Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача денег при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры сделка должна быть проведена в соответствии со всеми правовыми нюансами. Один из таких нюансов — это безопасная передача денег продавцу после регистрации сделки. Если такое условие не указано, передача денег продавцу до регистрации сделки может быть рискованной.
Передача наличных денег при покупке квартиры
Плюсы:
- Все происходит быстро.
- Можно рассчитаться в любой валюте.
- Без процентов и комиссий.
Минусы:
- Риск использования поддельных купюр.
- Суммы для обналичивания денег в банкомате ограничены.
- Опасность при транспортировке крупной суммы.
- Вероятность неправильного расчета, если у вас нет с собой счетчика купюр.
Если сделка нотариально удостоверяется, передавать наличные деньги лучше в присутствии нотариуса.
Продавец должен написать расписку покупателю о получении денег, которая поможет, в случае необходимости, подтвердить факт оплаты.
В расписке необходимо указать:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- место и дату составления;
- реквизиты договора купли-продажи;
- сумму сделки цифрами и прописью;
- указать, что деньги были получены в полном объеме и у продавца нет претензий.
Подписывается расписка продавцом.
Как происходит оплата через банковскую ячейку?
Для передачи денег покупатель арендует банковский сейф. Стоит услуга 2,5–3,5 тыс. рублей в месяц.
При аренде банковской ячейки подписывается договор с банком.
В нем указывается: кто и при каких условия может ее открыть.
При покупке квартиры в ипотеку, порядок действий выглядит следующим образом:
- Подписание ДКП и кредитного договора.
- Перечисление денег на счет покупателя.
- Покупатель снимает наличные в кассе.
- Закладывает деньги в ячейку.
- ДКП и обременения регистрируются в Росреестре.
- Продавец открывает ячейку и забирает сумму.
Есть вариант снять вторую ячейку, в которой будет лежать расписка от продавца о получении денег. В договоре аренды ячейки указать, что покупатель и продавец одновременно открывают свои ячейки. Каждый берет свое: продавец – деньги, покупатель – расписку.
Плюсы:
- Сохранность денег гарантируется банком.
- Продавец не получит деньги за квартиру без выписки из ЕГРН, в которой собственником будет числиться покупатель.
Минусы:
- Не в каждом отделении банка есть такая услуга. Необходимо заранее узнать, где и на каких условиях можно арендовать ячейку.
- Затраты на аренду ячейки.
Как проходит передача денег через сервис безопасных расчетов?
Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Покупатель переводит деньги на специальный счет. Банк запрашивает данные в Росреестре. Деньги перечисляются продавцу.
Плюсы услуги:
- Оформление происходит быстро.
- Нет необходимости посещать банк.
- Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре.
Минусы:
- Услуга платная, стоит 3400 рублей.
- Сервис безопасных расчетов есть пока только в Сбербанке и ВТБ.
- Служба безопасности Сбера тщательно охраняет своих клиентов от мошенников. Это, с одной стороны, плюс. Но при переводе больших сумм возможны блокировки. Вас могут попросить прийти в банк, чтобы подтвердить, что переводили именно вы, именно этому человеку и добровольно. Такие отзывы от пользователей сервисом можно найти в интернете.
Безопасные способы передачи денег
При покупке квартиры важно обеспечить безопасность передачи денег между покупателем и продавцом. Часто такие сделки связаны с большими суммами, поэтому раскрытие банковских данных и передавать деньги в руки продавцу небезопасно.
Существуют несколько безопасных способов передачи денег при покупке квартиры:
- Расчет через аккредитив. Это такое письмо-ордер, которое выдается банком и гарантирует оплату продавцу после выполнения всех условий, указанных в договоре. Покупателем указывается банк, который будет осуществлять расчет, и сумма денег, которая будет переведена продавцу.
- Ипотека. Если покупается недвижимость в кредит, то расчет происходит через банк, который предоставляет ипотечное кредитование. Покупатель выплачивает деньги банку, а затем банк перечисляет сумму продавцу.
При использовании этих способов передачи денег есть некоторые нюансы. Например, при оплате через аккредитив необходимо указать все детали договора и условия расчета. При ипотеке важно ознакомиться с договором и правилами погашения кредита. В обоих случаях необходима регистрация сделки и оформление соответствующих документов.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как работает депозит нотариуса?
Депозит нотариуса считается одним из наиболее безопасных способов проведения сделок с недвижимостью. У нотариуса можно заключить сделку, провести расчёты, а затем передать через него документы на регистрацию в Росреестр. Тогда срок регистрации перехода прав собственности значительно сокращается, но придётся доплатить за нотариальную форму сделки. Также к нотариусу можно обратиться только для проведения расчётов по сделке, предварительно уже заключив договор купли-продажи.
В обоих случаях нотариус проверяет зарегистрировано ли право собственности на покупателя, и только тогда переводит средства продавцу. При этом деньги защищены от взысканий, арестов и кражи, то есть от рисков, которые существуют при использовании аккредитива или банковской ячейки.
Способ 3: безналичный расчет
Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.
Как покупателю советуют поступить юристы:
- оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
- составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
- отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
- получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
- зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.
Безналичный расчет при покупке квартиры
Купить квартиру по безналичному расчету можно двумя путями: посредством платежного поручения, с использованием номинального или аккредитивного счета.
Использование платежного поручения используют, как правило, юридические лица — продавцы квартир в домах — новостройках. Данный способ расчетов физическими лицами используется крайне редко. В платежном поручении указывается назначение платежа, причем движение денежных средств между счетами не может зависеть от наступления
- У продавца и покупателя должны быть открыты расчетные счета в одном или разных банках
- Перевод денежных средств со счета на счет, или последующее снятие денежных средств со счета, могут повлечь за собой дополнительные расходы
- Если у продавца есть неисполненные задолженности по исполнительным производствам, то денежные средства после поступления на счет, могут быть списаны в без акцептном порядке службой судебных приставов.
Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру
Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.
В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.
Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.
Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.
Способ расчета, которому отдают предпочтение банки
Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.
В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.
Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.
«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».
Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.
При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
Это самый популярный способ расчёта на сегодняшний день. Стороны сделки арендуют у банка депозитарную ячейку по трехстороннему договору, описав в нем условия, которые должен выполнить продавец, чтобы получить доступ к ячейке и деньгам в ней.
Далее в присутствии покупателя, продавца, представителя банка оговоренную сумму помещают в ячейку, которую блокируют на время регистрации перехода права собственности и выполнения продавцом всех прописанных в договоре условий.
В случае, когда сделка сорвалась и новый собственник не зарегистрирован, деньги становятся доступны только покупателю.
Невзирая на видимую безопасность этого способа, имейте в виду, что в обязанности банка не входит проверка содержимого ячейки и проверка подлинности предоставляемых документов.
Поэтому при выборе банка советуем обращать внимание только на те организации, которые предоставляют услугу описи вложенных средств, а также рекомендуем на сделке воспользоваться услугой проверки и пересчета денег в банке. А в условиях доступа указывать оригиналы документов или нотариальные копии вместо обычных ксерокопий.
Безналичная форма расчета
Во всем мире используется именно безналичная форма. Ее особенностью есть то, что договор подписывается не между двумя субъектами, а тремя: покупателем, продавцом и банком. Последний выступает неким гарантом, обеспечивающим денежный перевод с одного счета на другой.
Важная информация: В соглашении необходимо предусмотреть случаи, которые позволяют финансовому учреждению перечислить средства от одного лица к другому. Должен обязательно быть указан список документов, при предъявлении которого у заявителя возникает право получения средств.
При этом перевод денег при покупке квартиры также возможен на разных стадиях процесса. Кто-то предпочитает переводить ресурсы до подписания сделки, кто-то в момент заключения, а кто-то уже после регистрации самого права собственности.