если уж стороны решились заключить договор аренды с последующим выкупом, то он должен быть грамотно составлен. Такой договор лучше заключать в формате договора купли-продажи, где прописываются и условия продажи, и условия аренды. Ещё раз напоминаем, что лучше обратиться к специалистам, которые помогут это сделать. Отметим также, что долгосрочный договор (на год и более) нужно зарегистрировать в Росреестре.
Пункт о выкупе
Возможность выкупа – это самый важный пункт договора. Должно быть чётко указано, что арендованное жильё перейдёт в собственность арендатора после выплаты им оговоренной выкупной стоимости. Если этого пункта не будет, то юридически документ считается просто договором аренды.
Условия аренды
Договор аренды с последующим выкупом, по сути, состоит из двух частей: арендной и выкупной. Отдельно прописываются условия аренды, срок, размер ежемесячных платежей, размер депозита и прочее – всё как в обычном договоре аренды.
Условия выкупа
Дополнительно оговариваются условия выкупа жилья. В первую очередь должна быть указана выкупная цена. Причём обязательно нужно уточнить, останется она фиксированной или может быть скорректирована с учётом инфляции. Кроме того, прописывается срок рассрочки. Оговариваются также условия внесения выкупных платежей: будут ли они вноситься ежемесячно, поквартально или как-то ещё, в каком размере они станут выплачиваться.
Завершение договорных отношений
Стороны должны договориться, может ли выкупная стоимость быть выплачена досрочно и в этом случае прекращён договор аренды, каковы условия досрочного расторжения договора – будут ли применяться штрафные санкции в случае отказа одной из сторон от продажи или покупки.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.
Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным;
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания;
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м;
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально;
- необязательно предоставление справки о доходах;
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.
Какая переплата при аренде с выкупом?
В финансовом плане механизм работает как рассрочка. В сделках действует прогрессивная система переплаты. Ежемесячный взнос считается так: итоговую стоимость жилья нужно разделить на срок договора (в месяцах).
Допустим, вы хотите взять квартиру, которая на рынке стоит 3 млн рублей:
— При сделке на 1—2 года переплаты нет вообще, итоговая цена остается 3 млн рубле. Каждый месяц придётся платить 250—125 тыс. рублей.
— Если брать на 2—5 лет то переплата будет 10% — 300 тыс. рублей. Квартира уже будет стоить 3,3 млн. В месяц будет уходить 125—55 тыс. рублей.
— На 5—7 лет, переплата 15%, то есть 450 тыс. рублей. Итоговая цена за квартиру — 3,45 млн рублей. В месяц придется платить 55—41 тыс. рублей.
— На 7—10 лет, переплата 20%, то есть 600 тыс. рублей, итоговая цена за квартиру —- 3,6 млн. Аренда составит 41—30 тыс. рублей в месяц.
10 лет — максимальный срок договора. Теоретически возможны сделки и на 15, и на 20 лет с большей переплатой. Но пока никому не хочется продавать квартиру 20 лет.
Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?
Если договор изначально заключен без нарушений и на законных основаниях, то риск срыва сделки минимален. Шансов, что один «кинет» другого, нет.
Владелец недвижимости защищен, так как права собственности на недвижимость переходят к арендатору только после выплаты всей стоимости жилья, которая зафиксирована в договоре.
Покупатель тоже защищен, потому что договор регистрируется в управлении «Росреестра» и находится под защитой государства. После регистрации продавец не вправе отказать в его исполнении. Итоговая сумма жилья и условия его использования также не изменятся на протяжении всего срока действия договора.
Сделка считается законной, если при ее осуществлении не было злоупотреблений. Если жилье юридически существует, если собственник распоряжается им на законных правах или с согласия совладельцев, если квартира продается одному лицу или группе соарендаторов, которые в курсе этого, то сделка законна.
Если же продавец не собственник недвижимости и продает квартиру по поддельным документам или сразу нескольким людям, то это уже мошенничество и наказывается соответственно УК РФ.
Кому выгодно снимать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендатора
Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:
- Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
- Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
- В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.
Где сдадут арендные квартиры в 2021 году
В Министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК поясняют, что объем социального арендного жилья без права выкупа предоставляется соответственно средствам, предусмотренным в республиканском и местных бюджетах на соответствующий финансовый год. Жилье предоставляется в порядке очередности гражданам, не имеющим доход, либо имеющим доход от трудовой и (или) предпринимательской деятельности (без учета пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и иных обязательных отчислений) за последние шесть месяцев на каждого члена семьи ниже величины прожиточного минимума.
В текущем году в рамках утвержденного бюджета по республике запланировано построить (приобрести) более 12 тысяч арендных квартир.
|
Регион |
Кол-во квартир |
|
ВСЕГО |
12 220 |
|
Акмолинская обл. |
126 |
|
Актюбинская обл. |
350 |
|
Алматинская обл. |
1 051 |
|
Атырауская обл. |
812 |
|
ВКО |
484 |
|
Жамбылская обл. |
1 028 |
|
ЗКО |
463 |
|
Карагандинская обл. |
582 |
|
Костанайская обл. |
312 |
|
Кызылординская обл. |
414 |
|
Мангистауская обл. |
305 |
|
Павлодарская обл. |
399 |
|
СКО |
311 |
|
Туркестанская обл. |
972 |
|
г. Шымкент |
1 580 |
|
г. Нур-Султан |
1 580 |
|
г. Алматы |
1 451 |