Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

В этот же раздел заносятся данные о правоустанавливающем свидетельстве на землю, его номер и дата выдачи.

Обычно к основному документу прилагается расчетный экземпляр со всеми составляющими, которые определяют величину платежей.

Важно! Арендодатель имеет право при невнесении платежа более двух месяцев расторгнуть сделку, предварительно уведомив арендатора об этом.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
• Скачать образец договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Как заключить договор и его образец

Скачать примерный образец договора аренды земельного участка, который находится в собственности у местной администрации, можно пройдя по ссылке здесь.

Документ можно немного видоизменить в соответствии со сложившейся ситуацией, но обязательно следует указать следующие моменты:

• наименование документа;
• дату составления договора;
• всю информацию о сторонах – об администрации и заявителе – у физических лиц указывают паспортные данные, а у юридических лиц полную информацию об организации и форме собственности;
• кадастровый номер участка и прочую информацию, что соответствует имеющимся документам;
• сроки аренды – необходимо указать точную дату окончания соглашения;
• особенности оплаты аренды – условия и сроки, а также правила расчета арендной платы;
• факт назначения земли для дальнейшего использования арендатором – условия не должны нарушаться;
• особенности досрочного расторжения договора;
• если участок находится в обременении или аресте, необходимо указать это в документе – здесь также прописываются особенности дальнейшего действия подписанного соглашения, если в статусе земельного участка проходят какие-либо изменения;
• права и ответственность сторон.

Большинство граждан России полагают, что арендованный у администрации участок невозможно отобрать – это далеко не так, поэтому, чтобы не столкнуться с убытками, следует изучить возможные риски.

Риски следует рассмотреть для двух сторон, чтобы у претендентов сложилась полная картина представленной практики – аренды земельного участка у администрации.

Для арендодателя – а именно для администрации – риски представляются следующим образом:

• возможная порча имущества или земли – почвы, которую могут заразить вредителями или радиоактивными отходами;
• нецелевое использование участка со стороны арендатора, которое может также привести в негодность объект для дальнейшего пользования;
• арендатор может препятствовать проверке для контроля состояния земельного участка – это нарушение законодательства, поэтому администрация может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать освободить территорию;
• арендатор может не соблюдать сроки возврата объекта – происходит по окончании действия договора;
• осуществление постоянных просрочек платежей по арендной плате;
• наниматель может не провести соответствующую регистрацию договора аренды в Росреестре – это также влечет убытки для администрации, хотя и есть возможность и право для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (процедура займет время).

Если же говорить об арендаторе, то его риски гораздо весомее и убыточнее в финансовом плане. Для арендатора выделяют следующие возможные потери:

• арендатор не может выполнять всю работу на участке, которая была запланирована ранее – это связано с отсутствием соответствующего качества земельного участка (к примеру, если объект сдавался в аренду для строительства ИЖС, по результатам изучения коммуникативных систем можно получить итог в отсутствии возможного строительства);
• неожиданное и безосновательное увеличение арендной платы, в том числе и коммунальной – в этом случае арендатор может обратиться в суд с требованием соблюдать условия договора;
• предварительная передача участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
• возможно наличие прав собственности у третьих лиц, о чем изначально не сказала администрация – подобные случаи редки, но возможны.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

• статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
• статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
• статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
• статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

• запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
• проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
• уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
• проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
• по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Расторжение договора аренды

Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:

• если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
• имуществу нанесен вред;
• наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.

А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:

• непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
• обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
• имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.

К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды

Закон говорит о том, что арендатор земли может переуступить свои арендные права другому субъекту. Такая переуступка регулируется следующими правилами:

• для передачи третьему лицу арендных прав оформляется договор уступки права аренды земельного участка;
• согласия арендодателя на переуступку не требуется;
• прежний арендатор после передачи арендных прав должен в разумный срок известить собственника о состоявшейся переуступке;
• к новому арендатору помимо прав переходят и обязанности по договору;
• лицом, ответственным за исполнение обязанностей, становится новый арендатор;
• размер платы за землю, срок аренды и иные положения договора остаются прежними.

Нужно отметить, что договор аренды земельного участка может содержать и условие о запрете арендатору переуступать свои права либо о необходимости получать на это разрешение собственника земли.

Арендатор также наделен правом передать земельный надел в субаренду. При этом участок фактически поступает в пользование к субарендатору, в то время как стороной договора и ответственным лицом по-прежнему остается арендатор. Условия соглашения о субаренде могут отличаться от положений договора аренды (к примеру, арендатор может установить для субарендатора плату за пользование землей большую, чем сам уплачивает собственнику).

Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком

Владелец земельного участка может захотеть сдавать его в аренду не целиком, а частично. Зачастую так происходит с землями сельхозназначения, где участки имеют большую площадь. При этом могут возникнуть проблемы, т. к. для договора аренды земельного участка важно, чтобы было согласовано условие о предмете соглашения и его можно было идентифицировать. По отношению к земле это делается за счет указания кадастрового номера участка и его площади.

Однако судебная практика показывает, что сдавать в аренду и часть участка без формирования из него отдельного участка со своим кадастровым номером вполне возможно, для чего сторонами подписывается договор аренды части земельного участка. Удобно то, что отдельный образец договора аренды части земельного участка можно не искать — достаточно воспользоваться стандартным образцом договора аренды земельного участка и в описании предмета сделки сделать нужные уточнения.

Еще один нюанс, который стоит выделить: если к лицу переходят права на дом, то вместе с ними он получает и права на землю под этим домом. Таким образом, при аренде частного дома составляется, как правило, договор аренды дома с земельным участком. Арендная плата в таком случае взимается и за пользование домом, и за пользование участком.

***

Еще больше материалов по теме в рубриках «Договор» и «Земля».

Основные права арендующего лица

Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды

• Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
• Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
• Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
• Право субаренды.
• Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
• Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.

Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.

Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.

Достаточно быть собственником помещения в здании.

49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.

Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.

По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.

Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.

Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
   • кадастрового номера;
   • адреса;
   • площади.

   Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Особенности составления договора аренды земли между физ.лицами

Процедура оформления арендных правоотношений граждан практически одинакова с заключением простого договора об аренде.

Однако при этом у соглашения существуют некоторые нюансы:

• в нем должна быть прописана информация о сторонах (полные имена, адреса, данные паспортов);
• если земельный участок представляется в аренду меньше, чем на один год, регистрировать такой договор нет необходимости. Сделка считается заключенной в момент подписания соглашения;
• если участок передается в субаренду, а объект находится в частной собственности, это возможно лишь при наличии согласия собственника;
• сроки аренды не зависят от того, какова категория данного участка.
• в текст документа вносятся паспортные данные и ФИО участников сделки.

Похожие записи:

• Возврат технически сложного товара надлежащего качества
• Отчет по практике: Бухгалтерский учет на примере ООО «Сатурн»
• Если не Поставить Машину на Учет в Течение 10 Дней После Вступления в Наследство