Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности выкупа арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок и условия проведения работ по льготному выкупу имущества в ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертами, срочности исполнения работ и пр.
Форма работ
В зависимости от хода взаимодействия с ДГИ, возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:
- Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
- Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
- Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.
Сколько стоит срочный выкуп квартиры
По словам директора управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, сегодня продать квартиру через процедуру выкупа получится только со значительной скидкой, поскольку спрос на рынке низкий. Процесс продажи готового жилья, по сравнению с пиковым периодом, может затянуться надолго, если продавец не готов пойти на значительный дисконт. В том случае, если лот требуется реализовать срочно, то придется сделать скидку примерно в 20%, говорит Михаил Куликов.
Средний дисконт при выкупе квартир сейчас на уровне 10-15%, однако, есть случаи, когда он доходит до 25% — в большей части это объекты, которые выставлялись изначально по завышенной цене, добавляет руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
В нынешних условиях компании, которые осуществляют выкуп квартир, получают возможность увеличивать размер дисконта из-за того, что многим продавцам срочно нужны деньги. Увеличение в некоторых случаях скидок при выкупе до 30% связано также и с тем, что сейчас сложно предсказать стоимость квартиры через определенный промежуток времени, считает Ольга Жукова.
Среднюю скидку высчитать сложно, поскольку каждый случай индивидуален и зависит от многих факторов, среди которых: локация, юридическая составляющая и рыночная стоимость объекта, добавляет Юлия Дымова. У большинства продавцов ценовые ожидания сейчас завышены, поэтому возникает психологический барьер. Но меньше 20% скидка не будет, говорит эксперт.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Что такое экспертная оценка и зачем она нужна
Оценка – это род деятельности, направленный на установление стоимости конкретного объекта. Оценка может понадобиться в разных житейских ситуациях, например:
- при оформлении ипотеки (оценка – требование закона, в этом случае просчитывают рыночную и ликвидационную стоимость жилья);
- для судебных споров (например, чтобы оспорить сделку и доказать, что объект продан гораздо дешевле рыночной стоимости);
- при продаже/покупке (это не обязательное условие, но имея результат оценки на руках, покупателю и продавцу будет проще договориться о цене);
- в случае залога жилья (банку важно знать ликвидационную стоимость, то есть сумму, за которую объект можно продать, если заемщик откажется от обязательств).
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок. Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Отсутствует задолженность по арендной плате.
- Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
- На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
Допустим, у вас есть где жить, есть накопления 3–4 млн рублей, но из-за бардака в стране инвестировать здесь страшно. осмотрите на заграницу. Опытные финансисты, которыми руководит разум, а не патриотизм, советуют инвестировать в заграничную недвижимость. Там такие же квартиры, дома, виллы, такой же рынок, в который можно и нужно вкладываться.
Очень привлекательны страны, где все продается и покупается в евро. Мы уже говорили о слабом рубле, поэтому валютные вложения ― реальный способ сохранить и приумножить свои денежки. В 2020 году цены на жилье в еврозоне выросли на 5 % и это не выдуманная цифра, а данные Евростата. Кажется прибыль всего 5 тыс. евро, при стоимости квартиры 100 тысяч, но тут на помощь пришел рубль. За 2020 год он взлетел с 69,3 до 89,1 рублей за евро. Итого 100 тыс. евро из 6,93 млн рублей, превратились в 9,35 млн.
Больных COVID–19 растет каждый день. Единственное действенное лекарство по-прежнему дистанция и маски. В больших городах, как в муравейнике, держать дистанцию сложно и люди валят в деревню. Продают квартиры в городах со скидками и едут в провинцию.
Теперь о коммерческих помещениях. Пандемия сильно изменила жизнь: она научила нас работать и учиться дистанционно, отказаться от ужинов в ресторанах, меньше ездить на автобусах и чаще ходить пешком.
Коммерсанты в шоке: им приходится сворачивать рестораны, магазины, офисы. Естественно из-за этого цены на коммерческие помещения упали. Но! Карантин-то закончится, и мы рано или поздно вернемся в свое привычное русло жизни. Нужно просто подождать лет 5.
Купить жилье за наличные могут лишь 30 % россиян, об этом говорит Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании «Л1». Чтобы хоть как-то обеспечивать людей жильем, в 2019 году В.В. Путин поручил снизить проценты по ипотеке ниже 8%. Некоторые банки сделали это уже в мае 2020 года.
Для новостроек в апреле того же года началась госпрограмма под 6,5 %. Есть еще программа для семей с детьми, там процент ниже ― 5 – 6 %.
Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
- Пространство для торга
- Дата продажи (предложения)
- Условия сделки
- Право собственности
- Местоположение
- Вид недвижимости
- Состояние недвижимости (если объектом является отдельное здание)
- Этаж расположения недвижимости (если объектом является встроенное помещение)
- Качество внутренней отделки
- Назначение недвижимости
- Общая площадь, полезная площадь
- Наличие охраны
- Оснащенность, модернизация, улучшения
Оценка недвижимого имущества коммерческого назначения
Определение стоимости нежилого помещения осуществляется при проведении оценочных мероприятий. При этом принимается во внимание текущий уровень рыночной ставки на арендуемые помещения этого вида. Это-самый распространенный вид проведения оценки коммерческой недвижимости.
Такая оценка используется перед проведением сделок с недвижимостью для определения реальной стоимости нежилых площадей. Она нужна для
- операций оспаривания стоимости помещений, по которой они выкупаются;
- оспаривания кадастровой стоимости помещений;
- определения залоговой стоимости помещения при его предоставлении в качестве залога банку в целях получения кредита;
- осуществления сделок купли/продажи коммерческой недвижимости;
- осуществления внесения помещений в активы предприятий;
- постановки помещения на баланс, или его снятия с баланса организации;
- определения стоимости объекта недвижимости для его внесения в уставной капитал предприятия;
- оформления, и получения страхового договора;
- определения стоимости в процессе перехода организации на международный стандарт финансовой отчетности (МСФО);
- других актуальных случаев.
Компания «ИНЕКС» предлагает независимую оценку стоимости бизнеса.
Предварительный анализ выполним бесплатно
Оценка стоимости бизнеса — совокупность процедур, которые выполняет эксперт для того, чтобы предоставить объективное заключение об организации. Ее может инициировать владелец, инвестор, потенциальный покупатель, орган судебной власти. Оценщик анализирует финансовую, технологическую, организационную деятельность компании; делает выводы о перспективах ее развития; отслеживает динамику основных показателей.
Услуга позволяет определить, насколько ваша организация привлекательна для инвесторов, какой доход она может принести при продаже. Наши эксперты обладают большим опытом, необходимой квалификацией для проведения объективной, точной оценки бизнеса.
Оценочный процесс включает такие этапы:
1. Предварительный
На этом этапе согласовывают условия сотрудничества, определяют цели, задачи. Эксперт изучает специфику профильной и организационной деятельности компании, а также сегмент отрасли.
2. Начальный
Эксперт выезжает на объект оценочной деятельности, получает необходимый пакет документов, изучает внутренние реестры. Также проводится работа с независимыми открытыми источниками (СМИ, отчеты, информационные базы). Все эти сведения аккумулируются, чтобы сформировать целостную картину происходящего.
3. Аналитический
На этом этапе специалист проводит маркетинговое исследование рынка, анализирует экономическую деятельность фирмы, прогнозирует перспективы с учетом факторов, влияющих на развитие.
4. Ключевой
Это основной этап, на котором эксперт переходит к проведению расчетов. Он определяет стоимость материальных/нематериальных активов, рассчитывает основные показатели деятельности, отслеживает динамику рентабельности, ликвидности. На основании проведенных расчетов составляется отчет. В отчете приводится обоснование выбранных методик оценки и учтенных факторов.
Компания «ИНЕКС» проводит оценку фирм любого размера. Наши отчеты принимают все судебные инстанции, нотариусы. Несем юридическую и финансовую ответственность за результаты экспертизы.