Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:
- покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
- продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
- собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка.
Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично.
В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.
Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости
Главное и существенное отличие аванса от задатка состоит в том, что за нарушение соглашения о задатке наступает ответственность, а за нарушение соглашения об авансе — нет. То есть в случае задатка, если покупатель квартиры, человек, который задаток внес, отказывается от сделки, то переданная им сумма задатка остается у продавца. Ответственность двусторонняя — если продавец по каким-то причинам передумал продавать свою квартиру, то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Так, если задаток составлял 20 000 рублей, продавец обязан вернуть покупателю 40 000, а если задаток составлял 50 000 рублей, вернуть придется 100 000 рублей.
Если же отказ от исполнения договора произошел по обоюдной договоренности сторон, что называется полюбовно или если возник форс-мажор, например, стихийное бедствие или смерть одной из сторон договора, то задаток возвращается покупателю в полном размере.
Аванс или задаток – что не возвращается?
Ответ на этот часто встречающийся вопрос – задаток. Он не возмещается, если договоренности нарушил покупатель, который его внес. В свою очередь, авансовый платеж от задатка отличается тем, что при расторжении договора он возвращается практически всегда, если сделка не состоялась.
Аванс также оформляется письменным соглашением после достижения предварительных договоренностей и согласования основных условий будущей сделки. Из полученной авансовой суммы продавец перед возвратом может вычесть уже понесенные им затраты на оформление документов и другие процедурные расходы, если в разрыве договора виновата другая сторона.
Фактически аванс – это всего лишь частичная предоплата стоимости покупки. Если она не состоялась, то и в самом авансе нужды больше нет. Продавец получит право оставить себе полученный от покупателя аванс или какую-либо его часть, только если в договоре прописана компенсация ему ущерба от срыва сделки.
Есть еще один значимый нюанс, чем отличается аванс от задатка: вами была внесена предоплата, но письменное соглашение об этом составлено не было? В подобной ситуации в соответствии с ГК уплаченная сумма будет считаться не задатком, а авансом.
Поскольку аванс прописан в законодательстве менее четко и детально, при оформлении соглашения о нем вам следует очень тщательно подойти к составлению текста такого документа и прописать в нем все возможные спорные моменты.
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
- Задаток и аванс — это предоплата при покупке квартиры.
- При задатке и авансе оформляется письменное соглашение.
- Передача денег должна сопровождаться распиской.
- Задаток регулируется законодательством.
- Задаток может вернуться к покупателю в двойном размере, а может и не вернуться совсем.
- Задаток защищает и продавца, и покупателя квартиры.
- Аванс не регулируется государством.
- Аванс часто используется в цепочке альтернативных сделок.
- Аванс обычно возвращается полностью покупателю недвижимости. Иногда может вернуться частично, если уже были траты на оформление или ведение сделки.
- В авансовом соглашении можно прописать штрафы.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Оформление задатка при покупке квартиры
Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.
Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.
Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.
С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.
Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.
Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку. Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд. На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.
Аванс и задаток при покупке квартиры: разница
На примере сделок с жильем рассмотрим еще один финансовый термин – предоплату. Предоплатой при приобретении имущества называют внесение части его стоимости, передаваемой покупателем в подтверждение собственной заинтересованности в покупке. Передача денег может производиться между физлицами (на вторичном рынке жилья) или перечислением на счет между гражданами и девелоперской компанией (при приобретении жилья в новостройке).
Аванс, задаток, предоплата – в чем разница и особенность этих терминов при покупке недвижимости? Предоплата за жилье вносится на оговоренный срок в виде аванса или задатка. Задаток предусматривает обеспечительную функцию сделки, определяя финансовую ответственность стороны, виновной в срыве сделки: если виновен приобретатель, сумма задатка остается у продавца, а если сделка не совершилась в установленный срок из-за продавца, то он обязан вернуть удвоенную сумму задатка покупателю.
Зачастую предварительная оплата трактуется законом как аванс, если понятие «задаток» в соглашении не фигурирует. При несостоявшейся сделке (по любой причине) аванс возвращается приобретателю, а ответственность ни для кого не наступает.