Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объясняем, какой налог вы заплатите при продаже недвижимости при разных условиях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
В этой статье
- Правила уплаты налога при продаже квартиры
- Минимальный срок владения квартирой
- Изменения в 2020 году
- Расчет налога с продажи квартиры
- Пример расчета
- Как продать квартиру без уплаты налога
- Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
- Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
- Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
- Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
- Как уменьшить налог при продаже квартиры
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
- Уменьшение налога на расходы при приобретении
- Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
- Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
- Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
- Правила заполнения декларации
- Документы, прилагаемые к декларации
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Заключение
Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры
Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.
В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.
Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:
Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную
(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.
Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.
Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.
Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2022 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2022 году
Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.
Обновления касаются:
- Периода владения недвижимостью;
- Расчётной стоимости жилья.
Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.
Если вы купили квартиру в 2022 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.
Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:
- Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
- Недвижимость приватизирована ее владельцем.
- Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.
Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.
Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Срок сдачи декларации и период уплаты налога при продаже квартиры
Декларацию необходимо сдавать строго в установленные сроки. Так, если человек выполнил продажу квартиры в течение предыдущего года, период сдачи отчётной документации по налогу заканчивается 30 апреля 2022 года. Дата выпадает на понедельник. Потому рассчитывать на перенос срока сдачи налоговой отчетности не стоит. Эксперты не советуют оставлять сдачу отчёта на последний день. Нужно учитывать, что налоговую декларацию далеко не всегда удается составить безупречно с первого раза.
Если выяснилось, что гражданин обязан уплатить налог, денежные средства должны быть внесены не позднее 15 июля 2022 года.
Вне зависимости от того, присутствует ли потребность в оплате налога при продаже квартиры, или отчёт получился нулевым, декларация должна быть сдана в ФНС не позже установленного срока. Если налогоплательщик пренебрегал правилами, в его отношении будут применены санкции. В частности установлен штраф в размере 5% от суммы налога при продаже квартиры. Денежные средства взимается за каждый месяц просрочки. Нужно учитывать, что существует нижняя и верхняя граница взыскания. Человек должен заплатить не менее 1.000 руб, Но не более 30% от суммы налога в качестве штрафа. Штраф предусмотрен и за несвоевременную уплату налога. Если человек не успел своевременно внести денежные средства в казну, размер штрафа составит 20% от суммы налога. Эксперты советуют проявлять внимательность и не допускать излишних трат из-за нарушения сроков сдачи декларации и уплаты налогов.
Уменьшение суммы налога
Даже если в силу ряда причин собственник недвижимости решил продать свою квартиру, но при этом владел ею менее 5 лет, шанс найти способ уменьшить налог всегда остается. Рассмотрим самые распространенные и действенные методы:
- представить налоговому органу документированные доказательства расходов на приобретение жилья;
- в ситуации, когда жилье передано по наследству, подарено или приватизировано, продавец может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн.;
- если в одном году гражданин не только продает, но и приобретает квартиру, он получает право использовать вычет размером 2 млн. с покупной стоимости жилья.
Как вычислить сумму налога?
Вот мы и подходим к самому главному — как рассчитать налог с продажи квартиры. Важно ведь сделать это правильно, иначе можно очень неприятно удивиться «счастливым письмом» от ИФНС. Итак, как мы уже говорили, резиденты должны заплатить 13% от стоимости квартиры при ее продаже. Но налог может быть посчитан с разной налоговой базы. Возможны следующие формулы расчета:
- (Цена недвижимости при ее продаже — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог;
- (70% от кадастровой стоимости жилья на момент продажи — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог. Автоматически применяется в том случае, если 70% от кадастровой стоимости жилья больше стоимости жилья в договоре купле-продажи;
- (Цена недвижимости при ее покупке — налоговый вычет)*0,13 = налог;
- В случае с переуступкой, расчет ведется от цены переуступки за вычетом всех расходов, связанных с приобретением жилья (паевые взносы, к примеру).
При этом, в независимости от метода подсчета, действует правило: если итоговое число будет меньше или равно нулю, гражданин не платит налог за продажу жилья. Однако, заполнить декларацию 3-НДФЛ ему по-прежнему нужно: инспекторы ФНС перепроверят, точно ли верны расчеты, показывающие 0 или меньше по налогу.
Налог с продажи квартиры пенсионером: подводим итоги
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если гражданин продает ее не ранее пяти лет использования.
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если владелец продает ее не ранее трех лет использования, при выполнении дополнительных условий (см.выше).
- Гражданин в некоторых случаях может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.
- Продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей и ее цена не ниже 70% от кадастровой.
- Бывший собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение квартиры. При этом с целях налогообложения будет учитываться продажная цена не ниже 70% от кадастровой.
- Продавец обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.
Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня. Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объекта налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.
С какой суммы уплачивается налог?
Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.
Размер полученного дохода следует определять:
- По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
- Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.