Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить. Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника). В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
- Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
- Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
Покупка квартиры в ипотеку
Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.
Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:
- Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
- Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
- Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
- Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
- Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
- Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
- Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.
Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:
- Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
- Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
- Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
- Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
- Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.
Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:
- Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
- Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
- Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.
Документы на оплату услуг ЖКХ
За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.
После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.
Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:
- заявление о смене собственника;
- документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН.
Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.
|
Смена собственника |
||
| Как заявить | Куда заявить | Тонкости при переоформлении |
| Подать заявление | ТСЖ или УК | Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом |
| Перезаключить договор | Водоканал | Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность |
| Перезаключить договор | Энергосбытовая компания | Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно |
| Написать заявление | Горгаз | Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор |
| Написать заявление | Ростелеком | Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника |
| Перезаключить договор | Интернет-провайдер | Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет |
Куда обращаться после покупки недвижимости?
После приобретения квартиры требуется зафиксировать факт перехода права владения от продавца к покупателю. Для этого нужно внести необходимые коррективы в Единый государственный реестр недвижимости. Это можно сделать, обратившись в Росреестр либо Многофункциональный центр.
Многие граждане выбирают МФЦ за оперативный прием документов, удобный график работы и отсутствие больших очередей. Подразделения Многофункциональных центров есть в каждом регионе. Продавцу и покупателю следует обратиться в ближайшую структуру с заявлением о перерегистрации права собственности.
Если реализатор недвижимого имущества отказывается участвовать в данном процессе, тогда его можно принудить к этому в судебном порядке. В случае смерти продавца обязанность по завершению сделки будет возложена на его наследников.
Документы при совершении сделки
Когда жилье на вторичном рынке уже найдено, банковское учреждение одобрило выбор заемщика, можно приступать к совершению сделки. При покупке недвижимости на вторичном рынке в обязательном порядке будет задействована процедура ее оценки специализированной компанией. Это мероприятие позволит получить достоверную информацию о стоимости жилплощади, состоянии объекта и самого многоквартирного дома, оценить прилегающую территорию (к данным обязательно прилагаются фотографии жилья, дома и подъезда).
Следующий шаг в оформлении ипотеки — страховка заемщика на случай утраты им жизни либо квартиры. Клиент подготавливает для финансового учреждения следующие документы:
- Ксерокопия гражданского паспорта (своего и продавца);
- Копию кадастрового паспорта;
- Ксерокс документов на квартиру;
- Документ обо всех лицах, зарегистрированных в ней;
- Выписка из ЕГРП;
- При наличии несовершеннолетних нужно получить разрешение от опеки.
После проведения проверки поданных бумаг банк назначает время и дату для подписания договора. Во время этого все участники действия:
- Еще раз знакомятся с условиями договора;
- Подписывается соглашение по ипотечному кредитованию с указанием даты, заверяется оно печатью и подписями.
Иногда дополнительно банки требую подписать закладную на недвижимость.
После этой процедуры, продавец получает от банка оплату. Сделка завершается подписанием акта приема-передачи жилья. После этого заемщик становится владельцем недвижимости.
Документы для продажи квартиры
- Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность и расширенную архивную выпискуиз домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодится и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и начинать чесаться (предпринимать активные действия) по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно
Какие документы нужны для покупки квартиры
В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:
- Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
- Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
- Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, вместе с согласием на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
- Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуру вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиру.
- Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.;
- Если до текущей сделки, гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.
Многофункциональные центры — удобный способ официальной регистрации успешной сделки. МФЦ насчитывает большое количество отделений, а график работы позволяет записаться на прием в удобное время. Какие документы нужны для регистрации купли продажи квартиры публикуем в следующем перечне:
- Паспорта обеих сторон, участвующих в купле\продаже;
- Выписка из ЕГРН , подтверждающая наличие у продавца права собственности или свидетельство собственности на квартиру;
- Если жилплощадь не была зарегистрирована в Росреестре, то понадобиться предоставить документ в соответствии с которым, объект перешел во владения продавца, кроме того потребуется документ о первичной регистрации права собственности в Росреестре;
- подписанный договор купли продажи квартиры в экземплярах для каждого участника сделки и один для Росреестра;
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины составляет 2000 рублей для физических лиц, а для юридических — 22 000 рублей.
Обратите внимание, что этот список актуален только для простых сделок. В случае, если недвижимое имущество было приобретено в ипотеку, например, понадобится предоставить дополнительные справки. Уточнить какие документы нужны для оформления продажи квартиры в Вашем случае, можно обратившись в службу поддержки МФЦ или онлайн — на сайте Росреестра.
Передача жилплощади в собственность к новому владельцу — это сложная процедура, требующая концентрации на множестве нюансов. Не удивительно, что запутаться или ошибиться очень легко. В лучшем случае, невнимательность приведет к потребности повторно обратиться в отделение, чтобы предоставить недостающие бумаги. А вот в худшем — продавец рискует попасть в лапы мошенников и остаться, как без квартиры, так и без денег. Поэтому, не стоит заниматься всеми вопросами самостоятельно. Грамотный специалист поможет пройти этот путь от и до, проверяя подлинность документов и правильность их оформления на каждом этапе. Сторонам останется лишь поставить подпись. Если Вы не знаете какие документы и справки нужны для продажи квартиры, не бойтесь обращаться за консультацией в службу поддержки МФЦ, Росреестра и других органов, занимающихся данным вопросом.
Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они понадобятся для подготовки к ней. Например, покупатели захотят проверить квартиру на «юридическую чистоту».
- Документ, подтверждающий право собственности;
К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы. По ним покупателю сверяют что квартира действительно принадлежит продавцам, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли на ней обременение/арест.
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, потому что про них прочли в интернете. Здесь я о них все объясню:
- Кадастровый паспорт на квартиру;
Кадастровые паспорта перестали выдавать с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом писала здесь. Теперь вся информация из этих паспортов содержится в выписке из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав.
Еще ее называют заявление о регистрации права. В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, сторонам не нужно заранее приносить его с собой.
Вторичка имеет несколько основных преимуществ: большой выбор жилья, возможность осмотреть уже готовую квартиру. Недостаток — высокий риск стать невольным участником мошеннической сделки. Выход один — внимательно изучить основные и дополни��ельные документы в процессе приобретения недвижимости.
Сделка будет происходить в несколько этапов:
- проверка документов;
- оформление предварительного договора купли-продажи;
- подписание договора купли-продажи;
- оплата стоимости квартиры, госрегистрация перехода права собственности (об очередности стороны договариваются заранее);
- оформление акта приема-передачи;
- регистрация перехода права собственности в Росреестре.
В зависимости от обстоятельств, сбор документов может повлиять на отсрочку заключения договора. Так происходит при взятии недвижимости в ипотеку, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям, недееспособным гражданам.
Обеим сторонам необходимо подготовиться к сделке, причем пакет документации у собственника и покупателя будет разниться.
Документы для оформления налогового вычета за жилье
Купля-продажа квартиры обеспечивается пакетом документов, которые должны участвовать в сделке. После их проверки и осмотра помещения оформляется ДКП, после чего продавец получает деньги.
Договор регистрируется в МФЦ. Продавец юрлицо дополнительно представляет документы от учредителя. На каждом этапе сделки следует проявлять внимательность, избегая рисков.
Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:
- Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
- Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
- Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
- Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить – кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.
Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.
Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
- Поэтажный план здания и экспликация.
- Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
- Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
- Акт приема-передачи квартиры в новостройке.
Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.
Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.
Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:
- Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
- Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
- Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
- Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
- Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
- Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
- Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.
Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:
- Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
- Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
- Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
- Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
- Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.
Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:
- Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
- Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
- Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.
Рынок недвижимости сейчас радует наличием огромного выбора. Конечно, жилье стоит прилично и его приобретение порой заветная мечта. «Вторичка» – это квартиры, реализуемые владельцами.
Основным документом, закрепляющим проводимую сделку продажи является договор купли-продажи. Порой стороны обращаются к нотариусу, чтобы тот проверив составленное соглашение, заверил его. Грамотный договор защищает интересы обеих сторон, заодно отражает все нюансы совершаемой сделки.
Обычно участники составляют сначала черновой вариант – предварительный договор. Потом уже, после проверки его специалистом, переписывают.
Зачастую компании – застройщики, возводящие многоквартирные дома, ищут заранее людей, желающих приобрести там жилье. Таких клиентов называют дольщиками. Они вкладываются, и эти деньги оплачивают процесс строительства. Когда компания закончит дом и введет его в дальнейшую эксплуатацию, дольщики получат заветные ключи. Однако, это все лишь выглядит простым. На практике еще выбирая застройщика, покупателю нужно проверить, имеет ли компания такие документы:
- Инвестиционный договор. Основное соглашение, где указывается: количество квартир, данные покупателей, количество свободных, пока не выкупленных квартир.
- Проектная декларация. Там будет отражен план расположения жилплощади по этажам, также других объектов инфраструктуры.
- Технические документы – касаются фундамента строения, материалов изготовления, инженерных коммуникаций.
- Разрешение на строительство. Здесь внимательней следует изучить данные кому выдано. Является ли присутствующее на переговорах юридическое лицо тем, кто получил данное разрешение.
Более того, когда квартиры приобретаются в новостройке, стоит помнить, что само здание стоит на определенном земельном участке. Поэтому важно выяснить, вправе ли застройщик осуществлять строительство: договор на приобретение компанией земли, либо соглашение на долгосрочную аренду, заключенное ранее с муниципалитетом.
Дом построен, уже введен в свободную эксплуатацию, тогда покупателю стоит увидеть следующие бумаги:
- выписка ЕГРП – подтверждает полномочия компании на конкретный участок земли (где возведен дом) или же договор аренды;
- поэтажный план, экспликация;
- договор на продажу конкретной квартиры, приглянувшейся покупателю;
- выписка ЕГРЮЛ, она подтверждает существование организации – юрлица, осуществившее постройку дома;
- акт приемки готовой квартиры в новостройке.
Документы есть, все хорошо? Тогда можно переходить к обсуждению и заключению сделки. Желательно привлечь к составлению и проверке договора опытного нотариуса.
Последним действием станет регистрация счастливого покупателя как нового хозяина купленной им жилплощади. Процедура проходит в Росреестре или МФЦ. Туда заинтересованная сторона относит все перечисленные выше бумаги, включая готовый ДКП (договор купли-продажи), свой паспорт и квитанцию (выдается после оплаты им госпошлины).
Похожие записи:
- Кадастровый паспорт на квартиру;