Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Особенности оформления земельного участка под домом
Помимо оформления права собственности на дом требуется еще и оформление земли, находящейся под ним.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, предусматривается приобретение права общей собственности на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости — приватизация земли под домом.
Границы земельного участка должны соответствовать требованиям земельного законодательства.
При этом право собственности на землю под объектом недвижимости является исключительным, если иное не предусмотрено законами.
Указанное положение поможет собственникам недвижимости разобраться, что делать, если дом в долевой собственности, а земля — нет. Собственники дома должны реализовывать свое исключительное право на землю и оформлять его юридически.
Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?
Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:
- паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
- доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
- кадастровый паспорт на дом;
- разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
- бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
- заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
- письменное согласие от каждого сособственника;
- квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.
Как в частном доме выделить долю в натуре
Оформление в индивидуальную собственность части в жилом доме может происходить двумя способами.
| № п/п | Варианты раздела | Комментарии |
|---|---|---|
| 1 | По соглашению | Это подразумевает добровольное решение всех совладельцев жилого помещения о выделении доли в натуре. При этом может быть выделена только часть инициатора, а остальные доли могут остаться в общей совместной собственности других владельцев. |
| 2 | По решению суда | Процедура разбирательства в органе правосудия достаточно сложна и к ней стоит прибегать только в случае, если заключение добровольного соглашения невозможно. Зачастую это связано не только со спором о разделении недвижимости, но и с другими спорными вопросами (наследство, развод, раздел имущества и т.д.). |
Долевая и совместная собственность – в чем разница?
Гражданское законодательство (глава 16 ГК РФ) различает долевую и совместную собственность.
Долевая собственность – это общая собственность, которая разделена на доли.
Мы понимаем, что физически деление дома невозможно, это нарушит его общую конструкцию. При этом, можем организовать в доме несколько отдельных входов, и обособить, отделить каждую часть друг от друга, останется и общая часть.
Пользоваться общим долевым имуществом необходимо совместно, с учетом договоренности между содольщиками. При этом, свою долю можно продать или подарить с учетом неких особенностей.
Совместная собственность – это тоже общая собственность, которую невозможно поделить на доли в силу определенных обстоятельств (например, когда дольщиков слишком много и доли обособить совершенно невозможно). Чаще всего собственность становится совместной на имущество, приобретенное во время брака.
Главное отличие совместной собственности от долевой в возможности предпринимать какие-либо действия со своей недвижимостью. Если общая собственность не разделена на доли, тогда, принимая решение о продаже своей части имущества у остальных собственников следует спросить разрешение. Если же собственность долевая – то достаточно уведомить всех остальных содольщиков о своем намерении оформить куплю продажу доли дома.
Общая совместная собственность хороша тогда, когда собственники — это близкие люди, между которыми не возникает разногласий, и решения принимаются сообща. В противном случае возникают проблемы при использовании имущества или попытках продажи, что, к сожалению, на практике встречается на каждом шагу.
Наследство и переоформление
Переоформление квартиры после смерти собственника, как правило, происходит посредством вступления в наследство. Как происходит данный процесс? Подобная процедура отнимает немало времени.
Оформление квартиры по наследству разделяют на несколько этапов:
- Согласие на вступление в наследство. Наследники в течение полугода должны обратиться к нотариусу и написать согласие или отказ от получения имущества. Если гражданин не делает этого, то через 6 месяцев с момента открытия наследства/завещания за человеком теряется право переоформления имущества.
- Сбор документов, необходимых для проведения процедуры вступления в наследство. О них немного позже.
- Оформление сделки у нотариуса.
- Обращение в Росреестр для получения свидетельства о правах на квартиру.
Ничего предельно трудного в этом нет. Главное, что переоформление квартиры после смерти собственника проводится в соответствии с установленными правилами. Все необходимые для этого бумаги должны собирать ближайшие родственники-наследники умершего.
Как переоформить дом при покупке?
Все должно быть официально закреплено в соответствующих государственных бумагах. Что должен предоставить продавец? После подписания договора купли-продажи, продавцу чтобы переоформить дом необходимо предоставить следующий пакет документов: текущее свидетельство, подтверждающее право владения загородным домом; выписку из регистрационной палаты, либо имеющийся на руках кадастровый паспорт; договор купли-продажи, оформленный в трех экземплярах, чтобы каждый из участников сделки и контролирующий орган могли получить свою копию; письменное согласие от супруга или супруги, разрешающее продажу имущества, если собственник состоит в браке; квитанция, подтверждающая проведение оплаты всех расходов на регистрацию. Что должен предоставить покупатель? Перечень документов, предоставляемых покупателем при покупке дома, гораздо уже и включает в себя: паспорт покупателя, требуется документ именно того лица, на которое будет происходить непосредственное оформление объекта недвижимости; письменное согласие от супруга или супруги, в случае нахождения в браке, разрешающее приобретение загородного дома. Порядок покупки и переоформления дома Начинается все с предоставления письменного заявления, оформленного в соответствии с установленным образцом, в государственный регистрирующий орган.
Какие еще есть проблемы с распоряжением долями
В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1/40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1/3 или 1/2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.
Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.
Раздел дома в долевой собственности
У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.
Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.
Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.
Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.
Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.
При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:
- существование разных входов;
- наличие коммунальных систем во всех частях дома;
- изолированность помещений и прочее.
В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.
Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.
Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?
Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.
Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.
Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.
Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.
A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.
Порядок оформления долевой собственности
Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.
Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:
- Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
- Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
- Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
- Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.
Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.
Какие необходимы документы для переоформления дома
Перед тем как начать подготовку к переоформлению дома, необходимо знать какие именно документы для этого вам потребуются.
Подробный список документов для переоформления дома:
- паспорта всех собственников данной недвижимости;
- документы-основания на которых этот дом принадлежит именно вам;
- технический паспорт на дом;
- кадастровые документы. С 2017 года кадастровый паспорт объединился с выпиской из ЕГРП, и стал один единй документ – ЕГРН;
- оплаченная квитанция государственной пошлины;
- ксерокопии всех вышеназванных документов;
- написанное заявление на изготовление свидетельства.