Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита.
Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?
Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.
Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:
- При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
- При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
- При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.
Особенности передачи прав на землю под ипотеку
Все обязанности, связанные с лизинговыми соглашениями, накладываются на первичного нанимателя. Предусматривается, что правомочия и обязательства не могут быть переданы кредиторам или другим гражданам. В отношении залогового обеспечения используются основные положения и условия, свойственные ипотечному кредитованию. Если лицо прекращает вносить средства по кредитному соглашению, у банковской организации появляется возможность направить взыскание на тот предмет, что находится в залоге. Это говорит о том, что объект будет реализован в ходе торгов. Сделать это можно без согласия собственника. На банк накладывается обязанность относительно заключения соглашения цессии на правомочия аренды. В роли собственника может выступать гражданин или органы муниципалитета.
ВНИМАНИЕ !!! В законе №102 прописано, что передать в залог арендные права, отнесенные к землям, находящимся в собственности государства или муниципалитете, не допускается. Это связывается с тем, что на указанной категории наделов не допускается возведение жилых комплексов.
Для примера, это участок, который ранее был выделен для использования недвижимости торгового назначения. Данный объект не может рассматриваться в качестве залогового. Кроме того, стоит учесть, что устанавливается запрет относительно оформления займа ипотечного типа на надел, которым владеет орган государственной власти. Данное правило применяется к предметам, являющимися самостоятельным предметом залогового акта. На таком участке не располагается жилое строение. Также они могут быть конфискованы или иметь ограничения в правах.
Если гражданин получает заемные средства по ипотеке на права аренды, то это не может выступать причиной для прекращения действия соглашения лизинга. Кроме того, не возникает необходимости для формирования еще одного акта. Если говорить про арендные права со множественностью лиц, что подразумевает долевую часть надела, то в этом случае не может быть однозначного решения. Этот вариант событий предусматривает возникновение трудностей. Связываются они с установлением порядка относительно использования каждым из арендаторов своей части надела. Данная причина влияет на признание указанной разновидности сделок не соответствующими действительности. У процесса передачи прав аренды есть свои положительные и отрицательные моменты.
ВАЖНО !!! К плюсам относится то, что оформить ипотечное соглашение вправе лицо, не обладающее имуществом, которое можно реализовать за короткое время. Кроме того, не требуется искать средства для приобретения объекта, так как есть возможность оформления ипотечного кредитования. Для этого необходимо иметь статус арендатора.
Когда права аренды передаются под обеспечение, равно как и имущество недвижимого типа, расположенное на территории, то сформированное соглашение с банком не говорит о том, что не получится приобрести права на надел. Целью в данном случае выступает личное владение. Подобные вопросы не один раз рассматривались в судебных органах. Зачастую во время принятия решений судьи занимают позицию того, кто занял денежные средства.
Банковские организации не отказываются от оформления рассматриваемого типа договоров. Причиной тому выступает то, что им становится намного выгоднее такой вариант, так как переходит во владение заемщиков. Также можно выделить отрицательные моменты, присущие ипотечному кредиту. Данные аспекты касаются прав аренды на земли. Главным минусом можно назвать то, что заключаются подобные соглашения на непродолжительный срок. Он ограничивается временными рамками, связанными с действием соглашения аренды. Для примера, когда лизинговый договор составляется продолжительностью не более пяти лет, то у гражданина возникает обязанность на протяжении указанного срока в полной мере выплатить задолженность по кредиту. Говоря о стандартном процессе ипотеки, стоит отметить, что сроки могут растягиваться на 20-30 лет.
ВНИМАНИЕ !!! Это дает возможность гражданину совершить все платежи по кредиту и не вызывать нехватку средств в семье. Если лицо предлагает заложить арендные права, то под них могут предоставить небольшие суммы. Они равны примерно половине стоимости арендных платежей. Часто у граждан возникают сложности с тем, что приходится оплачивать несколько раз выезд оценщика на участок.
Это необходимо для определения ликвидности. Если провести сравнение со странами Америки и Европы, то указанный тип кредитов в нашей стране может предоставляться только несколькими банками. Указанный момент в значительной степени накладывает ограничение на возможности заемщиков. Это в результате приводит к тому, что он оформляет ипотеку. Условия для лица не выгодны.
Связывается с тем, что изначально возникает сложность с определением суммы арендных платежей. По указанной причине многие банки предпочитают не рисковать и не использовать указанный способ обеспечения. Они не получают гарантию того, что произойдет полное перекрытие задолженности при продаже объекта залога. Права аренды на конкретно взятый земельный надел получают меньший показатель ликвидности, если сравнивать с объектами недвижимости. Причин на то несколько. Они отражены выше.
В качестве заключения
Подводя итог очередной статьи, посвященной проблемным вопросам в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, мы хотим сказать вам – не стоит верить всему тому, что вам говорят вокруг. Читайте законы самостоятельно, перечитывайте их вновь и вновь, и вы будете удивлены, обнаружив для себя масштабы того, о чем стараются умолчать.
Наверняка вы подумали, легко взять вот так и написать: согласие не требуется! Банки то требуют, Росреестр отказывает в регистрации. Поверьте нашему опыту, с банком можно и нужно договариваться. В этой организации работают такие же люди, как и мы с вами. Встречайтесь, ведите переговоры, представляйте доводы, обосновывайте их с правовой и практической точки зрения.
Что же касается Росреестра, то их позиции рушатся в Арбитражных судах! Да, не всегда и не «без боя», но проблему решить можно. Если вы предоставите в суд обоснованные доказательства, и дадите трактовку нормы права, и она будет логичной, то суд, скорее удовлетворит ваши требования (если требования сформулированы грамотно и в соответствии с законом), чем откажет.
Отрицательные аспекты
В большинстве случаев такая форма залога оказывается невыгодной для кредитуемого лица. Это связано, прежде всего, с традициями и менталитетом российских кредитных организаций.
- срок закрытия ипотечного долга должен совпадать со сроком действия арендного соглашения. Даже если договор действителен в течение трёх лет, за этот срок заёмщик обязан полностью выплатить банку долг. Для сравнения, обычная ипотека с залогом в виде купленного имущества может иметь сроки 15-20 лет. Договор аренды в качестве залога делает ипотеку весьма накладной;
- занять у банка под договор аренды можно лишь небольшие суммы – до 70% от объёма арендной платы;
- дополнительные трудности создаёт юридическое оформление сделки. Перед одобрением ипотеки на место выезжает оценщик, который заполнит акт о пригодности (ликвидности) надела для кредитных целей. Работу оценщика и прочие трудности оплачивает заёмщик, наниматель участка;
- несмотря на то, что на законодательном уровне процедура вполне проста и законна, фактически далеко не каждый банк готов рассматривать в качестве залога арендные права. А те, что готовы кредитовать на таких условиях, предлагают чаще всего не самые выгодные условия, страхуя себя от возможных рисков. Сложно оценить арендное право в момент заключения кредитного договора, а значит, дело становится весьма рискованным для банка. Как показывает практика, кредитные организации любят точные цифры и фактические быстрореализуемые объекты, а не права, оформленные на бумагах;
- право аренды ценится значительно меньше, оно сложно реализуемо и считается не особо ликвидным в нашей стране. Риски закладываются в процентную ставку;
- оформить право аренды договора в качестве залога без согласия собственника можно только в одном случае – если земля принадлежит муниципалитету. От физических или юридических лиц согласие необходимо, так как договор аренды имеет срок, и в дальнейшем собственник может отказаться его продлевать. Договор с муниципалитетом продлить легче. Административный орган нужно только известить о желании заложить арендный договор под ипотеку.
Особенности процедуры
Ипотека под залог участка возможна, но нужно учитывать несколько особенностей, закрепленных на законодательном уровне.
- срок залога земельного участка не может быть дольше оставшегося периода пользования наделом;
- если объект является государственной или муниципальной собственностью, а срок временного пользования (и/или владения) составляет менее 5 лет, то для передачи арендных правомочий в качестве обеспечения потребуется получение разрешения от собственника, если более рассматриваемого срока, то достаточно уведомить его о залогодержателе в письменном виде;
- если земельный надел принадлежит юридическому или физическому лицу, то передать право аренды в залог можно лишь в случае получения письменного разрешения от владельца;
- собственник надела вправе запретить передавать объект и правомочия на него третьим лицам, в том числе в залог.
Особенности передачи права аренды в залог
Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.
К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании. Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.
Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет. Однако нормами ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещается передача в залог прав аренды земли, принадлежащей государственным органам или муниципалитету. Исключение – если участок предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения.
Если надел, к примеру, выделялся для эксплуатации в коммерческих целях, выступать предметом залога он не может. Ипотека будет запрещена и в том случае, если участок будет выступать обеспечением самостоятельно без недвижимости, расположенной на нем. Нельзя передать в залог также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.
Передача в ипотеку возможна только при условии, что все постройки на участке законны и оформлены по требованиям российских нормативно-правовых норм. В противном случае банк откажет в выдаче займа с таким обеспечением.
Оформление ипотеки на имущественные права не является основанием для аннулирования договора аренды и не требует оформления нового соглашения между сторонами. Все остается по-прежнему. Единственное, потребуется дополнительно составить в письменной форме согласие собственника на передачу имущественных прав в залог.
Если говорить о долевом праве аренды, то тут на практике ситуация неоднозначна. Чаще всего сложности возникают относительно порядка пользования своей доли каждым из арендаторов. Судебная практика имеет в арсенале немало случаев, когда сделки по передаче в ипотеку части участка становились недействительными.
Заключение договора с банком
Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок. Кроме того, будет оцениваться платежеспособность потенциального заемщика.
Если условия предоставления и обеспечения займа устраивают обе стороны, то заключается ипотечный договор. Он имеет простую письменную форму, то есть не требует нотариального заверения. Банк запросит предоставление договора аренды, согласия собственника и подтверждения факта использования участка по целевому назначению.
Ипотечный договор подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре. Если проигнорировать это требование, договор будет считаться недействительным и не имеет юридической силы.
Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.
В качестве предмета ипотеки в данном случае выступает право аренды на землю, которая находится в обороте. Необходимо, чтобы ограничения на оборот такого участка по российскому законодательству отсутствовали. Если же они имеются или, более того, если участок вовсе исключен из оборота, то подобное действие в его отношении не допускается.
В российском законодательство оговаривается необходимость залога надела лишь вместе с находящимися на ней строениями и иными объектами недвижимости. Предусмотрено, что ипотека земли и здания, которые арендуются вместе, также должна производиться вместе. Залог одной земли без здания не допускается.
Установлено, что арендуемая у государства или муниципального образования земля должна быть предназначена либо для жилищного строительства, либо для комплексного освоения. Если же для нее установлено иное назначение, то права аренды на нее не могут оказаться заложены.
Особенности ипотеки при залоге права аренды участка
Существуют следующие нюансы, связанные с залогом арендных прав на земельный надел:
- Кредит на практике будет выдан на весьма короткий срок, соответствующий остающемуся периоду арендного договора. В частности если срок последнего составляет пять лет, то в подобном случае должнику потребуется выплатить как тело ипотечного долга, так и проценты по нему в течение именно этого периода. Разумеется, это существенно отличается от стандартной ипотеке, где длительность погашения кредита может быть несколько десятилетий;
- Размер самого кредита будет достаточно невелик, он будет составлять не более 50–70% от совокупной арендной платы;
- При запросе на получение подобного кредита заемщику часто предлагается оплатить выезд на земельный участок оценщика, последний определит степень его ликвидности;
- Так как в отечественной практике далеко не все банки, но лишь наиболее крупные предлагают кредитные продукты, в которых залогом выступало бы право аренды, условия для самого заемщика окажутся не слишком благоприятными.
- Вследствие пониженной ликвидности данной разновидности залога перед стандартной недвижимостью предлагаемый процент по ипотеке превосходит взимаемый в общем случае.
Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка
Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:
- передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
- обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
- не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
- возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.
Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.
К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.
Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.
Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.
Возможности и обязанности кредиторов и заёмщиков
Передача арендного права в качестве обеспечения ипотеки или кредита имеет следующую специфику:
- все прописанные в договоре аренды обязательства, возложенные на первичного нанимателя, остаются за ним. То есть, арендатор, заложивший своё право, обязан продолжать делать арендные платежи, содержать земельный надел в порядке, соблюдать прописанные правила эксплуатации;
- если арендное право было заложено по всем правилам, не требуется перезаключение договора или его расторжения с целью создания нового. Договор остаётся тем же;
- передать в залог можно только арендное право на участки, предназначенные для жилого строительства. Если в соглашении указано промышленное или сельскохозяйственное назначение территории, или даже под застройку офисными или торговыми помещениями, заложить такую аренду нельзя;
- ипотечный заём нельзя обеспечить арендным договором, если участок находится в муниципальной собственности без аренды строения, которое на нём возведено;
- так же обеспечение займа невозможно конфискованными или обременёнными территориальными наделами.
По действующим принципам ипотечного кредитования банк берёт имущество в качестве залога, чтобы в будущем продать его, если заёмщик окажется банкротом. В случае с арендным правом в качестве залога банк заключает договор цессии, то есть, уступки прав на аренду.
- Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.
- Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
- Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету. Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.
- Заключение договора.
- Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
- Получение кредитных средств.
После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре. Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.
Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.
К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.
Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.
Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.
Что такое залог права аренды земельного участка?
В целом право аренды земли является не слишком привлекательным для кредитных учреждений активом. Причина в том, что арендные права на участки куда менее ликвидны, нежели непосредственно сами участки либо иная недвижимость (квартиры, жилые дома). Также определенные затруднения возникают при установлении действительной стоимости подобных прав. В итоге в данном случае возврат средств гарантирован в куда меньшей степени, нежели в случае, когда заложена сама недвижимость.
Поскольку аренда земли — очень распространенное явление, весьма многие арендаторы готовы закладывать имеющиеся у них права, с учетом того что это разрешено законодательством. Однако очевидно, что данное направление по значимости никак не может сравниться со стандартной ипотекой.
В результате право аренды на землю готовы принять в залог прежде всего крупные банковские учреждения, а также специализированные организации, занимающиеся ипотекой.
Целью кредита может выступать:
- Покупка иного объекта недвижимости, довольно часто именно подобный вариант залога практикуется, когда залогодатель приобретает еще не построенное жилье. В этом случае банк соглашается принять в залог право аренды до момента его приемки, когда же застройщик передаст объект должнику, то он отдаст в залог уже его. Подобное положение обычно устраивает банк, поскольку менее ликвидный предмет будет пребывать у него в залоге лишь до появления более ликвидного и впоследствии ипотека будет оформлена уже на него;
- Возведение дома на арендованном участку, аналогично предыдущему случаю в подобной ситуации также после постройки жилого дома в залог поступает уже именно он;
- Ремонт своей собственности;
- Медицинские услуги.
В последних двух случаях залогодателю требуется меньшая ссуда, поэтому банк будет готов принять в качестве обеспечения именно арендные права.
Кроме того, возможно предоставление кредита, не носящего целевой характер.
Аренда земельного участка — что это такое? Подробная информация о сделке
Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:
1. Невозможность предоставления государственной услуги в связи с несоответствием представленных документов требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и города Москвы.
2. Права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания, строения, сооружения оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные разбирательства по вопросам, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием задолженности по арендной плате, применением штрафных санкций, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды земельного участка.
3. Неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка.
4. Оплата стоимости выкупа права аренды земельного участка не произведена в полном объеме.
5. Наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.
6. Включение расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений в утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.
7. Включение земельных участков в утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.
На финансовом рынке не так просто найти банк, который предлагает подобные кредитные программы. Но среди самых крупных финансовых организаций предложения встречаются:
| Банк | Условия кредитования |
| Сбербанк |
|
| ВТБ Банк Москвы |
|
| Райффайзен Банк |
|
Указанные условия не являются окончательными. Каждый случай рассматривается сотрудниками банка индивидуально, в зависимости от кредитной истории заёмщика, ликвидности и так далее.
К договору залога права аренды предъявляются общие требования, как к любой ипотечной сделке. В первую очередь, это касается письменной формы – устное обязательство не будет иметь никакой юридической силы.
Договор также подлежит обязательной государственной регистрации. Об этом говорит пункт 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».