Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Как разработать проект перепланировки квартиры
Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.
– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Какова в итоге цена вопроса
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:
В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.
Разрешённые переделки для согласования
Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:
- Менять площадь комнат за счёт коридора.
- Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
- Совмещать раздельные ванную и санузел.
- Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
- Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
- Строить камины в квартирах на последнем этаже.
- Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
- Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
- Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).
В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.
Как получить разрешение
Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:
- Межведомственная комиссия МВК
- Государственный пожарный надзор
- Комитет по градостроительству и архитектуре
- Комитет по государственному использованию и охране памятников
- Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- ГУ Жилищное агентство
- Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
- Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
- ПАО «Ленэнерго»
- ГУП «Водоканал»
- Госстройнадзор (ГАСН)
- Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами
В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.
Какова стоимость процедуры
Если вы обращаетесь в частное агентство для того, чтобы внести все изменения, то вам нужно запастись суммой от 50 000 руб. Если самостоятельно захотите узаконивать все вносимые изменения, то тут будет несколько составляющих. За каждую из них необходимо заплатить ту или иную сумму.
К ним относятся:
- выписка из ЕГРН. Она обойдется в 750 рублей,
- создание технического паспорта в БТИ. Стоимость – 2 000 рублей,
- внесение изменений в Росреестре – 2 000 рублей,
- процедуры в Межведомственной комиссии бесплатно.
Но если говорить о составлении проекта, то тут сумма варьируется.
К сведенью. Если вы делаете самостоятельно или по типовому плану, то это будет бесплатно. Если хотите разработать действительно качественный проект в БТИ, то он обойдется вам от 10 000 руб. Если говорить о лицензированных фирмах, которые занимаются переоборудованием квартиры, то проект будет стоить от 15 000 руб. Когда хотите провести узаконивания через судебное заседание, то нужно подумать и о дополнительных расходах.
К ним нужно отнести:
- госпошлина в размере 200 рублей,
- экспертиза, которая будет стоить от 10000 руб. Но цена будет зависеть от того, насколько сложные работы и каков их объем.
Нужно также учитывать еще и стоимость юридических услуг. Если специалист грамотен в своем деле, то он поможет сократить все расходы на согласование изменений.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Что разрешено при перепланировке квартиры?
Согласование перепланировки квартиры возможно, если Вы собираетесь прибегнуть к одному или нескольким из нижеперечисленных вариантов:
- Увеличение площади кухни и жилых комнат за счёт нежилых помещений – коридоров и кладовок;
- Увеличение коридора за счёт кладовки;
- Перенос некапитальных перегородок и их демонтаж, а также устройство проёма в несущей и ненесущей перегородке;
- Объединение нескольких жилых комнат;
- Монтаж или демонтаж встроенных шкафов;
- Уменьшение санузла или его увеличение за счёт площади нежилых помещений – коридоров и кладовок. Также разрешено объединять ванную с туалетом и переносить сантехоборудование в санузле;
- Устройство входа в санузел из комнаты – в случае наличия в квартире второго санузла с входом из коридора. Устройство входа в ванную, не совмещённую с туалетом, можно делать из любой комнаты;
- Устройство второго санузла на площади коридора или кладовки;
- Перенос водяного оборудования от стояка за счёт протяжения новых труб;
- Оборудование камина (в случае, если квартира находится на последнем этаже);
- Остекление или утепление балкона или лоджии.
Стоимость на согласование перепланировки квартиры и жилого помещения
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Консультация | Бесплатно | |
| Согласование перепланировки квартиры | от 60 000 руб. | 1,5 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | от 80 000 руб. | 1,5 мес. |
| Согласование объединения/разделения нескольких квартир в одну | от 120 000 руб. | 1,5 мес. |
Документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку
Чтобы получить разрешение на перепланировку, надо собрать стандартный пакет документов. Их список состоит из:
- заявления, составленного по специальной форме, где указывается намерение снести определенные перекрытия;
- техпаспорта на квартиру из БТИ, выданного не более трех лет назад. Если требуется получение нового паспорта, то придется вызвать техника. Специалист произведет осмотр, на основании которого будет выдан другой паспорт;
- заверенного проекта перепланировки, разработанного в специализированной фирме;
- оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства на право собственности на квартиру, полученного в Росреестре;
- разрешения на перепланировку, полученного от всех взрослых людей, зарегистрированных на этой жилплощади, включая временно отсутствующих;
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Оформление согласования предполагает последовательное прохождение многочисленных его этапов. Так, для получения соответствующего разрешения необходимо:
- Посетить МВК и получить детальную консультацию профильного специалиста.
- Собрать все документы, а именно:
- техническую документацию здания, план каждого этажа и функциональное описание каждого отдельно взятого помещения;
- нотариально заверенную ксерокопию документа о праве собственности на квартиру или в случае не приватизированного жилья справку из Управления департамента жилищной политики;
- справку, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- перечень всех прописанных в квартире людей, зафиксированный в справке, которую можно получить в районном паспортном столе;
- разрешение на проведение работ из банка, если квартира приобретена в рассрочку.
- Заказать проект перепланировки у опытных специалистов данной сферы.
- Согласовать предстоящие работы с конторой, обслуживающей дом.
- Посетить пожарную инспекцию и получить соответствующие разрешения.
- Проверить все собранные документы в соответствии с требованиями МВК.
- Оформить разрешающую документацию на проведение ремонтно-строительных работ.
- Выполнить все ремонтно-строительные работы по подготовленному проекту.
- Сдать перепланированное помещение в эксплуатацию и получить новый технический план жилья.
Когда возникает желание изменить помещение квартиры, чтобы повысить комфорт проживания в ней, нужно обратиться сначала за консультацией в Государственную Жилую инспекцию. В других органах ответственным за такой вопрос может быть другой орган, например, местная администрация.
ВНИМАНИЕ! Консультация в Жилищной Инспекции должна предоставляться бесплатно.
После консультации подается заявление на разработку проекта по перепланировке и на ее согласование. Следующий шаг – нужно собрать документы для ЖИ. Подаются документы и после проведения ремонтных работ, они нужны для того, чтобы проведенное изменение плана узаконить, внести новый план в технический паспорт недвижимости.
Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки
— Правоустанавливающие документы на квартиру
Согласования:
— Возможные предварительные согласования
- Пожарная инспекция (ОГПН)
- Банк (если квартира куплена в ипотеку)
- Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
- Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
- Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
- Управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований
— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию
— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)
— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
Результат:
Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ
Возможные сложности:
- Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
- После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
- Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
- Ожидание приема в очередях
- Увеличение сроков согласования проекта
Советы и рекомендации:
- Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
- Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)
Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Технический план квартиры
— Договор на строительные работы
— Договор на технический надзор
— Акты на проведение скрытых работ
— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей
— Справка о вывозе строительного мусора
Согласования:
— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Получение предварительных согласований
— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов
— Выход Межведомственной комиссии на квартиру
— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)
— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию
Результат:
Акт ввода квартиры в эксплуатацию
Возможные сложности:
- Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
- Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
- Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии
Советы и рекомендации:
- Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом