Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Управление Росреестра направляет данные о сделках с недвижимостью в налоговую службу. На основании этой информации налоговая служба требует от продавца уплатить налог на прибыль.
Чтобы избежать снижения или вовсе не платить налоги, владельцы часто предлагают покупателям снизить фактическую цену в договоре.
Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, — это увеличение постоянных улучшений, которые получает продавец после завершения сделки.
Преимущества соглашения:.
- Продавец может снизить налоги.
Минусы соглашения:.
- Покупатель рискует потерять часть денег, если ему придется отстаивать свои права в суде, если реальная стоимость приобретенной недвижимости окажется заниженной.
- Продавец подвержен риску того, что налоговые органы проведут проверку законности сделки в отношении неотделимых улучшений и привлекут продавца к ответственности. Продавец не только обязан уплатить налоги, но и может быть оштрафован.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества
Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом
Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.
Как это действует:
- Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
- Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
- Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.
Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.
Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры
За время эксплуатации квартиры продавцом произведены неотделимые улучшении, я которые существенно увеличили стоимость квартиры.
1.ПРОДАВЕЦ продал в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ купил, оплатил и принял в соответствии с условиями настоящего договора, произведенные неотделимые улучшения. 2.Произведенные улучшения являются неотделимой частью недвижимого имущества: Помещение, назначение: жилое.
Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества будет только тогда, когда владелец недвижимости дал на них согласие и был надлежащим образом оповещен о предстоящем действии арендатора. При покупке квартиры договор оформили на 1000000 р. (менее 3 лет). Остальные 2000000 р.
по расписке прошли как неотделимые улучшения.
Неотделимые улучшения при аренде
Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.
Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.
- Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
- Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.
То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:
- то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
- то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.
Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.
В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.
Понятие неотделимых улучшений (условий)
Стоимость жилья формируется, исходя из:
- года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
- местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
- площади/планировки квартиры.
Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.
Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?
Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).
Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги
Адвокаты в Самаре и Москве предлагают широкий спектр юридических услуг, включая представительство в суде. Они обладают профессиональными знаниями и опытом, чтобы помочь вам в решении правовых вопросов и защите ваших интересов.
Одной из основных областей деятельности адвокатов является представительство в суде. Они оказывают юридическую помощь в различных судебных процедурах, включая гражданские, административные и уголовные дела. Адвокаты обеспечивают эффективную защиту ваших прав и интересов, а также помогают составить и подать необходимые документы.
Наши адвокаты также оказывают консультации и помощь по различным юридическим вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости. Они помогут вам оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры, а также решить другие правовые вопросы, связанные с недвижимостью.
В случае возникновения юридических проблем в Самаре и Москве, вы можете обратиться к нашим адвокатам. Они окажут вам компетентную помощь и защитят ваши интересы в суде.
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости
Вам риэлтор должен был об этом рассказать.
Если еще не рассказал, то позвоните ему и пусть расскажет. Если хотите, могу дать свою. Она на этом всём наверное уже всех собак переела. Если ей в лом не будет, то поможет оформить все красиво.
Если владели меньше трех лет — вычет 1 млн. рублей, либо документально подтвержденные расходы на ее покупку.
К примеру купили два года назад за 3 млн, документы по покупке сохранились, продали за 4, налог будет с 1 млн. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов.
В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.
Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог.
Рекомендации и требования по составлению
Неправильное составление документа приводит к юридическим последствиям. То есть, чтобы по расписке можно было предъявлять требования к должнику, ее необходимо грамотно оформить.
Основные требования к этому документу:
- Четкая надпись «расписка», расположенная посередине листа;
- Ниже с левой стороны, указывается населенный пункт, где она составляется или где находится место исполнения обязательства (в 90% случаев мы наблюдаем, что продавцы просто не пишут место составления);
- Строчкой ниже или напротив места составления, с правой стороны, указывается дата составления документа – число, месяц и год;
- Далее прописываются данные сторон и их роль – кто и кому передает деньги;
- Фамилия, имя и отчество (ФИО) вносятся полностью, без сокращений – напр., Иванов Петр Владимирович;
- После ФИО записываются паспортные данные (серия, номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан), число, месяц и год рождения, место постоянной (и временной) регистрации;
- Размер денежного займа – цифровое обозначение дублируется прописью;
- Валюта, в которой предоставляется заем, другие особенности сделки;
- Срок предоставления денег или дата, до которой заемщик обязуется их вернуть. А так же, если применимо, условия, при которых сумма не возвращается;
- За что передаются денежные средства, по какому договору или обязательству (если применимо);
- После текста расписки ставится полностью ФИО и подпись лица, ее написавшего. При желании, займодавец (в сделках с недвижимостью — покупатель) может удостоверить расписку своей подписью.
Наличие свидетелей не является основным аргументом в судебном процессе, если спор ведется относительно условий, указанных в расписке. Но они могут подтвердить сам факт написания такого документа, состояние сторон в тот момент. В таком случае об их присутствии указывается в тексте расписки, свидетели также подписывают документ.
Имеет ли место облагаемая НДС реализация неотделимых улучшений (от арендатора арендодателю или от арендодателя арендатору), если арендодатель и арендатор согласовали, что по окончании аренды арендатор демонтирует улучшения (несмотря на причиняемый при таком демонтаже вред арендованному имуществу) и оставляет их в своей собственности?
Напомним, ст. 623 ГК РФ исходит из того, что неотделимые улучшения арендованного имущества всегда становятся собственностью арендодателя. Соответственно, возникает вопрос: если в итоге по соглашению сторон они остаются в собственности арендатора, нет ли здесь реализации для целей НДС?
Полагаем, здесь можно по аналогии применить рассмотренный выше подход судов по делу № А07-20648/2009: если неотделимые улучшения фактически не передаются арендодателю, то, соответственно, отсутствует реализация в понимании п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ.
Хотя конкретно по этой ситуации нам не удалось обнаружить прецедентов в правоприменительной практике.
По нашему мнению, такой же подход (нет фактической передачи неотделимых улучшений арендодателю – нет реализации) следует применять и в том случае, когда арендатор производит неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, а арендодатель по окончании аренды отказывается их принимать и требует от арендатора демонтировать такие неотделимые улучшения и привести арендованное имущество в первоначальное состояние.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Имеет ли место облагаемая НДС реализация неотделимых улучшений (от арендатора арендодателю или от арендодателя арендатору), если арендодатель и арендатор согласовали, что по окончании аренды арендатор демонтирует улучшения (несмотря на причиняемый при таком демонтаже вред арендованному имуществу) и оставляет их в своей собственности?
Напомним, ст. 623 ГК РФ исходит из того, что неотделимые улучшения арендованного имущества всегда становятся собственностью арендодателя. Соответственно, возникает вопрос: если в итоге по соглашению сторон они остаются в собственности арендатора, нет ли здесь реализации для целей НДС?
Полагаем, здесь можно по аналогии применить рассмотренный выше подход судов по делу № А07-20648/2009: если неотделимые улучшения фактически не передаются арендодателю, то, соответственно, отсутствует реализация в понимании п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ.
Хотя конкретно по этой ситуации нам не удалось обнаружить прецедентов в правоприменительной практике.
По нашему мнению, такой же подход (нет фактической передачи неотделимых улучшений арендодателю – нет реализации) следует применять и в том случае, когда арендатор производит неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, а арендодатель по окончании аренды отказывается их принимать и требует от арендатора демонтировать такие неотделимые улучшения и привести арендованное имущество в первоначальное состояние.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
В таком соглашении в соответствии со ст. 421, 450 и 453 должны содержаться следующие пункты:
- Наименование (дополнительное соглашение), указание на дату и номер основного договора.
- Дата и место составления.
- Реквизиты сторон (как в основном договоре).
- Указание, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры и пришли к соглашению о внесении в него изменений.
- Адрес квартиры по основному договору, где произведены неотделимые улучшения.
- Стоимость улучшений, признанных неотделимыми.
- Порядок расчетов.
- Подписи сторон.