Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в рассрочку: нюансы сделок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Для покупателя явными плюсами является:
- выплата всей стоимости частями;
- отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
- возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
- отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
- наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.
Минусы:
- за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
- при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.
Плюсы продавца:
- возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
- дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.
Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.
Перечислим основные преимущества:
- фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
- зафиксирована цена 1 м2 в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
- чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
- штраф при просрочке применяются редко;
- отсутствие переплаты либо она минимальна;
- доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
- отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
- чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
- при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
- лояльность, скидки при погашении раньше срока;
- допускается заселение в период проведения расчетов.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.
Особенности уплаты налога при продаже
Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.
Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.
Подробнее о налогообложении сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут.
Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.
В чем отличия такой сделки от ипотеки?
Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.
Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).
От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.
Виды платежей по рассрочке квартиры
Существует два вида платежей по рассрочке недвижимости с начислением дополнительной комиссии и без нее:
- Беспроцентная рассрочка – это схема выплаты суммы долга по факту. Остаток долга после начального взноса за жилье просто разбивается на части и выплачивается без дополнительных начислений. График платежей составляется по договоренности – ежемесячно или ежеквартально. Такие условия предлагают застройщики или частные продавцы при продаже жилья эконом-класса или при краткосрочном договоре на срок до 6 месяцев.
- Процентная рассрочка – вариант длительного погашения остатка по долгу при покупке жилья, при котором на остаток суммы начисляется комиссия. Размер процентной ставки в среднем составляет до 12% годовых, у большинства застройщиков ставки варьируются в пределах 2-5%.
Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку
Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:
- Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
- Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.
Преимущества и недостатки жилья в рассрочку
Преимущества этой программы в том, что при нехватке денег или трудностях с оформлением ипотечной сделки у покупателя появляется возможность приобрести жилье сразу, поскольку у рассрочки более простая процедура оформления. Клиенту не нужно собирать большой пакет документов и получать одобрение ипотечного кредита в банке.
К недостаткам такого варианта покупки жилья можно отнести более высокую стоимость квартиры. Предоставляя покупателю рассрочку, застройщик рискует не получить от клиента оставшуюся сумму долга, поэтому в изначальную стоимость квартиры закладывается наценка. Еще один недостаток приобретения жилой недвижимости в рассрочку – в большинстве случаев застройщик не делает перерасчета стоимости жилья при досрочном погашении задолженности. То есть клиент не сможет сэкономить на покупке квартиры при выплате оставшейся суммы раньше срока, установленного договором.
Также стоит отметить, что срок погашения задолженности у рассрочек, как правило, небольшой (до 2 лет), а ипотеку можно взять на срок до 30 лет. Поэтому многие просто не могут позволить себе рассрочку и вынуждены брать ипотеку. Еще одна особенность покупки жилья в рассрочку – отсутствие страховок. Что, с одной стороны, несет определенные риски в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств, но, с другой стороны, позволяет покупателю существенно сэкономить.
Как оформить квартиру в рассрочку?
Рассрочка может быть оформлена по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи, в котором указывается график платежей и прописывается ответственность сторон. Во втором случае, когда покупка готовой квартиры по ДКП оплачивается в рассрочку, застройщики, как правило, оформляют на квартиру обременение, которое снимают только после полной выплаты задолженности. Для заключения любого из этих договоров клиенту достаточно иметь при себе только паспорт, СНИЛС и денежные средства на оплату первоначального взноса.
Однако покупателю следует внимательно ознакомиться с условиями договора: как правило, по его условиям, за задержку платежей по рассрочке могут взиматься штрафы. Помимо этого, строительная компания также может расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке в том случае, если покупатель перестал погашать задолженность. Если в случае с ипотекой покупатель может рефинансировать кредит или воспользоваться ипотечными каникулами, то в случае с рассрочкой клиент может остаться и без ранее выплаченных денег, и без жилья.
Плюсы и минусы рассрочки платежа
Рассрочка имеет неоднозначную репутацию на рынке недвижимости. В ее пользу говорят следующие факторы:
- внесение только части суммы, а не всей стоимости сразу;
- минимизация переплат даже в случае заключения договора с процентной ипотекой;
- отсутствие контроля за доходами клиента и, как следствие, необходимости оформления справок, свидетельств и других финансовых документов;
- вложение средств с возможностью извлечения выгоды на дальнейшей перепродаже жилья.
Но, помимо преимуществ, у приобретения жилья в рассрочку есть ряд минусов, которые также необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи. К наиболее существенным из них относятся:
- необходимость полного погашения рассрочки даже в случае банкротства застройщика;
- отсутствие рассрочки платежа на определенные типы жилья;
- ограничение числа квартир в новостройке, которые можно купить с рассрочкой платежей — чаще всего это небольшое по площади жилье, которое покупает преимущественно средний класс.
Как правило, условия, которые прописываются в договоре, имеют стандартный характер. От покупателя требуется их тщательная переработка, чтобы изменить их под свои предпочтения. Это также требуется, чтобы вовремя выявить в документе ряд важных особенностей, к которым относятся:
- наличие дополнительных платежей (комиссий, процентов и т.д.);
- алгоритм получения жилья в распоряжение покупателя;
- отсутствие возможности досрочного погашения рассрочки;
- размер возможной неустойки и т. д.
В случае, если покупатель не платит в заранее оговоренные сроки или вносит неполную сумму, в силу вступают санкционные методы, которые прописываются в договоре купли-продажи. Сумма штрафов устанавливается застройщиком или продавцом, если квартира приобретается на вторичном рынке. Сумма может составлять от 0,1 до 1% от всей суммы за каждый просроченный день.
Если в силу определенных обстоятельств покупатель не в состоянии платить в полном объеме, то для него могут быть предусмотрены следующие способы разрешения проблемы:
- Расторжение договора с возможностью частичного возврата уже уплаченной суммы.
- Возможность перехода с рассрочки на ипотеку. Сумма кредита в таком случае рассчитывается без учета внесенных взносов.
- Переоформление договора на другое лицо.
Рассрочка — выгодный вариант приобретения жилья с точки зрения любого покупателя. Это касается не только экономической эффективности метода, но и простоты обработки всего пакета документов. Рассрочка позволяет уменьшить число участников сделки, которые указываются в договоре о приобретении жилья, и, как следствие, снижается путаница между зонами ответственности покупателя и продавца.
В юридическом плане такой способ также имеет свои преимущества. Делопроизводство существенно упрощено: пакет бумаг намного меньше, чем в случае с ипотекой, а застройщики в случае с новостройками сами готовы предоставить все необходимые свидетельства о платежеспособности клиента. Более того, права и обязанности сторон фиксируются сразу в одном документе – договоре купли-продажи, который затем нужно просто заверить у нотариуса.
Единственный минус рассрочки заключается в том, что все риски и последствия их возможного наступления берёт на себя не кредитное учреждение, а клиент. Это означает, что он должен самостоятельно проводить проверку правдивости информации, предоставленной застройщиком или физическим лицом, отвечать за корректность заполнения бумаг и их юридическую состоятельность.
Выбор за вами!
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика
Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.
Клиентов привлекает в данной сделке следующее:
- Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
- Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
- Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
- Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
- Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.
Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:
- Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
- Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
- Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
- В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.
Что такое ипотека между частными лицами?
Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.
Как правильно совершить договор
Применение такого способа оплаты допускается при покупке жилья на рынке недвижимых объектов. У любого продавца рано или поздно неизбежно встает вопрос о том, как оформить договор.
Могут быть использованы два метода заключения сделки. Наибольшей популярностью пользуется договор купли–продажи. В этой ситуации договор заключается при составлении обыкновенного с оформлением рассрочки.
Собственность на жилплощадь возможно оформить лишь после уплаты ее полной стоимости. Покупателю необходимо, чтобы в данном документе присутствовало полное описание квартиры.
Помимо самого договора необходимо составить приложение к нему, содержащее права и обязанности, которые касаются предоставления рассрочки и графика платежей.
ВНИМАНИЕ !!! При заключении соглашения у покупателя должен быть с собой лишь документ, который удостоверяет личность, а у продавца – набор бумаг, подтверждающих его право собственности на принадлежащее ему имущество, а кроме того — выписку Росреестра, в ней отмечается отсутствие бремени на недвижимости по договорам, которые были созданы когда-либо.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности – главный акт, способный подтвердить право владения данным имуществом. Но, в зависимости от разных ситуаций могут потребоваться и иные бумаги: договор дарения, постановления суда и прочие.
При изучении плана жилья и его самого нужно удостовериться в том, что когда-либо не осуществлялись противоправные изменения планировки;
Договор участия в долевом строительстве. Данная ситуация имеет место при покупке недвижимых объектов у организации, к примеру, у застройщика.
В соответствии с установленными нормами застройщик обязан предъявить приобретателю определенный набор документов: учредительные нормативные документы, которые определяют юридические специфические черты организации, а кроме того сведения о выстраиваемом здании.
ВАЖНО !!! Главный договор составляется в обычной форме, а дополнительно производится описание объема первоначальной выплаты, период рассрочки, метод расчетов и штрафные санкции при несоблюдении порядка выплат.
Кроме того, в данном договоре может иметься обозначение того, что приемка жилого помещения осуществляется после окончательной выплаты задолженности. Составить данный договор возможно лишь при условии, что здание не эксплуатировалось.
Риски продавца и покупателя
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Основные характеристики рассрочки
Большая часть застройщиков идут навстречу покупателям и стараются оптимизировать условия предоставляемой рассрочки:
- срок предоставления – от 3 месяцев и до 2 лет;
- проценты – если рассрочка оформляется на короткий срок (от 3 до 6 месяцев), проценты, как правило, отсутствуют, при более длительных сроках ставка может достигать 10 – 12 % годовых (1 – 1,2 % в месяц);
- первоначальный взнос – не менее 50 % от цены недвижимости;
- страхование жизни и здоровья – оформлять не нужно;
- перечень необходимых документов – минимальный (в отличие от ипотеки, для оформления которой нужно собрать множество документов по клиенту и объекту недвижимости, при рассрочке достаточно одного паспорта, справки о доходах и занятости не требуются);
- штрафные санкции за невнесение очередного платежа – в случае рассрочки по ДКП определяются договором сторон, в случае же ДДУ пеня составит 1/300 от ключевой ставки Центробанка от суммы неуплаченного платежа за каждый день допущенной просрочки;
- порядок перехода права собственности на объект недвижимости – по ДДУ право собственности переходит к покупателю с момента передачи объекта долевого строительства по передаточному акту, подписываемому сторонами, и после госрегистрации в Росреестре, по ДКП – в порядке, установленным сторонами.