Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф за перепланировку квартиры без разрешения в Казахстане в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно Закону «Об индивидуальном жилищном строительстве», перепланировка — это изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения. Задумав рушить стены в квартире, соорудить арку в стене или сделать какое-либо другое изменение в помещении подготовьтесь к тому, что вам придется потратить личное время на оформление вашей перепланировки в госорганах. Без ее документальной регистрации будет проблематично совершать какие-либо юридические действия с вашей недвижимостью в дальнейшем.
Когда могут отказать в перепланировке
- Как рассказали порталу kn.kz в ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области», согласно п. 4.5.6 СП РК 3.02-101-2012 «Здания жилые многоквартирные» в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается. Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счет сноса не несущих конструкций. К ним относятся деревянные шкафы и перегородки.
- Запрещается не только демонтировать несущие стены крупнопанельных домах, но и делать в них проемы (например, между кухней и комнатой).
- Нельзя вносить изменения, если они отрицательно сказываютсяна функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.
- Когда перепланировка в панельном доме ранее была зарегистрирована по закону, на нее запрет не распространяется. Если снос стены был произведен до запрета, но не узаконен — придется все возвращать обратно.
- Помимо уплаты штрафа, хозяину квартиры придется восстанавливать стену, и не просто заложить проем цементом или кирпичами, а заказать разработку полноценного проекта.
Какой штраф нужно заплатить за самовольную перепланировку
Согласно статье 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф:
- на физических лиц — в размере 30 МРП,
- на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 90 МРП,
- на субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП,
- на субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП.
Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то в этом случае налагается штраф:
- на физических лиц — в размере 80 МРП,
- на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 180 МРП,
- на субъектов среднего предпринимательства — в размере 250 МРП,
- на субъектов крупного предпринимательства — в размере 500 МРП.
Чем опасна незаконная перепланировка?
Незаконная перепланировка в первую очередь влияет на бюрократические аспекты сделок с недвижимостью. В частности, вы не сможете использовать квартиру в качестве залога в банке при оформлении ипотеки, даже если речь идет о покупке данной квартиры. Кроме того, покупатель не захочет оформлять с вами договор купли-продажи, если вы незаконно изменили планировку в тайне от ответственных ведомств. Возникнут сложности и при регистрации прав на недвижимость во всех областях, где это необходимо – продажа, обмен, сдача в аренду или ипотека.
Если перепланировка была сделана без разрешения департамента архитектуры и строительства региона, то могут привлечь к ответственности по 322 статье Административного Кодекса РК. Это если не было серьезных последствий. А вот если перепланировка нанесла серьезный ущерб зданию и подвергла жизнь его жителей опасности, то нарушитель должен быть готов к уголовному преследованию.
В результате за незаконную перепланировку будет грозить штраф на физических лиц в размере 30 МРП, а если здание получило ущерб, то 80 МРП. Если перепланировку делали не вы, а прежний владелец квартиры, то ответственность с вас не снимают. Об этом говорится в 188 статье гражданского кодекса РК.
Что делать можно, но нужна регистрация
В число разрешенных изменений входят:
- Увеличение площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов.
- Объединение помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую.
- Перенос ненесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (однако запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления).
- Объединение комнаты с коридором или его частью.
- Обустраивание входа в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухонь и др.
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.
В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.
Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.
Изменения в законе о перепланировке в 2022 году
Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.
Через портал eGov вы отправляете заявку в отдел архитектуры и градостроительства. К заявлению прилагаются: правоустанавливающий документ (договор приватизации, купли/продажи, дарения и пр.), технический паспорт, эскизный проект на реконструкцию. Решение выдается бесплатно в течение 15 рабочих дней.
По Закону РК «Об индивидуальном и жилищном строительстве», перепланировка – это любое изменение параметров квартиры, отраженных в техническом паспорте. Сюда входят снос стен или перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов, увеличение балкона, обустройство лоджии и так далее.
Если вы задумали изменить пространство своей квартиры, изучите Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденные приказом министра национальной экономики РК № 750 от 30 ноября 2022 года. В них отражен порядок перепланировки квартир. Он зависит от того, будут ли затронуты несущие и ограждающие конструкции.
При капитальном ремонте или переоборудовании помещения требуется письменное согласие смежных соседей при затрагивании их интересов. Если изменения затрагивают общее имущество объекта кондоминиума, нужен протокол собственников помещений (квартир). Исключение – если это делается ради человека с инвалидностью, чтобы можно было свободно передвигаться в кресле-коляске.
Разрешение местных исполнительных органов не требуется, если вы никак не затрагиваете несущие конструкции. Допустим, хотите расширить коридор или комнату, убрать некапитальную перегородку между туалетом и ванной. В этом случае достаточно технического проекта, экспертиза не требуется. Собственник сам оформляет малый акт об изменениях помещения и регистрирует в ЦОНе.
- 2009
- 2010
- 2011
- 2012
- 2013
- 2022
- 2022
- 2022
- 2022
- 2022
- 2022
- 2022
- 2022
- 2022
- Январь
- Февраль
- Март
- Апрель
- Май
- Июнь
- Июль
- Август
- Сентябрь
- Октябрь
- Ноябрь
- Декабрь
Если запланированные работы не влияют на безопасность конструкции дома, то, согласно последним изменениям в правилах оформления перепланировки, действующие в Казахстане с конца 2022 года, не требуется разрешение в городских управлениях или отделах архитектуры и градостроительства. Изменения нужно зарегистрировать и заказать новый технический паспорт.
- сделать проем в несущей стене или снести ее полностью;
- внести изменения, которые, по мнению специалистов Управления архитектуры и градостроительства, нарушит функционирование коммуникаций или снизит противопожарные характеристики дома;
- нарушить фундамент, каркас, лестничную площадку, шахты лифта и прочие несущие конструкции;
- перепланировать квартиру в доме, который будет снесен в течение 3 лет согласно генеральному плану;
- увеличить площадь санузлов за счет жилого помещения или перенести санузлы в жилые комнаты;
- расширить площадь квартиры за счет чердака или подвала, то есть помещений общей собственности.
По делу проведено 7 судебных заседаний, судом в удовлетворении иска собственника о сохранении помещения в перепланированном состоянии отказано, требования Администрации ГО г. Уфы РБ удовлетворены в полном объеме. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
— В том случае если эта норма будет требовать приведения в первоначальное проектное состояние, вне зависимости от того, кто это сделал, то да, нынешний владелец помещения, у которого есть вечное право на жилое помещение, к которому примыкает такой балкон, терраса, то есть несанкционированное остекление, в этом случае нынешний владелец должен будет предписание выполнить.
Чем грозит незаконная перепланировка в Казахстане
Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо определится с некоторыми понятиями.
Перепланировка — это когда собственник квартиры меняет что-то в конфигурации квартиры: снос стен, перенос ванны, кухни.
Переустройство — это изменение каких-то инженерных коммуникаций (перенос крана, радиатор отопления и.тд.)
Несущая стена — строительная конструкция, которая обеспечивает прочность, жесткость и устойчивость здания или сооружения. Непродуманный снос несущей стены может привести к катастрофическим событиям: по дому пойдут трещины; перекрытия останутся без опоры, возникнет риск, что из-за повышенной нагрузки они сместятся или вообще рухнут; помещения этой квартиры и всех, которые расположены выше, могут обрушиться.
- Сносить несущие стены или ослаблять их (согласно Свода правил РК СП РК 3.02-101-2012).
- Переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухни.
- Демонтировать общедомовые коммуникации (вентиляционные каналы, перенос стояков отопления или водоснабжения.
- Объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления.
- Присоединение к квартире части подвала или крыши.
- Пристраивание помещения к панельному дому.
- Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»).
- Утепление полов за счет центральной системы отопления.
- Перекрытие источника естественного света.
- Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
- Демонтаж межквартирных стен.
Что нельзя делать без согласования
Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.
Это такие работы:
- Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
- Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
- Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
- Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
- Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
- Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
- Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.
Какие виды работ можно не согласовывать
Если вы решили провести ремонтные работы, которые не нарушают устойчивость несущих стен и не портят архитектурный вид здания, то они не требуют согласования. Выделим некоторые из них:
- устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной;
- остекление балкона;
- замена оконных рам;
- установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме);
- установка короба, закрывающего коммуникации;
- установка лёгких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из лёгких материалов (например, при зонировании комнаты);
- замена радиатора отопления.
Какой штраф грозит владельцу квартиры за незаконную перепланировку в 2022 — 2022 годах
Независимо от способа оплаты, необходимо сохранить квитанцию (чек). Как правило, сведения о внесенной сумме поступают в Государственную информационную систему государственных и муниципальных платежей, что исключает дальнейшие последствия для плательщика штрафа.
- постановление направляется на принудительное исполнение в службу судебных приставов, далее возбуждается исполнительное производство, и проводится работа с денежными средствами должника, его имуществом и доходами;
- привлечение к административной ответственности по части 1 статьи 20.25 КоАП (должностным лицом, вынесшим неоплаченное постановление, составляется соответствующий протокол о неуплате штрафа и направляется на рассмотрение в суд; последний в качестве наказания может установить штраф в двойном размере либо административный арест).
Как узаконить перепланировку квартиры в Казахстане. Чем грозит самовольная перепланировка?
Часто происходит так, что покупая квартиру, вы даже не догадываетесь, что приобретаете «кота в мешке». А все дело в наличии различных незаконных изменений в жилплощади.
Что делать, если вы остались один на один с этими малоприятными деталями уже после подписания договора купли-продажи?
Самое неприятное в этом случае то, что далеко не всякую перепланировку квартиры можно узаконить, — поясняет юрист Евгений Роженцев. — И далеко не всякое изменение в плане допустимо с точки зрения безопасности. Кроме того, многие банки не соглашаются выдать ипотеку на приобретение квартиры, в плане которой указана незаконная перепланировка.
В любом случае вам обязательно нужно обратиться с заявлением в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» для согласования перепланировки и получения соответствующего решения, — считает Евгений Роженцев. — В противном случае предполагается ответственность, предусмотренная статьей 238 Кодекса РК «Об административных правонарушениях», как за «незаконное переоборудование и перепланировку жилых помещений», и на вас могут наложить штраф в размере от 5 до 10 МРП (по состоянию на 2014 год 1 МРП = 1852 тг).
Прежде чем рушить межкомнатные перегородки, обязательно возьмите письменное согласие соседей, дабы избежать в будущем упреков с их стороны, и, в худшем случае, признания вашей перепланировки незаконной.
Как бороться с незаконной перепланировкой соседей
При проведении ремонтных работ нельзя забывать про соседей. Именно они зачастую испытывают наибольший дискомфорт от вашего ремонта. Мусор и грязь на площадке и во дворе, постоянный шум и грохот за стенкой и многое другое. И хорошо еще, если вы просто переклеиваете обои и меняете сантехнику, а если сносите стены и тем самым подвергаете их жизнь опасности?
В такой ситуации оказался наш читатель Владимир Назаров. Пенсионер проживает в панельной пятиэтажке на третьем этаже дома. Вот уже два года он судится с соседом сверху, который, в нарушение всех СНиПов, снес несущую стену в своей четырехкомнатной квартире, объединив кухню и зал.
25 июня 2012 года Приказом № 274 Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства были внесены изменения и дополнения в СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Согласно этому нормативному акту в Казахстане был введен запрет на производство любой перепланировки во всех панельных домах. К слову, нарушать конструкции несущих стен было запрещено и ранее, причем, как в панельных, так и в кирпичных домах.
Въехав в квартиру, новый жилец сразу же пригласил строительную бригаду, которая и стала проводить перепланировку. Когда рабочие начали выносить многочисленные мешки со строительным мусором, бдительный пенсионер поднялся в ремонтируемую квартиру и ахнул от удивления: сосед снес несущую стену.
Владимир Иванович тут же написал заявление в отдел архитектуры и градостроительства акимата, а потом подал иск в суд. В исковом заявлении пенсионер просил признать незаконным снесение несущих конструкций. В суде выяснилось, что каким-то образом новый жилец умудрился зарегистрировать акт приемки ввода в эксплуатацию видоизмененного помещения, что существенно усугубило дело. Но суд все же признал незаконным акт приемки и отменил его регистрацию.
Теперь пенсионер намерен обратиться в областную инстанцию, чтобы добиться заключения приемочной комиссии ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» о состоянии квартиры и дома, а также обязать нарушителя восстановить несущие конструкции.
Ответственность за самовольную перепланировку для компаний
Важно! Действовавшая редакция ч.2 ст.7.21 КоАП РФ, предусматривающая ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах, ответственность за самовольную перепланировку нежилых помещений не устанавливала.
Прежде всего, отметим, что под незаконной перепланировкой понимается перепланировка, противоречащая строительным правилам (СНиПам, СаНПиНам), постановлениям и другим правовым актам. То есть такая перепланировка не может быть согласована (в силу ее незаконности) и, соответственно, собственник помещения не получит разрешения на ее проведение. В отличие от незаконной перепланировки, самовольная (не узаконенная перепланировка) также выполняется без соответствующего разрешения и согласования, но при этом такая перепланировка соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и правовым нормам. И собственник помещения должен ее узаконить.
Основные требования к перепланировке
При выполнении перепланировки квартиры в Республике Казахстан необходимо учитывать ряд основных требований, которые должны быть соблюдены и заранее оговорены с соответствующими органами:
1. Перепланировка должна проводиться с согласия всех собственников жилого помещения. В случае если собственник является юридическим лицом, необходимо получить соответствующее разрешение от уполномоченного органа.
2. Перепланировка должна соответствовать требованиям технического регламента «О требованиях к проектированию, строительству и эксплуатации зданий и сооружений», утвержденного Правительством Республики Казахстан.
3. Перепланировка должна производиться только с разрешения органа архитектуры и градостроительства. Для этого требуется разработать проект перепланировки, представить его на соответствующую экспертизу и получить разрешение на его реализацию.
4. Перепланировка должна быть осуществлена с соблюдением технологических и строительных норм и правил, установленных действующим законодательством и нормативными документами Республики Казахстан.
5. Перепланировка не должна нарушать несущих и внутриквартирных стен, а также конструктивных элементов здания, влиять на безопасность и надежность конструкций, систем водоснабжения, отопления, вентиляции и электроснабжения.
6. При производстве перепланировки необходимо соблюдать санитарные нормы и правила, а также требования пожарной безопасности. Квартира должна иметь необходимое количество пожарных выходов и предусмотрены соответствующие системы пожаротушения.
7. Оформление перепланировки должно быть произведено в соответствии с установленным порядком и требованиями о сдаче в эксплуатацию и регистрации перепланированных помещений.
Соблюдение данных требований при перепланировке квартиры позволит избежать возможных правовых последствий для собственника в 2023 году и сохранить независимость и стабильность жилищного пространства.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Коротко о перепланировке квартиры
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.