Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?
Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».
То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».
Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.
В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).
Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.
Несколько лет назад взять выгодный кредит под залог доли в квартире было почти нереально, так как долевые владения считались неликвидными и практически не продавались на рынке недвижимости. Сегодня ситуация иная: взять деньги можно, имея часть недвижимого объекта в многоквартирном доме, но есть важные моменты.
Первый и основополагающий момент: доля квартиры должна быть выделенной.
То есть она обозначена, имеет определённый метраж и на законных основаниях принадлежит собственнику. Владение должно подтверждаться документально.
Порядок использования части чётко определяется и оформляется соответствующими бумагами. Гражданин может владеть отдельной комнатой или несколькими.
Если доля не выделена, то по факту невозможно определить, какая именно часть квартиры принадлежит определённому совладельцу.
Продать её будет практически невозможно, и поэтому крупные финансовые и кредитные организации не идут на риск и отказываются иметь дела с собственниками не выделенных долей квартир.
Иногда выделить часть для передачи в залог просто нереально, к примеру, в однокомнатной квартире, принадлежащей нескольким владельцам.
Второй момент: в залог банками принимаются только части приватизированных квартир и на законных основаниях принадлежащих владельцам. Отсутствие приватизации говорит о том, что объект является государственной собственностью. Есть и прочие нюансы, и они тоже рассматриваются в статье.
Как возникает долевая собственность
Владельцем доли в жилье можно стать различными путями. К примеру, с приобретением квартиры в долевую собственность (сделка купли-продажи, мены, дарения и др.), либо после приватизации в равных долях с остальными членами семьи. Также долю можно унаследовать или получить по суду.
Право долевой собственности позволяет владеть и распоряжаться определенной частью имущества (в статье рассматривается объект недвижимости) при некоторых ограничениях (ст.244 Гражданского кодекса). Основным ограничением является потребность распоряжения своей долей лишь по соглашению остальных долевых собственников (ст.246 ч.1. Гражданского кодекса). Таким образом, долевладелец вправе продать, завещать, заложить или подарить принадлежащую ему долю в квартире лишь при общем одобрении прочих долевых правообладателей данного жилья.
Принадлежность доли в недвижимости подтверждается ЕГРН-выпиской, если ранее был выполнен ее выдел из совместной собственности (ст.252 Гражданского кодекса), либо она была приобретена у прежнего владельца (ст.246 ч.2 Гражданского кодекса).
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.
Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?
Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.
Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.
Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.
Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.
Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Возможно ли получить займ под залог комнаты (доли в квартире)?
Теоретически это вполне возможно, однако, стоит настроиться на то, что процесс получения кредита будет трудоемким и финансово затратным. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо помнить о некоторых нюансах процедуры оформления:
- Объект недвижимого имущества, который передается в залог банку, необходимо будет страховать за свой счет. Иногда сумму страховки включают в стоимость кредита.
- Оценка экспертом стоимости комнаты или доли не всегда будет выгодна для клиента.
- Для получения более выгодных условий и низкой ставки, потребуется предоставление справки 2-НДФЛ или по форме банка, где будет указана заработная плата заемщика.
- Для передачи имущества в залог банку, необходимо предоставить документальные доказательства отсутствия задолженности за коммунальные платежи.
- Свое право собственности также необходимо подтвердить документами.
- Для оформления займа под залог доли (комнаты), потребуется письменное согласие всех дольщиков жилого объекта недвижимости.
- Пока задолженность по кредиту не будет погашена полностью, никаких сделок и операций с недвижимостью собственник совершать не может.
Важно! При невыполнении обязательств по кредитному договору, заемщик может лишиться жилья.
Также стоит запомнить, что максимум, на который может рассчитывать заемщик при получении займа – это не более 50% от рыночной стоимости жилья. Получить на руки 50-60% стоимости комнаты или доли можно только в МФО, но там условия более жесткие – высокие ставки, малый срок кредитования.
В некоторых банковских организациях действуют свои условия выдачи денежного займа. В основном они следующие:
- у клиента должна быть своя выделенная доля в квартире;
- объект недвижимости должен иметь всю техническую документацию;
- никаких обременений на жилой объект быть не должно;
- обязательно наличие нотариально заверенных согласий всех дольщиков и собственников жилой собственности.
Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников срочно
Со стороны действующего законодательства РФ, не регламентируются какие-либо ограничения в данном плане. При условии, что вы являетесь собственником части квартиры, вы имеете право на распоряжение своим имуществом, согласно вашему убеждению и желанию.
Вы имеете право на использование своей доли в качестве залога в банковском учреждении, при этом вам не понадобится разрешения остальных сособственников объекта недвижимости.
Когда мы говорим, например, о «двушке», в которой имеется два собственника, вы имеете право, в принципе, не уведомлять другого дольщика о своих намерениях относительно своей части квартиры.
Порядок и правила по оформлению
Данный кредитный договор ничем особо не отличается от залога целой квартиры. Финансовое учреждение потребует базовый пакет документации, который может дополняться некоторыми дополнительными справками.
Как собственнику узнать кто прописан в квартире
Однако есть один важный момент – ваша доля в праве собственности на квартиру должна быть выражена в натуре, а также обладать кадастровым планом.
Иными словами, общая собственность предусматривает в обязательном порядке согласование со всеми другими собственниками во время оформления залога.
Когда доли сособственников по квартире имеют четкое разграничение в порядке документов, то какие-либо препятствия отсутствуют. Вы можете на полных правах делать с вашей долей, что пожелаете.
Перечислим стандартный, запрашиваемый банками, пакет документации:
- документы, которые подтверждают ваше право собственности на вашу долю;
- кадастровый план;
- выписки из ЕГРП;
- выписка из БТИ (может и не потребоваться);
- данные касательно зарегистрированных жильцов в квартире;
- справки о доходах (налоговая инспекция, место работы).
Какие случаи предполагают возможность взять кредит в банке под долю в квартире?
Велика вероятность по оформлению такого договора, при условии, что доля соответствует отдельному помещению в квартире, что находит свое отображение в документации. Помимо этого, шансы могут значительно возрасти, когда кредит предполагается для выкупа второй доли в той же недвижимости.
Отметим тот факт, что для банков не очень приемлемо, когда в залоговой квартире прописаны несовершеннолетние граждане. Наилучший вариант – тот, при котором заемщик и его супруг выступают собственниками квартиры или дома, однако, в качестве залога выступает только 1/2 часть недвижимости, при всем этом, супруг выражает свое одобрение на кредит и ставит свою подпись на договоре поручительства.
Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.
Процесс осуществляется в несколько стадий:
- достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
- сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
- заключение договора купли-продажи долевой собственности;
- госрегистрация прав на приобретенное имущество.
Можно ли оформить в залог долю?
Реально ли заложить долю в квартире в банк? Такая возможность прописывается в законе под названием «Об ипотеке». В пятой статье указывается перечень имущества, которое может становиться объектами ипотеки (залога). В список включаются части (доли) квартир, состоящие из одной либо нескольких полноценно изолированных комнат.
В седьмой статье того же закона под номером 102 прописывается, что возможен залог имущества, которое относится к общей собственности. Тут указывается, что можно заложить часть как совместной собственности, так и долевой.
Разница этих двух видов заключается в том, что при совместном владении доли жилплощади невыделенные, а при долевом, напротив, они выделяются (то есть каждому владельцу принадлежит определенная часть – одна изолированная комната или несколько).
Кто может получить кредит
Деньги под залог доли в квартире выдадут лицу, которое:
- достигло определенного возраста: совершеннолетия или 21-го года (реже 22-23 лет);
- младше максимально допустимого установленного кредитором возраста – 65-80 лет (столько может исполниться заемщику не раньше дня, в который он полностью погасит кредит);
- является российским гражданином, зарегистрированным в РФ временно по месту пребывания или постоянно по месту жительства;
- официально трудоустроено и работает на текущем месте минимум 3-6 месяцев, а за прошедшие пять лет – минимально год;
- получает стабильный доход, которого хватит на погашение кредита.
Это стандартные требования, но они могут меняться кредитующими организациями. Иногда списки сокращаются, а иногда расширяются и дополняются такими условиями как положительная кредитная история (без активных долгов и просрочек), наличие контактного стационарного или мобильного телефона, отсутствие судимостей и так далее.