Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как инициировать собрание собственников жилья при ТСЖ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
К сведению ТСЖ и жилищных кооперативов
ТСЖ и жилищные кооперативы, созданные в многоквартирных домах, не должны путать общие собрания собственников и общие собрания членов товарищества или кооператива. Наиболее полно в ЖК РФ урегулированы вопросы проведения ОСС. Общие собрания членов жилищных кооперативов практически не детализированы и порядок их проведения должен быть утверждён в Уставе ЖК, в том числе:
- каким образом и в какие сроки инициатор информирует членов кооператива о предстоящем собрании;
- в какой форме могут проводиться общие собрания членов жилищного кооператива;
- по каким вопросам ОСЧ голосует большинством, а по каким – ¾ от числа участников.
Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, однако:
- в них участвуют только члены товарищества;
- инициатором выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в Уставе;
- при подсчёте кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех жителей дома.
Как уведомить собственников о проведении собрания?
Однако объявления на подъезде может быть недостаточно. Этот способ подходит, только если ранее собственники уже определяли этот способ как действующий для их дома. Если такого решения не было, то придется вручать уведомления лично под подпись или рассылать заказные письма.
Справочно
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Также придется создать реестр уведомлений и заносить в него даты оповещения собственников, чтобы не нарушить сроки. Например, при отправке уведомления заказным письмом датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Как подсчитываются голоса?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
Но есть исключение. К нему относятся вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
-
о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
-
о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
-
о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
-
о выборе способа управления;
-
о выборе управляющей организации;
-
о создании ТСЖ и утверждении его устава.
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания
Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:
- сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
- дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
От чьего имени составить документы общего собрания
Понять, кто именно приглашает собственников на общее собрание, можно из сообщения о его проведении. Именно там указано, кто его инициатор.
В таблице 1 наглядно видно, кто должен оформлять документы для общего собрания в зависимости от того, кто его инициировал.
Таблица 1. Кто оформляет документы общего собрания
|
Кто инициирует общее собрание в МКД |
Кто оформляет документы к общему собранию |
|
Инициативная группа собственников самостоятельно |
Члены инициативной группы |
|
Собственники, которые направили в УО (ТСЖ, ЖК, СПК) заявление о необходимости провести общее собрание |
УО (ТСЖ, ЖК, СПК) |
|
УО |
УО |
|
Орган местного самоуправления |
Орган местного самоуправления |
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно- заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
ВАЖНО! Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку менять нельзя!
Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
ВАЖНО!
При очно-заочной форме проведения общего собрание все собственники голосуют ПИСЬМЕННО!
Доля каждого собственника на общее имущество в доме
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в МКД не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Когда и по каким вопросам проводят общее собрание членов ТСЖ
Общее собрание обязательно проводят для того, чтобы (ст. 145 Жилищного кодекса РФ):
- внести изменения в учредительные документы о переизбрании председателя или членов правления, а также о внесении иных поправок.
- принять решение о прекращении деятельности товарищества.
- избрать из числа участников (председатель и члены правления) представителей для защиты интересов собственников в госорганах и организациях ЖКХ или же снять таковых досрочно с должностей.
- определить членов ревизионной комиссии, которая будет контролировать финансовые действия управленцев: поступление финансовых средств, расходы организации, взаимодействие с подрядчиками, ведение документации бухгалтерии и т.п.
- решить финансовые вопросы: о суммах взносов в фонд ТСЖ, о создании депозитов и счетов накопления в банке, о займах в кредитных организациях.
- Обсудить и принять годовой план доходов (взносы, аренда имущества и др.) и расходов (ремонт помещений и территорий, замена и ремонт оборудования и др.).
- одобрить годовой отчет.
- рассмотреть жалобы членов ТСЖ иных лиц на неправомерные действия представителей товарищества (управляющего/председателя, членов правления) и проверяющих лиц.
Формы проведения собраний собственников ТСЖ
Возможность собрать всех членов ТСЖ есть не всегда. Однако собирать собрание в одном помещении «вживую» необязательно, т.к. есть и более простые способы проведения, такие как очно-заочная и заочная (статьи 44-47 ЖК РФ).
Разбираемся, чем отличаются формы проведения общего собрания ТСЖ:
- Очная – наиболее предпочтительная форма проведения собраний, при которой собственники квартир на заседании присутствуют лично, обсуждают совместно вопросы и принимают по ним решение путем голосования. Возможен простой подсчет рук, но предпочтительнее заполнять бюллетени.
- Заочная – решение принимается по результатам письменного опроса или голосования через интернет. Опросный лист (бюллетень) направляется в счетную комиссию до указанного времени. Он содержит: Ф.И.О. голосующего и его паспортные данные; реквизиты документа о наличии права собственности на жилье; наличие граф за», «против», «воздержался»; подпись голосующего лица. При проведении голосования в заочной форме в сети интернет, результаты передаются в форме электронно-оформленных документов (ст. 47.1 ЖК РФ).
- Очно-заочная – сочетание результатов очного голосования и результатов голосования с опросного листа онлайн-программы.
Познакомившись с соседями и заручившись их поддержкой — она будет кстати, когда нужно будет делать обход квартир, — можно приступать к следующим шагам подготовки собрания. Дел предстоит много:
Выбрать, где и когда состоится собрание.
- Составить повестку собрания.
- Обойти квартиры, чтобы взять контакты жильцов, рассказать им о собрании и предложить поучаствовать в организации мероприятия финансово.
- Уведомить город и остальных потенциальных участников о предстоящем собрании.
- Определить, сколько голосов будет у владельца каждого помещения.
- Сделать бюллетени, которые будут использоваться при голосовании.
- Явиться на собрание, провести его и голосование, забрать у голосовавших бюллетени.
- Провести подсчет голосов.
- Написать протокол, направить его в УК или сразу в жилищную инспекцию.
Остановимся подробно на каждом этапе.
Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ
Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ. Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству. В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.
Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ. В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе. Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.
Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения. К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию. Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.
Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено. Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных. В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.
Подчеркнем в этой связи, что голосование на собрании ТСЖ, в отличие от голосования на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись. В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете голосов, однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться. На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.
Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями голосов от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.
Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира — один голос». Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону. А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).
Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты. Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ. Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Хранение материалов проведенного собрания в МКД
Где будут храниться материалы и информация по проведенному собранию определяется на собрании.
Копии протоколов собрания, а также решений хранятся в том месте или по тому адресу, которые определены на собрании. А что же с оригиналами протоколов собраний и решений?
Подлинники протоколов собраний и решений направляются в уполномоченные органы в порядке, определенном Минстроем России (приказ от 28.01.2019 № 44/пр).
Инициатор собрания предоставляет подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию, ЖСК, правление ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, которые после получения обязаны в течение 5 рабочих дней направить соответствующие документы в орган госжилнадзора для хранения в течение 3-х лет. При способе управления МКД непосредственно собственниками протокол и решения предоставляются в орган жилищного надзора. При необходимости копии протокола и решений предоставляются в ресурсоснабжающую компанию, а также рег. оператору по обращению с ТКО. Документы должны быть представлены со дня принятия не позднее 10 дней.
Адвокаты и юристы нашего бюро, специализирующиеся на вопросах жилищного законодательства, всегда готовы помочь в юридических вопросах, касающихся организации проведения общих собраний, а также в решении иных спорных вопросов, связанных с управлением Вашего многоквартирного дома.