Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Готовимся к земле». 2020-й – год наступающей земельной реформы в Украине». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Нелегальная обработка земли
Предприниматели, использующие эти участки для выращивания продукции, продают ее за наличные, ими же расплачиваются с работниками и арендодателями. Как итог, заявляла Воробей, бюджеты недополучают минимум 10 млрд грн в год.
С другой стороны, недобросовестные сельхозпроизводители, указал нам гендиректор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Роман Сластён, получают неконкурентное преимущество по отношению к честному бизнесу.
Крупный бизнес разметает городскую землю и сдает ее «фопам» под ларьки по космическим ценам
Зампредседателя ВАР Михаил Соколов, чья организация, по его словам, и предоставила Минфину оценки масштабов нелегального землепользования, подчеркнул, что указанные 10 млрд грн бюджеты получат лишь от одной уплаты МНО теми предприятиями, которые сегодня вообще не платят налогов.
Но Соколов полагает, что на самом деле мера может стать куда более эффективной, так как выгода от неуплаты налога на прибыль и НДФЛ становится не такой значительной по сравнению с риском получить штраф за незаконную торговлю.
«Может, люди решат, что стоит заплатить чуть больше, чем предусмотрено по налоговому обязательству, но зато спать спокойней«, – предположил Соколов.
Налоговая амнистия: декларировать в первую очередь стоит недвижимость, – эксперт
Такого же мнения придерживается и Роман Сластён. Он отмечает, что нарушителям налогового законодательства делать это станет куда сложнее. Например, тем из них, кто пользуется участком без заключенного договора аренды с собственником, выплачивая ему оплату наличными, в итоге придется оплачивать за собственника и минимальное обязательство.
«Для собственников эта ситуация тоже будет некомфортной, так как им по документам придется платить этот налог«, – говорит Сластён.
Гендиректор УКАБ прогнозирует, что установление МНО на 90% закроет все лазейки для нелегального сельхозпроизводства.
История реформы, существующие запреты и ограничения
Несмотря на начатую в 90–х годах земельную реформу по передаче земель государственной собственности в частную (паи земель колхозов и совхозов между их членами, индивидуальная приватизация, выкуп, др.), полноценное право на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения ее владельцы до сих пор не получили.
Начиная с 2002 года был введен мораторий на отчуждение определенных видов с/х земель, который со временем претерпел существенных изменений, направленных на недопущение его обхода.
На сегодняшний день действие моратория распространяется на отчуждение земель следующих видов:
- земли товарного с/х производства;
- земельные участки, выделенные из земельных долей (паев);
- земельные доли (паи) и
- все земли с/х назначения государственной и коммунальной собственности,
что в комплексе составляет львиную долю всех сельскохозяйственных земель Украины.
Кроме того, запрещено и изменение целевого назначения упомянутых видов земель, находящихся в частной собственности.
Что следует учесть, готовясь к сделкам по приобретению с/х земли
Подготовка земельного участка к продаже
Договор купли–продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и т. п.
Поэтому, до момента заключения следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации/ корректировке.
На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных на сегодняшний день вопросов по регистрации земельного участка или права собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состава угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса сделки до исправления таких ошибок.
Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)
Без внимания Закон оставил условия регулирования оборота земельных долей (паев), лишь продлив запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения к статье 130 Земельного кодекса Украины как такие, которые в том числе распространяются и на земельные доли (паи).
Более того, анализ действующего законодательства и изменений, которые вводятся, дают основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли–продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).
Целесообразность прохождения такой процедуры до приобретения актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).
Преимущественное право выкупа
Сейчас преимущественное право выкупа земельных участков имеют их совладельцы и арендаторы, кроме определенных исключений. Однако, фактически такое право можно будет реализовать гражданами Украины и юридическими лицами на равных условиях только с 1 января 2024 года. Дополнительно закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа очень простым способом – путем уведомления собственника.
Окончательные выводы о субъектах, которые будут иметь преимущественное право выкупа, процедуры его применения, можно будет сделать после принятия законопроекта № 2194, рассмотрение которого ожидается в ближайшее время.
Поэтому, в любом случае до приобретения земельного участка следует выполнить условия по обеспечению реализации преимущественного права на его приобретение упомянутыми субъектами. В противном случае новый собственник рискует потерять такой актив в будущем.
Влияет ли смена собственника на действующие договоры аренды или эмфитевзиса
Приобретая земельный участок следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращают действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.
Учитывая указанное, перед приобретением актива следует внимательно проверить действующие договоры на предмет пользования земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.
Дополнительные требования к договорам купли–продажи
К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:
- Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
- Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
- Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести его экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.
Савченко заявила: если этот закон действительно пройдет, то в 2023 году такого государства, как Украина, не будет на карте мира. «И увидите, они это сделают», — добавила она.
Законопроект, которого опасается экс-депутат, принят Радой в первом чтении. Речь идет о снятии моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. До 2024 года приобретать их могут граждане Украины, территориальные общины, украинские компании и государство. Иностранцы формально такой возможности лишены на пять лет, но фактически запрет несложно обойти. Граждане других стран имеют право покупать землю, если получили ее в наследство. Или если их компания ее арендует.
Земельный вопрос влияет на отношения Киева с Международным валютным фондом. Украина рассчитывала на пять-шесть миллиардов долларов кредита, сообщали СМИ. Но недавно миссия МВФ покинула украинскую столицу, не достигнув конкретных результатов в переговорах.
Как информировали источники, представителей фонда не устроила половинчатость земельной реформы — то, что иностранцы не были полностью допущены на рынок сельхозугодий. «МВФ понимает, что это еще хуже, чем мораторий, так как есть риск, что за бесценок земли могут быть скуплены всем известными лицами. Это не совсем рынок», — цитировали издания очевидца переговоров.
Помимо этого, МВФ настаивал на том, чтобы ПриватБанк не возвращали бывшему владельцу Игорю Коломойскому. «Любой компромисс неприемлем, так как это подтвердит влияние Коломойского. А если оно высоко, то высок риск дефолта и отката реформ. Раз так, зачем давать деньги — ведь их, скорее всего, не вернут», — объяснял логику функционеров фонда источник.
МВФ не просто хотел бы оставить ПриватБанк в государственной собственности, но еще и обязать Коломойского вернуть деньги, которые тот якобы выводил из страны. В начале ноября газета The Wall Street Journal писала, что Фонд не даст кредит, пока Киев не заставит олигарха уплатить по счетам.
У самого Коломойского это предложение вызвало понятную реакцию. В интервью другому американскому изданию — The New York Times — бизнесмен высказал мнение, что в случае несговорчивости МВФ Киев может занять денег и у Москвы. «Мы возьмем 100 миллиардов долларов у русских. Я думаю, что они хотели бы дать это нам сегодня», — заявил он журналисту. Америка, по словам Коломойского, принуждает Украину к войне, но «даже не дает на нее (войну. — Прим. ред.) денег».
Бизнесмен вообще крайне скептически отнесся к прозападному курсу Киева. «Российские танки будут базироваться у Кракова и Варшавы. Ваша НАТО обделается и пойдет за подгузниками», — едва ли не угрожал он.
То, что условия МВФ не подходят Киеву, подтвердил и заместитель председателя Рады по вопросам финансов Александр Дубинский. Он прокомментировал результаты переговоров с фондом так: «А вы хотели, как обычно, купить Манхэттен за нитку стекляруса? Ехайте (отсюда. — нецензурн. — Прим. ред.)».
Дубинский иронизирует не зря. Киев и так выполнил практически все условия МВФ — принял бюджет с небольшим дефицитом, убрал социальные обязательства государства по тарифам, уменьшил число получателей субсидий.
Тем временем в СМИ появился «инсайд» из фракции «Слуги народа». Некий доброхот из «зеленых» объяснял, что президент страны находится в сложном положении. «Сейчас и Зеленский стоит на растяжке. В которой у него на одной стороне земля, а на другой ПриватБанк. Мы находимся на пороге широкомасштабного политического кризиса, который может стартовать до конца этого года», — утверждал источник.
Директор Украинского института анализа и менеджмента политики Руслан Бортник перечисляет преимущества, которые Зеленский и его команда получат от земельной реформы. «Это разморозит внешнее кредитование. МВФ, а следом и другие кредиторы смогут сквозь пальцы посмотреть на другие проблемы Украины, рассчитывая на наш рынок. Открытия рынка земли хотят не только вне Украины, хочет и часть политического истеблишмента. Они надеются, что это как-то оживит экономику, вернет из офшоров какие-то деньги. Рынок земли позволит на два-три года залатать бюджетные дыры. Огромные площади в собственности и территориальных общин. Продажа даже по сниженным ценам этой земли даст десять миллиардов долларов при нынешнем бюджете в 40 миллиардов. «Зе-команде» будет легче получить и контроль над региональными группами влияния, поманив их рынком земли. С точки зрения удержания власти рынок земли выгоден Зеленскому», — отмечает эксперт.
Вместе с тем Бортник признает определенную правоту Савченко. «Не думаю, что рынок земли будет угрожать независимости, но в какой-то перспективе снизит уровень суверенности, хотя он и так невысок. А появление серьезных экономических игроков извне ослабит суверенитет и способность органов власти принимать собственные решения», — продолжает он.
«Если использовать метафору, то команда Зеленского стоит перед дорожным камнем, на котором написано: направо пойдешь — там рынок земли и протесты, налево пойдешь — будешь с олигархами и получишь госпереворот, прямо пойдешь — все случится само собой, ситуация все равно скатится к одному из двух перечисленных вариантов. Поэтому Зеленский выбрал наиболее очевидный и выигрышный в ближайшей перспективе вариант», — объясняет Бортник.
Украинский политтехнолог Андрей Золотарев считает, что вероятность принятия закона о земле очень высока. «Учитывая то, что значительная часть бюджета уходит на обслуживание долгов, отказаться от закона очень сложно. Разве что убедить, что он дестабилизирует внутриполитическую ситуацию, но большая часть факторов говорит за то, что закон будет принят», — говорит эксперт.
Он напоминает, что недавно тот же Дубинской, как человек, близкий к Коломойскому, называл облигации внутреннего займа Украины финансовой пирамидой: «Она должна рухнуть, а государству надо отвечать по своим обязательством имуществом, в том числе и землей. Так что вероятность того, что землю выставят на торги, крайне высока». Эксперт не исключает возможной масштабной дестабилизации внутриполитической ситуации (вплоть до силового противостояния) в том случае, если Зеленский не «продавит» закон о земле.
Депутат Рады восьмого созыва Игорь Мосийчук солидарен с «алармистами»: «Ситуация угрожающая, у украинцев большая задолженность как перед иностранными юридическими лицами, так и перед иностранными инвесторами и олигархами/ Рассчитываться в случае банкротства придется землей или стратегическими государственными предприятиями. К тому же никто не знает, сколько и какой земли на Украине, реестры и кадастры пребывают в состоянии хаоса».
Открытие рынка земли в таком виде, по мнению Мосийчука, несет угрозу национальной безопасности Украины и «ускорит вытеснение коренного населения — украинцев с Украины».
Ограничения для иностранцев
Также до 1 января 2024 года запрещается покупка земли компаниям, бенефициарами которых являются иностранцы или лица без гражданства. Ограничения распространяются на участки государственной и коммунальной собственности, а также частные участки и паи, предназначенные для ведения товарного и личного крестьянского хозяйства.
При этом данные ограничения не распространяются в случае покупки участков, которые используются на правах аренды, эмфитевзиса, при условии, если:
- с момента госрегистрации юридического лица — приобретателя права собственности прошло не менее 3 лет;
- право аренды, эмфитевзис возникло до вступления в силу настоящего пункта.
Зачастую решение земельных вопросов, особенно в случае, когда арендодателем является государство, происходит в виде торгов. Однако не во всех ситуациях торги уместны. Согласование земельных отношений возложены на исполнительные и местные органы власти. Поэтому согласно порядку, установленному ЗКУ, при изъявлении желания взять в аренду землю в Украине ходатайство и прочие документы заявителя подаются в соответствующие органы.
Торг может не происходить в случаях, когда изъявлено желание арендовать земельный надел в следующих целях:
- Для ведения личного фермерского хозяйства.
- Для выращивания садовых культур.
- Под возведение жилого дома или индивидуального дачного строения.
- Для хозяйственных построек.
Возможна ли аренда доли земельного участка
Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.
Вместе с тем, владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).
После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.
- Условия возобновления договора изначально прописываются в предварительно оформленном документе. Но данная возможность не касается территорий коммунальной и государственной собственности.
- Для продления сроков арендатор предоставляет владельцу земельного участка соглашение-приложение к письменной просьбе.
- Отказаться от дальнейшего сотрудничества может любой из участников дела, ели предварительно (за месяц до окончания действия документа) обратится к государственному регистратору.
- Форма договора аренды земельного участка подразумевает обязательные пункты (объект аренды, срок действия документа, особенности оплаты) и дополнительные (определяются двумя участниками).
- Максимальный срок использования арендованного участка ‒ 49 лет.
- Действует временный запрет на покупку земель юридическими лицами.
Новые положения касаются тех договоров, которые были заключены до принятия Закона про землю. Учитывая все вышесказанное, напрашивается вопрос: какой будет будущая судебная практика?
Однозначно, что условия закона – результат компромисса либерального варианта внедрения рынка земли и консервативного, сторонники которого отрицают возможности продажи сельскохозяйственных земель. Несмотря на вал критики, что распространяется сейчас в информпространстве, убеждена, что открытие рынка земли с такими условиями является определяющим позитивным шагом для Украины. Уже сейчас мы можем спроецировать как будет воздействовать земельная реформа в таком формате на участников рынка и сформировать определенные выводы.
На первом этапе открытия рынка земли, это оптимальные условия для баланса интересов всех участников. За этот период владельцы земли, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы, а остальное население убедится в том, что значительных тектонических сдвигов и массовой скупки земли не произойдет.
Для агропроизводителей значительных изменений не предвидится, хотя усиление конкурентной борьбы за ресурсы будет продолжаться, а поэтому размер арендной платы будет увеличиваться. Возрастет количество единоличников, которые смогут выкупить, сформировать массив и хозяйствовать самостоятельно. Конкурентная борьба также усилится между местными агропроизводителями (фермерами) и большими агрогруппами (корпорациями), однако это игроки разных весовых категорий и весомого влияния на ситуацию на рынке не будет.
Рынок земли в Украине – какие ограничения установит закон?
Отмена моратория вызвала массу бурных обсуждений, недовольства и критики. В частности, со стороны украинских арендаторов, которые буквально впадают в панику на фоне ужасающих историй из СМИ. Однако в реальности ситуация более привлекательна – в проекте заложены конкретные ограничения для будущих владельцев украинской земли. А именно:
- при покупке участков юридических лиц, в том числе связанных ЮЛ с общим бенефициаром, разрешено приобретать не более 15% земельного фонда в конкретном регионе, не более 0,5% от общей площади в Украине;
- арендаторам дается привилегированное право на приобретение участков, находящихся в аренде для сельского, лесного или рыбного хозяйства;
- рынок земли в Украине будет доступен физическим и юридическим лицам, на которых распространяются санкции СНБО. То есть, граждане России или компании не получают запрета на приобретение украинских земель;
- собственники/наследники участков, ведущие фермерское хозяйство на этой земле, смогут выкупить ее на протяжении 5 лет. При этом стоимость рассчитывается не в торгах, а по нормативной денежной оценке.
Кто может покупать землю
Покупать землю смогут физические лица (то есть мы с вами), юридические лица (предприятия), которые созданы на территории Украины гражданами Украины, участниками которых являются исключительно граждане Украины. Еще государство может покупать землю и территориальные громады.
Банки тоже могут, но только в качестве взимания залога (если кто-то заложил землю в банк, чтобы получить деньги, а потом не выкупил землю обратно).
Иностранцы, лица без гражданства не могут быть покупателями. Они даже не могут входить в состав предприятий, которые покупают землю. Им запрещено иметь акции, часть в уставном капитале, паи в компаниях, которые являются владельцами земельных участков.
«Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.»
Но есть перечень лиц, которым нельзя покупать землю, даже если на референдуме проголосуют «за». Это:
граждане страны-агрессора – России;
люди, которые есть или были участниками террористических организаций;
юридические лица, участниками или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;
юридические лица, у которых невозможно установить конечного бенефициара;
юридические лица, бенефициары которых – это оффоршные компании;
люди, в отношении которых применяются санкции;
юрлица, которые находятся под контролем лиц, зарегистрированных в государствах, которые не поддерживают международную группу по противодействию отмыванию грязных денег — FATF и не сотрудничают в противодействии отмыванию денег, полученных преступным путем.
То есть на этот раз законодатель позаботился, чтобы земля не ушла с молотка в руки иностранцев и врагов государства.
Дачные участки — по сложившимся границам (если соседи не против)
Ряд вопросов решится по садоводческим товариществам, потому что с годами изменились технологии и подходы к оформлению таких земельных участков. Когда в 90-е годы образовывались товарищества, делались планы организации территории с размещением всех участков, нанесением проездов, детских площадок, пожарных водоемов. Со временем изначально заявленная разметка сместилась, и сегодня фактические границы не совпадают с планом организации территории: в документ необходимо вносить изменения, а это значительные денежные затраты.
С принятием обновленного кодекса этого делать не надо: если нет споров с соседями, земельный участок будет оформляться по фактически сложившимся границам.
Это даст человеку уверенность, что при наследовании, дарении или осуществлении сделок купли-продажи не возникнет лишних вопросов. Таким образом, будут сэкономлены время, деньги и нервы людей, отметила специалист.
Землепользователи в садовых товариществах — это зачастую пенсионеры. У них нет свободных средств, чтобы оплатить внесение изменений в план организации территории, как и нет понимания, почему это необходимо делать — столько лет подряд пользовались этой землей. Например, такие обращения были по Могилевскому и Осиповичскому районам. Теперь люди ждут вступления закона в силу, когда все решится просто и экономически не затратно.
Правда, эксперты говорят, что заход иностранцев в Украину все равно будет возможен – но уже через «другую дверь».
— Нерезиденты не могут выступать опосредованными или прямыми владельцами новых компаний, которые будут созданы под покупку земли, но они могут купить корпоративные права и стать собственниками украинских юридических лиц, пользователей земель сельскохозяйственного назначения, созданных не менее трех лет назад, — поясняет экономист Алексей Кущ. — Тем более что за такими юридическими лицами сохраняется право не только выкупить свой земельный пул, находящийся у них в аренде, но и купить новые земли. То есть компания, в пользовании которой находился один гектар пашни, может выкупить 210 тыс. га.
По словам эксперта, такая модель еще хуже, чем в первом законопроекте. Теперь основная борьба разгорится не на рынке земли, а на рынке офшорных и квазиофшорных корпоративных прав на украинские агропредприятия. И деньги, которые могли бы пойти в отечественную экономику, даже не будут сюда заходить.
— То есть вместо земли будут скупать готовые компании, присутствующие на рынке более трех лет, — поясняет эксперт. — В результате основной финансовый поток, связанный с куплей-продажей корпоративных прав, пройдет за рубежом, и Украина ничего не получит не только в части дополнительных налоговых поступлений, но даже в контексте притока валюты на внутренний рынок в виде инвестиций. Сделки будут закрыты в низконалоговых зарубежных юрисдикциях.
Возможно, что на новом заседании комитета этот нюанс будет учтен, и к моменту внесения законопроекта в зал там уже будут прописаны новые условия продажи сельхозземли после снятия моратория.
В ТЕМУ
Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям
Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. «Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников — родственников, работников», — говорит она.
Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. «Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей», — спрогнозировал он.
Смотрите также: