Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
-
Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.
Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.
Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.
Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Оформление договора дарения ипотечной квартиры
Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:
- Гражданский паспорт собственника недвижимости.
- Гражданский паспорт одариваемого.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
- Выписка из реестра прав собственности.
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
- Разрешение банка.
Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.
Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.
Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:
- Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
- Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
- Технические характеристики объекта.
- Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
- Перечень прав и обязанностей всех сторон.
- Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
- Подписи сторон.
Нюансы при дарении ипотечной квартиры
Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.
Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.
Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.
Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.
Есть ли варианты в обход кредитной организации?
Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:
- Росреестр не примет на регистрацию документы.
- Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
- Сделка дарения будет признана недействительной.
- Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.
Можно ли оформить циркуляр дарения на закладываемое жилье?
Если дарение квартиры в качестве закладываемого недвижимого благосостояния оформляется без разрешения банкиров на проведение такой процедуры, то сделка автоматически аннулируется. Этот факт станет известен, ведь необходимо будет переоформлять жителей и без банкиров не обойтись. Здесь возможны два варианта. Первый путь приведет к тому, что распоряжение дарения на заложенную жилплощадь и остальные изменения будут незаконными.
Суд всегда принимает сторону банкиров, так как распорядительные бумаги закладываемого недвижимого имущества составлены с учетом особенностей и опыта деятельности с клиентской базой. Во втором случае банкиры могут потребовать выполнения обязательств по закладываемому недвижимому имуществу в полном объеме, а значит, выплатить долг полностью за короткое время. Иначе банкиры продадут жилплощадь самостоятельно.
Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?
В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.
Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.
Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.
В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.
Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:
- ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
- Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
- Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
- Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.
Категории и статус одаряемых
Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков.
Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:
- Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
- Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
- приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
- расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.
- Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
- Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.
Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.
Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.
- Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
- Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
- В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
- Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
- Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
- После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
- Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.
Какие документы нужно собрать?
Для того, чтобы оформить дарственную на квартиру в ипотеке нужно подготовить такой пакет документов:
- Заявление на регистрацию – в самом ведомстве, как правило, выдается бланк и образец его заполнения.
- Гражданский паспорт РФ.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Если даритель в браке, то письменное согласие супруга на проведение сделки.
- Технический паспорт на квартиру.
- Если есть несовершеннолетний ребенок, который зарегистрирован в ипотечной квартире, то разрешение на проведение сделки от органа опеки и попечительства.
- Справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире.
- Письменное разрешение банка на проведение сделки.
Также к пакету документов нужно будет приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.
Получение согласия банка
Для того чтобы квартира могла свободно перейти к новому владельцу до того, как закончится кредитный договор, нужно обязательно получить согласие банка. Только от финансовой организации зависит, может ли лицо, заключившее договор, передать недвижимость другому человеку. Квартира находится в залоге, и банк является ее официальным собственником. Без обращения в банк подарить квартиру невозможно, ведь ипотечный договор все еще действует.
Перед тем как получить разрешение банка, необходимо подать заявку в виде письменного заявления, которое оформляется заранее. Далее банк его рассматривает. Особое внимание при проверке уделяется лицу, которому дарят квартиру. Данный человек становится новым владельцем. К нему предъявляется не меньше требований и условий, чем к первому заемщику.
Банк проверяет:
- уровень дохода;
- наличие или отсутствие кредитных долгов;
- общая состоятельность и платежеспособность;
- расходы и ежемесячные затраты;
- стабильность уровня дохода;
- информация о доходах членов семьи.
Таким образом, тщательно проверяется лицо, которому дарят квартиру. Если какие-либо данные не удовлетворят кредитную организацию, запрос отклонят.
Банк детально изучает не только личность нового заемщика, но и факт соответствия всем нормам и правилам заключения кредитных договоров. Если договор заключен незаконно, это приведет к неприятным обстоятельствам.
Следует обратить внимание, что кредитный договор заключается максимум на 30 лет. Это значит, что риск образования задолженностей за данный период очень большой. Это и есть главная причина, почему банк проверяет все данные тщательно.
Как подарить квартиру без согласия банка и без нарушения законодательства
Еще одной распространенной проблемой в оформлении дарственной на квартиру в ипотеке является отказ банка. Это может быть связано только с тем, что одаряемый и его кредитная история не соответствуют требованиям финансовой организации.
Многие заемщики не знают, что делать, если подарить квартиру необходимо. Здесь поможет только снятие недвижимости с залога. После этого заемщик становится не только полноценным владельцем квартиры, но и может совершать с ней любые действия, которые ранее ограничивались банком.
Снять квартиру с залога можно двумя способами:
- погасить ипотечный кредит досрочно;
- воспользоваться таким банковским продуктом, как рефинансирование.
Второй вариант вполне удобен и прост. Сейчас многие граждане проводят перекредитование, после чего выплачивают долг на более выгодных условиях.
Например, если кредит был изначально оформлен в Альфа-Банке, то рефинансирование можно провести в другой компании. Перед этим необходимо убедиться, что отсутствует какая-либо просрочка при выплатах в прежнем банке. Следует изначально придерживаться сроков погашения.