Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не платит арендную плату: что делать, образцы претензий и исков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.
Претензия по договору аренды — особенности
В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.
Исковое заявление о взыскании задолженности по договору
Иск о взыскании задолженность должен быть составлен по общим правилам процессуального законодательства.
ВНИМАНИЕ: не всегда требуется подача иска. В установленных законом случаях, с учетом суммы задолженности, взыскатель обязан обратиться с заявлением о выдаче судебного приказа.
Что должен содержать иск?
Указание на суд, в который подается иск;
- Данные об истце (ФИО или наименование, если организация, адрес места жительства или нахождения (юр. адрес и/или почтовый адрес), ИНН для организации при обращении в арбитраж. Можно указать номера телефонов, адрес эл. почты);
- Информация об ответчике (ФИО или наименование, информация об адресах, ИНН для организации. Если известно, то номер телефона и адрес эл.почты);
- Цена иска – сумма требований. Размер госпошлины;
- Название процессуального документа – «исковое заявление»;
- Текст иска должен содержать указание на обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд, информацию о соблюдении претензионного порядка, ссылку на доказательства, которые подтверждают обстоятельства и требования истца, ссылки на нормы права;
- В просительной части иска должно содержаться непосредственно требование истца, т.е. какую сумму задолженности взыскать с ответчика в пользу истца;
- В приложении перечисляются прикладываемые к иску документы;
- Иск подписывается уполномоченным лицом.
Адвокат по взысканию задолженности в Екатеринбурге
Взыскание задолженности, путем обращения в суд, содержит много юридических моментов, и лицу, не обладающему юридическими знаниями или не имеющему свободного времени для посещения судебных органов, будет необходима помощь адвоката. Наши адвокаты, имеющие большую практику в вопросах взыскания задолженности, всегда готовы помочь в решении данных вопросов, путем:
- ● консультирования по вопросам взыскания;
- ● изучения документов и выстраивания тактики действий для взыскания задолженности в пользу доверителя;
- ● подготовки мотивированной претензии в адрес должника;
- ● подготовки иска в суд о взыскании задолженности;
- ● представления интересов кредитора при взыскании задолженности с должника, в том числе, участие в судебных разбирательствах;
- ● оказания иной квалифицированной юридической помощи.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.
На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.
Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде
Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.
Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.
Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.
Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,
ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.
Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.
«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.
Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.
Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,
ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.
Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.
Претензия
«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.
Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Приложение к претензии:
Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.
Как написать требование арендодателю
Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.
Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.
Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000
Адрес: ул. Холодная, д. 12
о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества
01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.
Договор найма жилого помещения в повседневной жизни очень частое явление, с которым знаком каждый третий житель нашей страны. А все потому, что многие из нас в своей жизни сталкиваются с необходимостью найма жилого помещения, а кто-то имеет возможность сдавать жилое помещение в аренду.
Договор найма не обязательно заключается на длительный срок, как то 3-5 лет, чаще всего срок действия договора найма равен 11 месяцам. Именно 11 месяцев длительности позволяют использовать договор, не регистрируя его в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Также часто встречаются договора найма на срок от одних суток, до двух-трех недель. Это актуально для периода отпуска или небольшой командировки.
Итак, поскольку мы все знакомы с арендой помещений, необходимо четко понимать, что если наймодателем и нанимателем являются физические лица, то наименовать договор стоит договором найма. Договор аренды имеет место быть в том случае, если наймодатель или наниматель является юридическим лицом, то есть организацией.
Договор найма должен содержать точный адрес жилого помещения, которое передается во временное пользование, описание всего находящегося внутри имущества и его состояние, срок найма, цену договора, должны быть точно определены права и обязанности каждой стороны, и предусмотрены штрафные санкции за нарушение вышеупомянутых правил.
Претензия по договору аренды: когда обязательна?
Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).
В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:
- имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
- помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
- более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
- не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.
В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.
Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.
Претензия Арендодателя о задолженности по договору аренды
Претензия арендодателя по договору аренды – это форма требования, которая направляется арендодателем арендатору в которой отправитель сообщает получателю о наличии нарушений по договору арены, требует их устранения и информирует о возможности применения санкций в случае если нарушения не будут устранены. Обычно договор аренды заключаются на длительный срок, в течение которого между сторонами могут возникнуть разногласия и взаимные претензии. Для юридического оформления таких разногласий как раз и существует существует претензионный порядок.
Арендодателю, чтобы начать процесс взыскания задолженности и расторжения договора с задолжавшим арендатором необходимо предварительно направить такому арендатору досудебную претензию с требованием устранить нарушение под угрозой применения санкций вплоть до расторжения договора, в случае если арендатор не устранит нарушения в обозначенный в претензии срок
Действия кредитора после вручения претензии
Вручив претензию, кредитор должен дождаться окончания срока, который был оговорен им в письме. В этот период может случиться следующее:
| Действия должника | Действия кредитора |
|---|---|
| Признает свои долги и оплачивает их | Принимает исполнение |
| Пишет гарантийное письмо о будущей оплате, если он в данный момент стеснен в средствах | Соглашается на отсрочку, если его устраивают условия гарантийного письма или продолжает настаивать на выполнении требований в суде |
| Отказывается от долга частично или полностью, направив ответ, мотивирующий отказ | Подает в суд или инициирует переговоры. Кредитор, проанализировав причины отказа погасить долг, их объективность и правомерность, вправе изменить позицию и предложить заключить соглашение об уплате задолженности на новых условиях. Они могут отличаться от самого договора, от требований, изложенных в претензии |
| Игнорирует требование полностью | Подает в суд |
Что нужно приложить к претензии об уплате долга за аренду?
Приведем рекомендуемый список приложений:
1. Копия договора аренды
2. Копия акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду
3. Счета, подтверждающие наличие долга
4. Документ, на основании которого действует руководитель, подписавший претензию, либо доверенность на уполномоченное лицо
5. Расчет задолженности
6. При наличии, можно добавить акты сверки, из которых явно следует наличие задолженности
В ситуации, когда арендатор всё же проводил частичную оплату, то можно добавить выписку с вашего счета в банке, которая подтвердит этот факт.
Если при составлении претензии, учесть все важные моменты, то вы не окажетесь потом в неприятной ситуации, когда дело дойдет до суда, а в иске вам просто откажут. Необходимо выполнить главные условия, которые позволят признать процедуру претензионного порядка выполненной с соблюдением всех норм. Обращайте внимание на подробное описание требований, правильность расчетов и доказательства, в виде конкретных пунктов заключенного договора или правовых актов. Не забудьте о правильной отправке – вам понадобятся доказательства факта направления претензии адресату.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Порядок действий для взыскания задолженности
Для того, чтобы не упустить важных моментов, перед началом процесса истребования просроченной задолженности, рекомендуется к этому хорошо подготовиться. Приведенный алгоритм поможет совершить процедуру последовательно и грамотно.
| Стадия | Действия |
| Подготовительный этап | Сбор документов, подтверждающих задолженность (акты выполненных работ, накладные, счета-фактуры, путевые листы, акт приема-передачи имущества, платежные поручения, расписка и прочие первичные документы, в зависимости от сферы деятельности). |
| Составление претензии | Написание обоснованного текста с мотивировочной и просительной частями, ссылками на нормы права. Формирование пакета приложений. |
| Предъявление требования | Вручение либо направление по почте претензии с приложениями способом, позволяющим идентифицировать получателя. |
Как видно из таблицы, писать претензии совсем не сложно. После предъявления требования наступает период ожидания. Он зависит от терпения кредитора и условий об обязательном претензионном порядке.
Ответ дебитора не имеет ключевого значения. Срок рассмотрения претензий может быть прописан в договоре. Если такого условия в контракте нет, то по нормам арбитражного процессуального законодательства в суд можно обратиться по истечении месяца после предъявления претензии.
Подводные камни претензионного порядка урегулирования задолженности связаны в первую очередь с возможностью признания его в суде не соблюденным. Такое признание повлечет оставление иска без рассмотрения.
В данной ситуации Кредитору придется повторить всю процедуру, но уже с исправлением недочетов. Обозначенные нюансы могут возникнуть в том случае, если претензию примет не уполномоченное лицо и должник заявит, что не получал претензию.
Показательный пример: на экземпляре кредитора стоит роспись Иванова И.И., но не указана его должность и не указана организация, а сам дебитор утверждает, что Иванов И.И. у него не работает.
Другой тонкостью является обязательное соответствие претензионных и исковых требований. Если в письменной досудебной претензии обозначены одни суммы, а в иске – другие, то есть риск оставления иска без рассмотрения в часть превышения над претензией либо полностью (если невозможно разделить суммы).
Следует отметить, что оплата основного долга не освобождает должника от обязанности понести ответственность в виде штрафных санкций.
При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.
Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.
Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.
Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.