Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом общедолевую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Зачем нужна собственность на землю у дома
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Теперь любой владелец квартиры в многоэтажке может оформить землю в собственность под домом. Нужно ли это делать?
С 14 июля 2018 года любой владелец квартиры в многоэтажном доме вправе оформить землю под ним в собственность всех его жителей. Раньше это было возможно делать только уполномоченному от общего собрания жильцов.
Нужно ли оформлять земельный участок в собственность жильцам дома? Выгодно ли это и для чего приватизируют землю под многоэтажным домом? Что получат собственники квартир при оформлении земельного участка под своим многоэтажным домом?
Разрешение даёт федеральный закон от 3 июля 2018 года № 191-ФЗ «О внесении изменения в статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Если земля под домом не поставлена на кадастровый учёт до начала действия Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в нём может обратиться в органы госвласти или местного самоуправления с заявлением о формировании такого участка. Ранее право на это давалось только уполномоченному общим собранием жильцов.
Через месяц после обращения территория, занимаемая домом, бесплатно передаётся в общую собственность всем владельцам его квартир. Тогда в случае сноса многоэтажки власти будут обязаны выплатить её жильцам компенсацию не только рыночной стоимости самих апартаментов, но и доли в общем имуществе, включая земельный участок.
Если в состав здания входят иные строения, они так же поступают в общую собственность и могут использоваться как элемент хозяйственного ведения — сдаваться в аренду под кафе, магазины, предприятия бытового обслуживания. Но, как и в случае с дворовыми и придомовыми территориями, следует помнить, что за новое имущество придётся платить. Тариф будет тем выше, чем больше площадь принадлежащих гражданам помещений.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Процедура регистрации участков под дома является стандартной для всех видов недвижимости. Она должна соответствовать новому Жилищному кодексу Российской Федерации.
- Решения о приватизации должны приниматься общим собранием жильцов. Обычно на общем собрании избирается уполномоченный представитель, который должен подать заявление в местный орган власти о формировании и передаче участка в собственность. К заявлению должен быть приложен перечень необходимых документов: план жилища, решение общего собрания, свидетельство о регистрации земли, технический паспорт жилища и т.д.
- После рассмотрения документов производится планировка участка, устанавливаются его четкие границы и выдается свидетельство о праве собственности.
- Затем необходимо зарегистрировать участок, внести его в Единый реестр и получить выписку.
- После регистрации участок под домом переходит в собственность гражданина.
Прежде чем начать процесс приватизации, взвесьте все за и против. Получая в собственность участок, граждане приобретают определенные права и обязанности. Они должны платить налоги, содержать участок в чистоте и самостоятельно ремонтировать его.
Если границы участка под МКД не сформированы…
Исходя из принципа единства собственности земли и последовательно связанных с ними объектов, Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении.12-П от 28 мая 2010 года (далее — ГК № 12-П) ввел в действие Жилищный кодекс Российской Федерации для защиты прав собственников жилых и нежилых помещений в таких зданиях, отметил, что в Общем положении определено, что собственники помещения здания, в котором находится участок (части 1 и 2 статьи 36 Кодекса). В то же время, вводный закон определяет конкретный порядок и условия передачи таких участков в общую долевую собственность собственников помещений МФБ.
Согласно указанному порядку, передача участка в общую собственность в целом относится к процессу его образования и завершению государственной регистрации земельного участка. При этом для возникновения участков или прав собственности не требуется никаких действий со стороны государства или местных органов власти, аналогично государственной регистрации прав на участки в Едином государственном реестре юридических лиц.
Если участки не были сформированы и зарегистрированы в Земельной книге, участки под МФБ являются собственностью соответствующего публично-правового образования. В этом случае собственник объекта застройки имеет право владеть и пользоваться объектом, входящим в состав общего имущества, в объеме, необходимом для функционирования МФБ. При установлении пределов правомочий собственника помещения МФБ в отношении владения и пользования этим участком необходимо руководствоваться ч.
1 ст. 36 ЖК РФ и ЖК РФ.
Таким образом, если участок под жилым домом не зарегистрирован в поземельной книге, это не лишает собственника данного участка права на использование прилегающей почвы, в том числе на установку заборов и препятствий (Апелляционный суд республики, 21 июня 2016 г. в Существует башкортостан.
После формирования участка и его регистрации в Земельной книге участок, на котором расположено МФБ, и входящие в его состав другие объекты недвижимости безвозмездно переходят в собственность владельца помещения МФБ (пункт 5 статьи 16 Закона о введении).
Согласно статье 305 Гражданского кодекса РФ, в этих случаях собственник помещения как законный владелец территории, на которой расположено поселение и которая необходима для его функционирования, вправе требовать исключения их из всех Нарушение. владения и (или) пользования этим полигоном, включая собственников. Они также вправе обратиться в судебные органы в соответствии с правилами главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Что здание является жилым, подготовка градостроительной документации (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также меры, предшествующие распоряжению участками — в частности, решения о предоставлении участков под застройку, решения о разрешении аукционов по продаже земли или прав на землю и т.д.
Если в результате деятельности такого государственного органа третье лицо приобретает права на участок земли, необходимый для эксплуатации квартиры, собственник здания может оспорить соответствующие права третьего лица или обратиться в суд для определения Границы земельного участка.
Разница процедур для новостроек и жилых строений на вторичном рынке
Все дома вторичного рынка, построенные до принятия Жилищного кодекса (т.е. до 1 марта 2005 года), находятся на земельных участках, принадлежащих муниципалитету. Владелец имеет право приватизировать заговор под этими домами и обратиться в местный орган власти.
Для приватизации старого дома требуется документация на метрополитен. Если такая документация отсутствует, процесс приватизации проходит в обычном порядке.
После принятия жилищного кодекса домовладельцы, купившие квартиру в новом многоквартирном доме, имеют право на долю земли под многоквартирным домом. При покупке квартиры в строящемся или недавно построенном многоквартирном доме владелец недвижимости автоматически становится совладельцем участка, на который первоначально был выдан кадастровый паспорт.
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Сроки образования земельного участка, в том числе выполнения соответствующих кадастровых работ и обращения в Росреестр для осуществления его государственного кадастрового учета, по общему правилу устанавливаются уполномоченным органом.
Так, в г. Москве Департамент городского имущества информирует заявителя о принятом решении (о постановке земельного участка на кадастровый учет, о разработке проекта межевания территории либо об отказе в проведении кадастровых работ) в 30-дневный срок с даты регистрации заявления.
Срок проведения работ по образованию земельного участка под многоквартирный дом не может превышать шести месяцев. Указанный срок не включает в себя период разработки проекта межевания территории.
Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Особенности правового регулирования общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом
Оформление общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом включает в себя несколько специфических правовых аспектов. В данной статье мы рассмотрим основные особенности этого процесса.
1. Общедолевая собственность. Общедолевая собственность предполагает, что земельный участок принадлежит нескольким владельцам одновременно, причем каждый из них имеет долю в данной собственности. В случае многоквартирного дома, каждому собственнику квартиры принадлежит определенная часть этого земельного участка.
2. Участники правоотношений. При оформлении общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом участвуют не только собственники квартир, но и сам дом как юридическое лицо, а также управляющая компания и органы местного самоуправления.
3. Документация. Для оформления общедолевой собственности необходимо подготовить определенный набор документов, включающий в себя устав дома, решения общего собрания собственников квартир и другие необходимые документы. Эти документы должны быть правильно оформлены и утверждены соответствующими органами.
4. Управление общедолевой собственностью. Управление общедолевой собственностью в многоквартирном доме осуществляется собственниками квартир совместно. Важно организовать эффективную систему управления, чтобы земельный участок был использован наиболее оптимальным образом, и чтобы решения принимались коллективно и в интересах всех собственников.
5. Правовые ограничения. При оформлении общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом необходимо учесть наличие возможных правовых ограничений, таких как ограничения по использованию земельного участка или запрет на продажу отдельных долей собственности.
Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания
Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2022 года.
- Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2022 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
- Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
- Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
- Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).
Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него
В новом письме от 26.07.2022 № 14-06684/22 Росреестр рассказал, как застройщик может прекратить госрегистрацию своего права на земельные участки, расположенные под МКД после сдачи дома.
Если участок принадлежит застройщику на праве собственности, он не сформирован для размещения и эксплуатации нового МКД, то одним из способов прекращения такого права может являться отказ от него. Застройщик должен подать в Росреестр заявление о госрегистрации прекращения права собственности.
При выполнении такой заявки ведомство одновременно передаёт права на эту землю муниципалитету, причём без заявления от органа власти. И затем уже муниципалитет обязан сформирован участок и поставить на учёт как часть общего имущества МКД.
Если участок под домом изначально сформирован, предоставлен под строительство и нужды новостройки, то запись о госрегистрации права застройщика на него погашается одновременно с регистрацией первой квартиры за её владельцем. Тогда придомовая территория переходит в общедолевую собственности жителей МКД.
Другая ситуация – если участок для строительства дома находился у застройщика в аренде или пользовании. Для госрегистрации прекращения аренды или безвозмездного пользования участка в Росреестр необходимо представить заявление от одной из сторон договора аренды и соглашение о его расторжении.
Общедолевая собственность и правила ее оформления
Общедолевая собственность – это особый вид собственности, который регулируется законодательством Российской Федерации. Она принадлежит не отдельному лицу или группе лиц, а является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома (МКД).
Для определения объема, формирования и учета общедолевой собственности используются нормы гражданского и жилищного права. Согласно этим правилам, основным объектом общедолевой собственности является земельный участок, на котором расположено многоквартирное домовладение.
При строительстве многоквартирного дома в Москве земля под него может принадлежать не только государству, но и муниципальной собственности. Застройщики новостроек обязаны получить разрешение на строительство и право пользования землей.
Для оформления прав общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом жильцам необходимо обратиться к застройщику или управляющей организации, которые будут осуществлять процедуры по выделу земельного участка и его оформлению на основании договора.
Основными документами для оформления прав общедолевой собственности на землю под многоквартирным домом являются:
- Свидетельство о праве собственности на землю, выданное в соответствии с законодательством РФ.
- Устав домовладения, в котором должны быть четко определены права и обязанности собственников помещений в МКД.
Собственники помещений в многоквартирном доме имеют общие права и обязанности по управлению общедолевой собственностью, в том числе и земельным участком. Они должны совместно принимать решения по вопросам охраны и использования земли.
Возникновение общедолевой собственности на землю под многоквартирным домом может быть связано с рядом угроз и проблем, таких как:
- Неопределенность в правовом статусе земельного участка.
- Трудности с разделением земли между собственниками помещений в МКД.
- Споры и конфликты при определении доли каждого собственника.
- Необходимость согласования решений по использованию и обслуживанию земельного участка.
Для регулирования порядка использования и управления общедолевой собственностью на землю под МКД необходимо учесть сложное правовое положение многоквартирного дома и принять во внимание множество норм и законов, регулирующих данные отношения.
Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом (мкд) в 2019 — порядок
Последними поправками в Жилищное Законодательство дана важная регламентация – земля, на которой построен многоквартирный дом, принадлежит всем собственникам жилых помещений в долевой пропорции. Как задумали законодатели, здесь не должно возникать никаких трудностей с определением права собственности на землю, но в жизни все не так, как хотелось бы.
Например, кому же на самом деле принадлежит земельный участок? Жилищное Законодательство дает конкретный ответ на этот вопрос – приобрел квартиру, получи к ней и часть общей земли.
- Но земельные права регламентируются не только ЖК, но и Земельным, по которому установлен свой порядок определения частной собственности на конкретный земельный надел – вначале его необходимо сформировать, поставить на кадастровый учет и закрепить за ним конкретный номер.
- Но пока жители не изъявили желание вступить в права частного пользования участком под домом, он принадлежит государству, и для выделения его по праву частного коллегиального или долевого владения, необходимо внести коррекцию в единый кадастровый реестр.
- Поэтому придется вновь устанавливать новые параметры земельного надела:
- новые границы, причем не только на весь участок, но и в отношении каждой доли жителей;
- определить местоположение и соотнести его на общем плане муниципальных земель;
- присвоить статус наделу и разрешенное использование;
- выявить каждого долевого владельца в праве общей площади земли;
- переписать новые свидетельства на каждого владельца жилой недвижимости;
- закрепить в кадастре новые присвоенные номера долей участков.
И только после определения всех составляющих можно получить свидетельства на долю в праве общего пользования землей.
Знакома ли вам ситуация, когда напротив ваших окон появляется ночное кафе, заправка или прокладывается новая магистраль? Хотя вы и против всего этого строительства, но вас спрашивать никто не будет – распоряжаться землей может только ее собственник. А если нет таких прав, то можно делать на земле все, что считает нужным муниципалитет.
А как порой бывает обидно, когда посаженные жителями деревья просто выкорчевываться, оставляя голое место для новых построек – детям негде погулять, а пожилым людям отдохнуть на свежем воздухе. Всего этого можно избежать, если земля будет в собственности.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края
Особенности формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.
А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.
Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Особенности определения и согласования
Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.
Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.
Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. Статья 36 ЗК определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии).
Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.
Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.
Проблемы действующего порядка изъятия участка под МКД
Законодательство РФ разрешает изымать участки под многоквартирными домами (глава VII.1 ЗК РФ). Власти вправе изъять землю для строительства и реконструкции объектов, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденных проектами планировки. Кроме того, государство изымает участки для расширения охраняемых природных территорий, в случае признания дома аварийным и подлежащим расселению и так далее. В соответствии со статьей 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (а значит, и участка под МКД) происходит при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ (ст. 32) указывает, что в сумму возмещения входит рыночная стоимость общего имущества МКД. Участок, на котором стоит дом, считается общим имуществом. Следовательно, домовладельцы получают возмещение и за него. Однако здесь возникают проблемы. Многие участки в регионах под МКД, построенные до 2004 — 2005 г.г., до сих пор не зарегистрированы в ЕГРН. И если исходить из норм закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, то эти земли не являются объектами гражданского оборота. Их нет. А то чего нет, нельзя изъять и оценить. Поэтому статья 16 закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. указывает, что если дом стоит на участке, который не зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЖК РФ, то любой домовладелец многоквартирного дома вправе заявить об образовании этого участка (ч.3 ст.16).
Однако большинство наших граждан активны только в социальных сетях и интересуются событиями исключительно в масштабах страны и мира. В результате многие участки (и не только под МКД) до сих пор не зарегистрированы. Учитывая это обстоятельство, законодатель разрешил изымать земли, не внесенные в ЕГРН (ст. 56.6 ЗК РФ), и предоставил муниципалитетам право самостоятельно образовывать участки под МКД даже при отсутствии заявлений собственников. При этом министерство строительства РФ рекомендовало местным органам власти образовывать участки под аварийными МКД по контуру (границе) домов. То есть не включать в общую площадь территории, прилегающие к зданию (приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 г).
Эти поправки и нормативные акты привели к массовому нарушению прав собственников в 2015-2019 гг. Региональные администрации изымали не зарегистрированные земли под МКД и занижали фактическую площадь участков (Решение Ленинского райсуда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2а — 1443/2016 от 22.04.2016 г) либо формировали участок по границе дома и не включали в него территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания. В результате граждане получали неравноценное и несправедливое возмещение за изъятое имущество. Такая ситуация привела к тому, что депутаты подготовили проект № 831790-7 о внесении изменений в ЗК РФ и в закон № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.