Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России новейшего времени регистрация права собственности на недвижимость в качестве отдельного документа существует с 1998 года. До этого БТИ (бюро технической инвентаризации) – государственный орган учета недвижимости — просто ставил штамп и делал запись о регистрации прямо на правоустанавливающем документе.
Новая аббревиатура не означает не смену органа, выдающего документы, либо его переименование. Это результат реорганизации. ЕГРП объединилась с ГКП (государственным кадастром недвижимости). Произошло это 1 января 2017 года. Обновленная структура называется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. Выдаваемый им документ объединил функции свидетельства о регистрации прав на недвижимость и кадастровый паспорт.
Речь идет о полной, трехстраничной выписке общего характера. Заказать и получить ее вправе любой гражданин, не только собственник данной недвижимости. Основной смысл нововведения – объединить базы ЕГРП и ГКН. Они и раньше существовали в рамках одного органа, но из-за несвоевременной синхронизации данные в них могли различаться. Документальное разночтение позволяло мошенникам производить незаконные сделки с недвижимостью.
Благодаря введению в документооборот выписки из ЕГРН значительно уменьшилось число случаев продажи квартир владельцами, ограниченными в правах. Минимизированы также случаи, когда собственники умышленно продавали квартиры и дома с обременениями, которые ложились на обманутых покупателей. В настоящее время контрагент сделки с недвижимостью может попросить продавца взять актуальную выписку из ЕГРН или сделать это самостоятельно. Другими словами, выписка из ЕГРН гарантирует юридическую чистоту сделки не только продавцу, но и покупателю.
Помимо «главной» выписки, которая одновременно является кадастровым паспортом, существуют иные утвержденные формы, предназначенные для подтверждения права собственности. Их также можно взять по мере надобности. Подобные выписки выдаются исключительно собственникам недвижимости по личному запросу. Третьи лица их получить не могут.
Многофункциональные центры предоставления государственных услуг (теперь они официально называются ГБОУ «Мои документы») тоже призваны облегчать гражданам совершение всевозможных «бюрократических» процедур. Они, как правило, отличаются удобством расположения и берут на себя посредничество между гражданами и государственными органами. Правда, за счет участия посредника, сроки получения услуг увеличиваются на различные сроки. В случае получения выписок из ЕГРН это два дня.
До 2022 года регистраторы МФЦ могли отказать в приеме документов на основании того, что представлен не весь необходимый пакет. Поскольку в наше время переход на электронный межведомственный документооборот практически завершен, МФЦ в любом случае примет запрос, если обратившийся гражданин предъявит паспорт.
Однако сам Росреестр может счесть, что сведений, полученных от гражданина, недостаточно для выдачи выписки. Запрос вернут в МФЦ, и недостающие документы придется «доносить». Процесс, соответственно, затянется еще больше. Поэтому, получая выписку через МФЦ, важно быть внимательным.
ВНИМАНИЕ! Получить выписку через МФЦ возможно только, если учреждение находится в том же кадастровом округе, что и объект недвижимости. Если же квартира или дом расположены в другом регионе, выписки выдает только непосредственно Росреестр.
Необходимая документация
Для первоначального оформления свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость, необходимы следующие документы:
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.)
- Кадастровый и технический паспорт
- Поэтажный план эвакуации (запрашивается в БТИ)
- Справка из жилищного органа обо всех лицах, на которых оформляется собственность
- Письменные, нотариально заверенные отказы от права собственности от тех, кто теоретически может претендовать на владение данной недвижимостью
- Паспорт объекта культуры
- Приемопередаточный акт
- Общегражданский паспорт собственника недвижимости
- Квитанция об оплате пошлины за регистрацию собственности
Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?
Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:
- кредитный договор и копию
- паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
- свидетельство о браке (если есть)
- справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
- в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.
Как видите, никаких документов, связанных с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Формат нововведённой выписки
Изменения, внесенные в закон № 218-ФЗ с 01.01.2017 года, объединили два самостоятельно и независимо действовавших формуляра документации в один:
- выписку из ЕГРП;
- кадастровый паспорт.
Новый официальный документ для подтверждения права собственности получил название выписки из ЕГРН. Как выглядит документ на собственность квартиры или иной объект недвижимости? Справка представляет собой квинтэссенцию ранее выдаваемых двух вышеуказанных формуляров и является единственным информационным документом на территории России, констатирующим принадлежность объекта конкретному владельцу в данный момент времени.
Выписка выдаётся в электронном варианте или на бумажном носителе по желанию клиента с указанием сведений о квартире:
- фактическое местонахождение с указанием юридического адреса, предназначения, этажа расположения и общей площади;
- графический план квартиры с указанием перегородок;
- ФИО владельцев с отражением доли владения каждого собственника;
- детальная информация о документе – основании права собственности на квартиру с указанием названия, присвоенного номера и времени регистрации государственной организацией;
- данные об ограничениях или обременениях с указанием даты и причины наложения;
- номера по кадастру, дату присвоения с обозначением кадастровой стоимости.
На что обратить внимание
Сотрудники агентств недвижимости советуют не пренебрегать проверкой документов, даже если для сделки какие-то свидетельства не требуются.
Свидетельство о праве собственности может отсутствовать, если сделка была совершена до 1997 г. (до появления регистрационных палат). Однако в этом случае на самом правоустанавливающем документе должен быть штамп о регистрации.
Всегда сравнивайте сведения в документах и фактическое положение дел: например, если продавец снёс дом, не получив разрешение на реконструкцию дома и не прекратив право собственности на строение, сделку осуществить не удастся, потому что документы к сделке не готовы
Обратите внимание на совпадение данных, указанных в правоустанавливающем документе и удостоверении личности. Например, часто путают имена Наталия и Наталья, Даниил может превратиться в Данилу, а точки над буквой «ё» надо писать или не писать именно так, как указано в паспорте, — Фёдор и Федор с одинаковыми фамилиями могут быть двумя разными людьми.
Если вы обнаружили разночтения, ориентируйтесь на написание в паспорте. Все изменения необходимо вносить в правоустанавливающие документы.
Второе, что необходимо проверить, — это отсутствие обременений права пользования и ограничений по расчётам (когда недвижимость находится в залоге у банка или у физического лица или не произведены окончательные расчёты с продавцом как при рассрочке платежа).
Обременения можно (и нужно) снять, для чего необходимо обратиться в региональные органы юстиции с документами, подтверждающими отсутствие обременений. Это может быть, например, акт о взаиморасчётах.
Третье, что необходимо сравнить, это цифры — площадь жилья или участка, количество комнат, номера дома и квартиры. Если цифры не совпадают, смотрите на самый новый по дате выдачи документ. В случае, если в квартире была перепланировка или новый владелец земельного участка после процедуры межевания обнаружил, что его площадь отличается от указанной в документах, требуется внести изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, обратившись в регистрирующий орган с документом, в котором отражены последние технические характеристики жилья.
Четвёртый документ, который надо изучить, это выписка из домовой книги (форма 9), в которой указано, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади, их возраст. Если вы покупаете или продаёте земельный участок, на котором есть только остов дома, необходимо получить архивную выписку той же формы.
Документы, подтверждающие право
Любое возникшее (или существующее) право обязательно подтверждается документальными источниками. В юриспруденции их принято делить на:
- Первичные (правоустанавливающие). Содержат сведения, на основании чего возникло право собственности (различные договоры, нормативные акты и т.п., список очень широк).
- Вторичные (правоподтверждающие). Они удостоверяют право. Это как раз свидетельство о регистрации (до середины 2017) и выписка из ЕГРН в наши дни. Именно эти документы подтверждают право собственности на квартиру.
- Описывающие параметры объекта недвижимости (количество квадратных метров, общих и жилых, количество и расположении комнат, высоту потолка и т.п.). Это кадастровый паспорт.
Вид правоустанавливающих документов зависит от способа, которым человек получает недвижимость во владение. Обычно это происходит одним из следующих способов:
- по наследству;
- по дарственной;
- в результате обмена;
- по программе приватизации;
- по решению суда о признании права собственности;
- по договору купли-продажи (в том числе с использованием ипотеки);
- долевое или паевое участие в строительстве;
- самостоятельное (своими силами) строительство.
Как выдается выписка из ЕГРН после регистрации
Выписка, выдаваемая собственнику по окончании регистрации, представляет собой документ на обычной бумаге, в котором в табличной форме представлены сведения:
— об объекте недвижимости (вид, назначение, адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель для земельных участков, разрешенное использование и т. д.);
— собственнике (Ф. И. О., паспортные данные);
— дате государственной регистрации;
— документе — основании для госрегистрации;
— существующих обременениях и запретах (ипотека, сервитут, арест).
Выписка подписывается уполномоченным сотрудником Росреестра и заверяется гербовой печатью.
При подаче документов на регистрацию собственник может в заявлении выбрать, каким способом он желает получить эту выписку и желает ли получить вообще. Для получения выписки можно выбрать один из следующих способов (наряду с иными документами, подлежащими возврату после регистрации):
1. Лично в Росреестре, МФЦ или из рук курьера. Курьерская доставка осуществляется при условии ее оплаты. Размер платы за такую услугу разнится в зависимости от субъекта РФ и составляет, к примеру, для г. Москвы и Московской области 1500 руб. (для физлиц).
2. По почте.
3. По электронной почте в виде ссылки на документ, удостоверенный электронной подписью.
Наиболее быстрые способы (в день регистрации) — через Росреестр или по электронной почте. Получение ее в МФЦ возможно на 2 дня позднее, чем свершился факт регистрации (именно такой срок по закону дается Росреестру для направления документов в МФЦ). Самый непредсказуемый срок — по почте, так как он всецело зависит от работы этой структуры.
Особенности получения выписки из ЕГРН в дальнейшем
Законом не установлено срока действия выписки, выдаваемой после регистрации собственности, но различные органы власти и организации могут ограничить его для своих целей. В основном фигурирует срок в 30 календарных дней.
Провести регистрацию в настоящее время возможно даже за 1 рабочий день (к примеру, если сделка удостоверена нотариально и документы поданы в электронной форме), следовательно, чем свежее выписка, тем больше можно ей доверять. Собственники могут в любое время повторно заказать выписку, подтверждающую их права. Сделать это можно в подразделении Росреестра, МФЦ или прямо на официальном портале Росреестра, не тратя времени на очереди. Правда, услуга эта является платной: за бумажный документ граждане должны заплатить 400 руб., за электронный — 250. Реквизиты для оплаты имеются на сайте Росреестра. Полученные электронные выписки имеют ту же силу, что и бумажные, так как заверяются электронной подписью.
***
Итак, единственный документ, который может быть выдан после регистрации (причем только при желании собственника), — это выписка из ЕГРН. Однако реестровые записи в наше время можно изменить очень быстро, поэтому в случае необходимости подтверждения своего права собственнику почти всегда приходится получать новую выписку, актуальную именно на момент подтверждения.
Как восстановить недостающие бумаги
После подачи документов на регистрацию, заявитель получает расписку. В ней помимо даты составления указывается перечень предоставленных регистратору бумаг. Если одна из них не будет выдана заявителю после завершения регистрационных действий, ее нужно восстановить.
Для этого нужно написать заявление в отделение Росреестра, где указать:
- дату и обстоятельства подачи;
- индивидуальный номер расписки;
- полное описание утерянной бумаги.
Если утеряны договор купли-продажи или акт приема-передачи, следует указать их реквизиты. При утере расписки или дополнительных справок – достаточно просто указать сам факт и названия.
Регистратор обязан исправить свою ошибку, а при наличии мотивов невыдачи – предоставить выписку с отказом в регистрации и обоснованием решения. Последняя может стать основанием для заявителя обжаловать действия регистратора в судебном порядке, но на подачу искового заявления отводится 10 дней. Следует также учитывать, что возбудить иск можно только в отношении правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации.
Документы покупателя после покупки квартиры подтверждают соблюдение прав и обязанностей сторон договора купли-продажи, законности самой сделки, а также дают возможность подтвердить право собственности перед третьими лицами или государственными инстанциями. Продавец отказывается передавать дополнительные справки на квартиру? На бесплатной консультации юристы подскажут, чем чревато отсутствие того или иного документа. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки или представительство интересов клиента, если дело дойдет до судебного разбирательства.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!